Interviews

Patrick Alary : 3 900 logements bloqués à Marseille par les recours abusifs

Edition du 23/01/2012

Tags : logement neuf, état du marché 2012, Marseille, FPI

« On a noté un sursaut des réservations au 4ème trimestre, notamment grâce à l’effet Scellier et 2011 sera finalement une bonne année. Non pas en comparant à 2010, année exceptionnelle car coexistaient alors une série de dispositifs qui ont boosté les ventes : le pass foncier, le doublement du PTZ+, la loi TEPA, la loi Scellier avant son rabotage… mais en comparant à la moyenne des meilleures années.

Alors que la crise de 2008 a engendré une baisse de 14 % des ventes en Provence, contre - 35 % au niveau national, la tendance s’est très vite inversée ici et ce qui a permis de réaliser deux très bonnes années en 2009 et 2010 où respectivement 3 500 et 4 500 logements neufs ont été réservés, quand on construit d’habitude en moyenne entre 2 600 et 2 800 logements par an dans la région. 2009 et 2010 étaient donc des années euphoriques grâce à ces dispositifs. Cela ne pouvait pas durer et 2011 revient donc dans la norme supérieure avec certainement plus de 2 800 logements neufs vendus en un an. Cela sera donc une bonne année en comparant aux années classiques comme 2006 et 2007. »

« La demande devrait rester forte à Marseille et sa région. Ce sera une adéquation entre l’offre et la demande selon les prix de l’immobilier neuf. Nous sommes dans l’attente de connaître l’effet du PTZ+ remanié auquel s’ajoute le chèque 1er logement de la ville de Marseille. On pense que les taux d’intérêt ne vont pas trop augmenter. L’année 2012 sera suspendue au fait que les banquiers continuent ou non à prêter de l’argent. On a déjà noté en fin d’année 2011 un resserrement du crédit pour nos clients, ce sera donc un enjeu fort de 2012. Finalement, le pass foncier s’adaptait davantage à la clientèle de primo-accédants de Marseille, plus fragiles que dans d’autres régions. Il donnait plus de sécurité aux accédants, alors que le PTZ+ 2012 permet un décalage de remboursement moins important et qu’il n’est qu’une partie du financement.

Pour ce qui est des investisseurs, on va vers une baisse du volume des ventes à investisseurs avec la fin annoncée du dispositif Scellier. On avait entre 60 et 70 % d’investisseurs jusqu’ici et on va dorénavant vers un équilibre entre investisseur et vente en accession. Il faut noter aussi que le marché du neuf est corollé à celui de l’ancien qui permet le marché de la revente. 

« 2012 sera une année compliquée, même sur Marseille. Cela reste un marché dynamique grâce à l’aéroport, le TGV, Marseille : capitale de la culture en 2013, Marseille qui est la ville de la côte la moins chère… Marseille sera donc peut-être un peu épargnée mais la production de logements neufs sera moindre en 2012, notamment à cause d’un problème de renouvellement de l’offre. Il y a peu d’opérations de libéralisation de foncier public, alors qu’il faudrait atteindre 40 % de production de logements sur des terrains publics. 

La motivation municipale existe mais produire du foncier, c’est long et il existe une vraie complexité administrative sur le secteur. Chacun a ses compétences. La ville a créé le chèque 1er logement quand le conseil général donne lui des aides publiques sur l’immobilier ancien non remis aux normes. Cela pèsera sur les charges des occupants dans l’avenir et cela ne crée pas d’emploi. Rappelons-le : un logement neuf, c’est un emploi et demi sur un an. Notre région pâtit du millefeuille administratif. »

« Euroméditerrannée reste un quartier où l’on construit beaucoup de logements neufs. A proximité du futur hôpital Ambroise Paré, il y a Néomed avec notamment un skyline de 16 étages. En tout, 250 logements neufs et 140 logements étudiants seront livrés d’ici 2013/2014. En vis-à-vis, nous avons Floressence, une autre résidence étudiante, du logement en accession libre et une cinquantaine de logements sociaux.

Sinon, les travaux sont en cours sur la ZAC de la Capelette dans le 10ème arrondissement de Marseille. Il y a aussi Valnaturéal dans le 15ème arrondissement. Les dernières tranches sont encore en commercialisation, soit près de 300 logements à venir sur une opération de presque un millier de logements neufs, en zone Anru, donc avec 7 % de TVA. On trouve aussi encore du foncier dans les 12ème et 13ème arrondissements.

Il faut compter 3 700 € le m² neuf en moyenne, hors parking. Un chiffre qui a progressé de 4 % en un an à la fin du troisième trimestre.

Il y a peu d’opérations d’envergure hors Marseille. Les promoteurs sont confrontés à un problème d’ouverture à l’urbanisation avec des PLU qui offrent peu de possibilités, sauf peut-être à Châteauneuf-les-Martigues où l’on trouve quelques programmes en maisons et en collectifs.

« Aix en Provence est un marché de pénurie avec peu d’offres de logements neufs. Promoteurs et clients sont dans l’attente de la ZAC de la Duranne où un millier de logements pourrait se construire. Comme Marseille, Aix en Provence centralise quasi toute l’offre dans le neuf.

Pour ce qui est d’Avignon, on construit entre 200 et 250 logements neufs chaque année, concentrés sur Avignon et Le Pontet. La Ciotat propose encore quelques belles opérations. »

« Quand entre 2007 et 2009, la FPI de Provence recensait moins d’une dizaine d’opérations bloquées par des recours contre les permis de construire chaque année, nous étions en 2010 à 31 opérations stoppées, soit 3 900 logements pour 250 000 m² de surface, l’équivalent de la production de logements d’une année et demie ! Les tiers ont droit au recours et c’est normal et même logique quand il s’agit de riverains proches, mais nous avons des opérations immobilières bloquées par les même requérants sur toute la ville. Les recours abusifs, c’est un blocage de l’activité et de l’emploi. Alors aujourd’hui, peut-on se payer le luxe de bloquer des emplois ? Les recours abusifs entraînent une raréfaction de l’offre de logements, alors que les Marseillais pâtissent du manque de logements, cela crée un renchérissement du prix, alors que nous avons besoin de garder une dynamique. Des projets en lien avec Marseille Provence 2013, capitale européenne de la culture ne pourront par exemple voir le jour à temps ! 

A la FPI de Provence nous demandons des jugements plus rapides. Le tribunal administratif met entre 1 an et demi et deux ans pour juger de telles affaires. Le « non intérêt à agir » doit être réglé très rapidement puisque ce n’est pas un problème de fond, mais de forme et cela entretient le système. Marseille est la ville la plus touchée par ce système de recours abusifs avec toujours les même requérants, ce n’est pas normal. La justice doit avoir plus de moyens pour lutter contre ce phénomène qui va s’amplifier s’il n’est pas endiguer rapidement. »

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