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Patrick Saint-Agne, FPI : le marché du neuf sur Toulouse et sa région ne se porte pas si mal

Interviews

Edition du

Patrick Saint-Agne, président de la Fédération des promoteurs immobiliers de Midi-Pyrénées.
Patrick Saint-Agne, président de la Fédération des promoteurs immobiliers de Midi-Pyrénées.
Président de la Fédération des promoteurs immobiliers de Midi-Pyrénées, également PDG de Saint-Agne Promotion, Patrick Saint-Agne évoque la bonne tenue de l’immobilier neuf à Toulouse depuis le début de l’année, tout en étant prudent, car certaines grosses opérations ne verront pas le jour. 

- Comment se porte le marché du neuf depuis le début de l’année sur Toulouse et sa région ? Comment se différencient les marchés entre Toulouse intra-muros, la 1ère/2ème et même 3ème couronne toulousaine ?

« Avec 834 réservations au total sur l’aire urbaine toulousaine, soit + 9 % comparé au premier trimestre 2012, le marché du neuf sur Toulouse et sa région ne se porte pas si mal, par rapport au niveau national, presque - 7 %, selon les chiffres de la FPI. 
Cette hausse s’explique par une augmentation de 45 % des ventes en résidence principale, malgré une chute de - 15 % des ventes aux investisseurs par rapport au premier trimestre 2012 dans un contexte économique financier toujours perturbé.
Il existe effectivement des différences entre les secteurs puisque les ventes aux occupants progressent de 56 % dans Toulouse, de 54 % sur les communes de Toulouse Métropole, elles baissent donc ailleurs en périphérie de l’aire urbaine, sur la troisième couronne. 
Même chose pour les ventes aux investisseurs car les ventes progressent de 8 % à Toulouse- intra-muros, mais diminuent sur l’ensemble du territoire. Cela représente un delta de 23 %, on assiste un recentrage des investisseurs sur la ville centre, Toulouse.
C’est le même phénomène qu’en 2008, ça s’explique par la crise. Quand il y a peu d’investisseurs, ils ont tendance à chercher avant tout l’adresse : Toulouse connue par les investisseurs de la France entière. En se recentrant sur Toulouse, les investisseurs pensent obtenir davantage de sécurité qu’en achetant à Balma, Tournefeuille ou Colomiers. 
Il existe pourtant différentes pôles de centralité sur l’aire urbaine toulousaine et chacun, occupants ou investisseurs, peut y trouver son compte en achetant plus près de son lieu de travail par exemple : Toulouse bien sûr, mais aussi Blagnac, le Nord/Est, le Sud/Est avec Labège ou encore au Sud-Ouest avec le canceropole… 
Toulouse avec le pôle d’excellence, Airbus, principale ville universitaire de France, semble mieux porter qu’ailleurs l’immobilier. »

- Quels sont justement les futurs grands pôles pour le développement de l’immobilier neuf dans les prochains mois sur la région ? Quel est le lien entre promoteurs et collectivités sur ces quartiers en devenir ?

« L’Oppidea, la SEM d’aménagement de Toulouse Métropole, a lancé un concours pour produire du logement intermédiaire. Les vainqueurs se verront proposer des fonciers en fonction de leurs projets. Une initiative intéressante. 
Sinon, les nouveaux quartiers sont nombreux sur l’aire toulousaine : Borderouge, La Cartoucherie, Tucard, Vidailhan, la dernière tranche de la ZAC des Ramassiers à Colomiers. La ZAC de Villeneuve-Tolosane pourrait débuter prochainement. Idem, d’ici la fin d’année, pour le quartier Bordeblanche
Les Toulousains semblent s’approprier de plus en plus ces quartiers avec leurs commerces et équipements publics, même s’ils souffrent encore d’un déficit d’images, en raison de la durée des chantiers. Il faut pourtant en passer par là en misant sur ces secteurs où la TVA est réduite car en zone ANRU. Un véritable effort est fait par la collectivité pour que tous les services soient opérationnels. Il faut en profiter. »

- Un point sur la présence des investisseurs : comment fonctionne la loi Duflot sur votre secteur ? Comment profiter au mieux de la loi Duflot sur la région ? 

« La loi Duflot, comme ailleurs, démarre de façon
appartement neuf Toulouse Auzeville
Le promoteur, Patrick Saint-Agne, a choisi de diminuer la taille des opérations, comme ici une vingtaine de logements à Auzeville. © Saint-Agne Promotion
poussive sur la région toulousaine. Il n’existe pas encore d’engouement. Nous sommes d’ailleurs assez surpris par les résultats chiffrés : soit les investisseurs optent pour une adresse dans Toulouse, soit ils préfèrent temporiser.
Comme toujours pour un investissement immobilier, il faut s’interroger sur l’objectif patrimonial. Est-on prêt à choisir une opération en centre-ville, donc plus chère et avec un effort d’épargne plus importante, c’est-à-dire acheter comme un investisseur-occupant ? Où préfère-t-on la première couronne, avec un effort d’épargne moins important, mais plus de rentabilité ? »

- Changement de casquette… vous êtes aussi et surtout promoteur immobilier avec Saint-Agne Promotion, alors justement comment tirez-vous votre épingle du jeu dans un marché si concurrentiel comme Toulouse ?

« Mon analyse du marché a fait que depuis plus de deux ans, nous misons sur de plus petites opérations entre 20 et 40 logements. Petites où devrais-je dire moyennes car nous avons un peu perdu le sens des réalités. Il y a 8 ou 10 ans en arrière, un projet de 80 logements était jugé comme une grosse opération, aujourd’hui, c’est presque la norme.
Pourtant, quand un banquier demande actuellement un taux de pré-commercialisation de 50 %, il faut donc vendre 40 logements pour une opération de 80 pour pouvoir démarrer et aujourd’hui, c’est plus compliqué, on assiste donc à un allongement de la durée de commercialisation. Les premiers acheteurs s’impatientent et partent avant que le seuil de pré-commercialisation soit atteint. C’est un puits sans fin sur certaines grosses opérations compliquées. Des projets ne verront pas le jour, c’est sûr. 
Donc, chez Saint-Agne Promotion, nous faisons des opérations de taille moyenne : 40, 27 et 24 logements en 2012 par exemple et c’est donc plus facile d’atteindre le seuil de pré-commercialisation et de boucler les projets.
Ça sera encore le cas en 2013 avec d’ici l’été une opération à Saint-Jean, commune de 10 000 habitants au Nord-Est de Toulouse, d’une trentaine de logements et une opération à Auzeville-Tolosane, au Sud de Toulouse, très bien placée dans le Sicoval, d’une vingtaine de logements. Des opérations bien installées dans des centres bourgs dynamiques. »

Dossier spécial immobilier neuf à Toulouse


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