Investissement immobilier : les effets pervers de l’encadrement des loyers
Actualités
Edition du
Alors qu’en suivant l’IRL, Indice de Référence des Loyers, les propriétaires-bailleurs auraient pu augmenter les loyers de + 2.15 % sur un an, les loyers reculent en euros constants de - 0.95 %, selon les chiffres du réseau d’agences, Century 21.
Dans son bilan du marché locatif en 2012, Century 21 note en effet que sur les 12 derniers mois, les loyers ont progressé de 0,45 %, tous types de biens confondus. Dans la même période, l’inflation augmentait de 1,4 %. En euros constants, les loyers subissent donc un retrait de 0,95 %. En 2011, les loyers avaient déjà enregistré selon le même calcul, une diminution de 1,1 %.
Seul Paris fait figure d’exception avec des loyers en hausse de 1,8 % soit + 0,4 % au-delà de l’inflation.
Du coup, malgré l’encadrement des loyers via l’IRL mis en place depuis le mois d’août dans une quarantaine d’agglomérations, un quart des bailleurs a dû baisser les loyers à la relocation pour trouver preneur, selon les données de ce réseau.
En effet, face à un contexte économique incertain, les locataires du marché privé ont peu déménagé en 2012 : la mobilité résidentielle s’établit à 27 %, soit un recul de - 2.2 %, comparé à 2011. Un niveau identique à 2009 au plus fort de la crise économique et financière.
D’où la conclusion de Century 21 : « dans un contexte crispé, le marché a eu tendance à s’autoréguler, rendant inefficiente la mesure d’encadrement des prix à la relocation ».
Ralentissement des travaux d’entretien du parc
Plus que l’autorégulation des bailleurs, l’encadrement des loyers a aussi eu des effets pervers selon le réseau d’agences immobilières. Exemple avec les travaux d’amélioration-entretien en berne.
« La possibilité d’une augmentation plafonnée à 15 % du montant des travaux effectués dans le logement à condition qu’ils représentent au moins 50 % du loyer annuel n’a pas convaincu les bailleurs de rénover », explique Century 21. C’est ainsi que l’effort des propriétaires pour l’entretien et l’amélioration des logements entre deux locataires est passé de 31 % en 2011 à 28 % en 2012. Century 21 note même moins 6 % d’amélioration sur les studios et 2 pièces représentant les deux tiers du marché locatif privé en France.
Des contraintes qui pèsent d’autant plus sur la vacance locative des logements anciens, quand le parc de logements neufs à louer soutenus par l'ancien dispositif Scellier et désormais la loi Duflot offre une meilleure qualité, à des loyers quasi-identiques, selon Century 21.