Conseils pratiques

CCMI : pour tout savoir sur le contrat de construction de maison individuelle

Edition du 19/01/2012

Tags : construction, maison neuve, CCMI

Une fois le terrain à bâtir en votre possession, l’étape suivante pour construire une maison est le choix du constructeur de la maison et cela passe par la signature d’un CCMI, contrat de construction de maison individuelle. Le CCMI est le cadre juridique qui détermine le rôle du futur propriétaire, ses garanties, ses droits et ses obligations ainsi que le rôle du constructeur. Une garantie optimale pour la construction d'une maison.

Ce cadre réglementé permet la construction de 2 logements neufs maximum sur le terrain à bâtir et il existe deux types de contrats :

- le plus répandu : le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan

Le constructeur fournit directement ou indirectement les plans du bâtiment.

- le CCMI sans fourniture de plan, notamment pour les maisons d'architecte

Les plans étant fournis par un architecte ou par le futur propriétaire, le constructeur ne se charge alors que des travaux : au minimum le gros œuvre, la mise hors d’eau et hors d’air de la maison.

Le chantier ne peut débuter que si l’ensemble des conditions suspensives sont levées :

- vous êtes bien le propriétaire du terrain

- le financement est bouclé : accord de prêt obtenu

- le permis de construire est accordé

- une assurance dommages-ouvrage a été prise

- l’attestation de livraison à prix et délai convenus a été présentée par le constructeur

Si le CCMI peut être signé avant l’obtention de l’ensemble de ses conditions, cela doit être signalé dans le contrat et en cas de non-obtention du permis de construire par exemple, le contrat sera annulé et toutes les sommes versées seront alors remboursées.

Dans un contrat de construction de maison individuelle, il doit avoir forcément les mentions et pièces suivantes : 

- désignation du terrain

- coût de la maison

- date d’ouverture du chantier, délai d’exécution des travaux, pénalités de retard de livraison

- indication sur l’obtention du permis de construire

- indication sur les modalités de financement de la maison

- notice descriptive de la future maison avec les caractéristiques techniques de la maison et des matériaux utilisés

- plans signés de la maison par le constructeur et le client…

Rétractation : après la signature, vous avez un délai de 7 jours pour vous rétracter par lettre recommandée, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l’acte, les sommes versées doivent alors être rendues, sans aucune retenue. Ne pas signer le contrat sans avoir vu les plans, la notice technique… et l’ensemble des documents que doit fournir le constructeur.

Un impératif : ne pas donner d’argent sous quelque forme que ce soit et pour quelque raison que ce soit avant la signature du contrat.

Le prix TTC de la maison doit être inscrit dans le contrat. Le coût global TTC précise le prix convenu forfaitaire et définitif sous réserve de sa révision, ainsi que le coût détaillé des travaux réservés, si le futur propriétaire souhaite se charger d’une partie des travaux. Exemple lors de l’achat d’une maison en kit. 

Dépôt de garantie ou caution :

Si aucune somme ne doit être versée avant la signature du contrat, deux possibilités de réservation sont possibles :

- soit un dépôt de garantie, limité à 3 % du prix de la construction, déposé sur un compte spécial et bloqué jusqu’à la levée de toutes les conditions suspensives, 

- soit une caution bancaire qui garantit le remboursement des sommes versées avant l’ouverture du chantier.

Dans le cadre d’un CCMI avec fourniture de plan, une révision du prix est possible :

- soit entre la date de signature du contrat et la date d’expiration d’un délai d’un mois qui suit la plus tardive des dates entre l’obtention du permis de construire ou celle des prêts.

- soit une révision de prix qui s’applique à chaque versement, limitée à 70 % de la variation de l’index du coût de construction, BT 01, pendant 10 mois après l’obtention des prêts immobiliers et du permis de construire.

Comme dans le cadre de l’achat d’un appartement en VEFA, vente en état futur d’achèvement, un calendrier officiel des appels de fonds existe. Ce calendrier de paiement fixe le pourcentage maximum du prix total que peut percevoir le constructeur à chaque stade de la construction :

- 15 % maximum à l’ouverture du chantier, moins le dépôt de garantie s’il existe

- 25 % à l’achèvement des fondations 

- 40 % à l’achèvement des murs

- 60 % à la mise hors d’eau

- 75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air

- 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.

Le solde sera réglé lors de la réception des travaux, après la levée des éventuelles réserves.

La signature d’un contrat de construction de maison individuelle, c’est une série de garanties prises entre le client-maître d’ouvrage et le constructeur :

- la garantie de livraison à prix et délais convenus

- la garantie de paiement des sous-traitants

- la garantie de remboursement

- les garanties de parfait achèvement et de bon fonctionnement

- la garantie décennale

Le maître d’ouvrage/client ou le constructeur pour le compte du futur propriétaire doit obligatoirement prendre une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier.

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