Conseils pratiques
Immobilier : augmentation des droits à construire, comment ça marche ?
Edition du 30/01/2012
La construction d'une seconde maison sur une parcelle déjà construite pourrait s'envisager avec cette majoration de 30% du droit à construire.
Afin de soutenir le secteur du bâtiment et faire baisser les prix immobiliers en construisant plus de logements, le chef de l'Etat envisage de majorer les droits à construire de 30 % dans les trois années à venir pour les terrains, maisons, immeubles. Une mesure qui pourrait être votée par le Parlement durant ce mois de février.
Comment calculer les droits à construire supplémentaires ?
Chaque quartier ou secteur d’une commune répond à un COS, Coefficient d’Occupation des Sols que les services d’urbanisme des villes peuvent facilement indiquer aux habitants. Afin d’obtenir la constructibilité d’un terrain à bâtir par exemple, il faut multiplier la superficie de la parcelle à ce Coefficient d’Occupation des Sols. C’est ce COS qui sera majoré de 30 % dans les communes qui auront accepté cette mesure en conseil municipal. Cela s’appliquera donc dans les trois années à venir au PLU, Plan Local d’Urbanisme ou POS, Plan d’Occupation des Sols des municipalités, si la réforme est adoptée en l’état au Parlement.
Exemple pour un terrain à bâtir :
Dans un secteur où le COS est de 0.5, un terrain de 1 000 m² donnait aujourd’hui une surface constructible de 500 m². Avec cette hausse de 30 % des droits à construire, le COS passerait à 0.65, soit une surface constructible de 650 m².
Exemple pour une maison déjà construite sur ce terrain :
Si sur ce terrain, la maison occupe déjà 250 m², il suffit de soustraire sa superficie à la surface constructible globale. Ainsi, la maison pourra être agrandie jusqu’à 400 m² supplémentaires ou une seconde maison jusqu’à 400 m² pourra être construite.
Une mesure qui pourrait valoriser le prix immobilier du terrain et/ou de la maison.
La particularité des immeubles
- Difficile d’obtenir des droits à construire dans un immeuble déjà construit, les syndicats de copropriétaires pourront décider de surélever les habitations grâce à cette proposition. Un copropriétaire pourra tout de même tenter de créer une extension de son logement en rachetant des droits à construire à sa copropriété afin de créer une véranda sur sa terrasse par exemple.
- Les futurs immeubles pourront eux être plus haut et donc avec plus de logements grâce à cette augmentation du COS, ce qui, dans l’esprit de cette proposition, permettrait de faire baisser les prix immobiliers des logements par rapport au prix du foncier.
La réserve des communes
Plus que le COS, la taille, la hauteur et le gabarit des bâtiments pourraient être modifiés par cette proposition et ce sont au final les communes qui garderont le choix final. Ainsi, la loi ne s’appliquera pas automatiquement une fois votée par le Parlement. Les conseils municipaux seront appelés à prendre une délibération pour refuser cette mesure sur leur territoire.
Il semble donc préférable d’attendre le vote de la loi au Parlement puis sa possible application par le conseil municipal par la commune avant de déposer dans les prochaines semaines un permis de construire ou une déclaration de travaux.
Rappel : à noter que depuis le 1er janvier 2012, une simple autorisation de travaux est nécessaire pour les extensions de logement jusqu’à 40 m².
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