Conseils pratiques
Crédit immobilier : comment établir un bon dossier de prêt ?
Edition du 10/01/2012
En vue de la négociation auprès des organismes bancaires, il faut bien préparer son dossier de prêt. D’abord, il ne faut pas négliger de faire état de son actuelle situation familiale, de sa situation financière et de bien présenter le projet immobilier.
Faire valoir ses bons points
Emprunter, c’est une relation de confiance qui s’installe sur une vingtaine d’années avec son banquier. Il faut donc lui prouver que vous êtes un emprunteur irréprochable, même si vos revenus ne sont pas très élevés. N’oublier aucun des nombreux justificatifs à fournir pour constituer le dossier de prêt, c’est montrer sa rigueur et donc sa capacité à bien rembourser ses mensualités. Lors de la négociation, pensez à mettre en avant votre ancienneté dans votre emploi, vos possibilités d’évolution, votre jeune âge…
En présentant un projet immobilier bien ficelé au banquier - comme acheter un logement neuf en centre-ville pour pouvoir se passer d’un véhicule et donc limiter ses charges fixes - l’emprunteur valorise positivement ses choix.
Emprunt immobilier : faire place nette
Pour que le banquier ait confiance en l’emprunteur, celui doit présenter une situation financière la plus claire possible.
Faire le ménage dans ses comptes : comme l’emprunteur doit fournir ses trois bulletins de paie mais aussi l’ensemble de ses récapitulatifs de comptes sur les trois derniers mois, autant faire place nette. Dans les trois mois précédents la demande de prêt, on évite les découverts même pour de petites sommes, on essaie de solder ses crédits à la consommation.
Apport personnel : la plupart des organismes bancaires reste très sensible à l’apport personnel dans le cas d’une acquisition immobilière. Si l’apport personnel dépasse les 20 % du coût de l’achat, la marge de manœuvre pour négocier sera d’autant plus importante.
Mettre en avant sa capacité d’épargne : pour montrer au banquier votre capacité à rembourser votre prêt dans le futur, l’emprunteur peut prouver qu’il épargne chaque mois, même de petites sommes. Penser à bien valoriser vos efforts d’épargne mensuels lors de la négociation.
Faire appel à un courtier
Comme les conditions de crédit varient d’une région à l’autre, d’une banque à l’autre et cela en fonction du profil de l’emprunteur, il peut être utile d’utiliser un courtier bancaire pour obtenir une meilleure offre de prêt. Si vous êtes pressé, si le système bancaire et les taux d’intérêt sont pour vous un véritable casse-tête, mieux vaut faire appel à un professionnel. Le coût d’un courtier peut être gratuit voire jusqu’à 1 % du montant emprunté.
Quoi qu’il en soit, courtier ou non, il faut solliciter plusieurs banques afin de faire jouer au mieux la concurrence et ainsi obtenir un meilleur taux.
Assurance emprunteur : faire jouer la concurrence
Depuis la mise en place de la loi Lagarde sur l’assurance emprunteur, l’emprunteur peut assurer son prêt immobilier dans n’importe quel organisme. Vous n’êtes plus forcément lié à l’organisme bancaire choisi pour le prêt lui-même. Les contrats « groupe » proposés par les banques peuvent être moins intéressants qu’un contrat « individuel » qui s’adaptera à votre profil. Profession à risque, santé fragile, emprunteur âgé, en faisant jouer la concurrence sur l’assurance, l’emprunteur peut réaliser plus de 50 % d’économies sur ces coûts annexes. Négocier un taux bas perd de l’intérêt si le bonus réalisé est mangé par une assurance trop chère.
Emprunter pour louer : le cas particulier de l’investissement locatif
Oui, il est intéressant de financer son investissement locatif par un emprunt immobilier. Avec des intérêts d’emprunt déductibles des impôts, le crédit immobilier permet de réduire la pression fiscale lors d’un investissement locatif. C’est notamment vrai pour les tranches d’imposition les plus élevées. En effet, les intérêts d'emprunt sont totalement déductibles des revenus fonciers. Dans le cas d’un régime réel d'imposition, plus les intérêts d'emprunt sont élevés, moins l'investisseur paie d'impôt. Cela peut même permettre de créer un déficit foncier sur ses revenus, dans la limite de 10 700 € annuels, avec un report possible sur les 10 années suivantes. A noter tout de même que les loyers perçus et la déduction des intérêts d’emprunt ne permettront pas de compenser l’ensemble des mensualités de l’investissement.
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