Conseils pratiques
Immobilier neuf : les conseils pour investir à la montagne
Edition du 15/02/2012
Les résidences de tourisme offrent rentabilité grâce à la location et plaisir en occupant les lieux quelques semaines par an.
Investir dans la pierre à la montagne
Acheter un logement neuf à la montagne peut se faire sous diverses formes et pour différents buts. On peut acheter un bien neuf pour l’occuper comme résidence secondaire, on peut acheter pour louer uniquement et privilégier la rentabilité financière ou l’on peut allier occupation et location pour mieux rentabiliser cet investissement mixte.
Les avantages d’un investissement à la montagne
- Malgré le contexte économique, les stations françaises enregistrent de bons taux de remplissage, de bon augure pour les loyers escomptés.
- Il existe peu de terrains constructibles pour du logement neuf dans les stations, donc sur la durée, les prix devraient encore mieux se tenir. De plus, à terme, face à une offre restreinte, les loyers augmenteront davantage.
- Investir à la montagne permet d’allier investissement immobilier et jouissance du bien, rentabilité et plaisir.
Prix et rentabilité d’un logement neuf à la montagne
Même si la flambée des prix semble terminée depuis quelques mois, les prix immobiliers neufs progressent toujours pour des logements neufs, en résidence ou en chalet, qui attirent toujours autant. Ainsi, selon les notaires des Alpes, les appartements neufs savoyards ont augmenté de 8.8 % en moyenne et de 6.7 % en Haute-Tarentaise. Exemple à Hauteluce / Les Saisies, compter 5 230 € le m² neuf. En Haute-Savoie, augmentation de 10.6 % en un an. Prévoir 8 340 € le m² à Morzine / Avoriaz ou 6 400 € pour un programme immobilier neuf aux Carroz d’Arâches.
Stabilisation des prix en Isère, moins recherché par la clientèle étrangère, mais où les régionaux, Lyonnais et Grenoblois peuvent acheter un bien neuf à 6 340 € le m² en moyenne dans la station de l’Alpe d’Huez.
Les prix immobiliers de Courchevel pourraient avoir atteint des sommets, attention en cas de nécessaire revente.
Professionnels s’entendent pour ensuite calculer la rentabilité des investissements locatifs à la montagne : entre 3.5 et 4 %, moins si on occupe le bien.
Le bonus fiscal en achetant en résidence de tourisme
Grâce au dispositif Censi-Bouvard, l’achat d’un appartement neuf meublé, en résidence de tourisme, permet de défiscaliser une partie du prix hors taxe. Ainsi, en 2012, en s’engageant à louer pendant un minimum de 9 ans son bien, le contribuable peut défiscaliser 11 % du prix HT d’un logement neuf, plafonné à 300 000 €, tout en récupérant complètement la TVA.
De plus, grâce à la signature d’un bail commercial, pas besoin de trouver des locataires, ni de remettre les clés chaque semaine ou de faire le ménage entre deux occupants ; l’exploitant se charge de gérer la location. Dans le cadre de cet amendement LMNP Censi-Bouvard, l’investisseur peut occuper légalement le bien jusqu’à 8 semaines chaque année, mais cela réduit d’autant la rentabilité du bien. Il est donc conseillé de se réserver 3/4 semaines d’occupation par an pour que l’opération soit rentable. Le nombre de semaines réservées et leur répartition est détaillé dans le bail commercial « avec occupation personnelle » signé avec l’exploitant.
Allier occupation longue durée et location
Si le dispositif Censi-Bouvard permet de profiter immédiatement d’un avantage fiscal, tout en occupant quelques semaines par an le bien en résidence de tourisme, le statut LMNP (en dessous de 23 000 € de recette par an) permet d’occuper davantage son pied à terre à la montagne, tout en le louant. Loueur de Meublé Non Professionnel, voilà l’intitulé de ce statut fiscal qui permet d’occuper jusqu’à 6 mois par an le bien, tout en le louant le reste du temps.
Conseils avant d’investir en montagne
- Privilégier les stations d’altitude ou celles reconnues pour avoir un bon enneigement ou une station reliée à un grand domaine.
- Pour assurer une bonne revente si nécessaire, choisir une grande station renommée où les prix n’ont pas encore atteint leur sommet.
- Penser aux alternatives au ski. Quand à Megève, seul un vacancier sur 2 skie, la station doit pouvoir proposer des activités en dehors du ski : spa, patinoire, boutiques...
- Une fois la station déterminée, donner l’avantage à des biens neufs à proximité des pistes et des remontées mécaniques.
- Dans le cas du Censi-Bouvard et d’un investissement en résidence services, choisir un exploitant solide et expérimenté.
En savoir plus
Rechercher un investissement immobilier à la montagne
Partager cette page sur :
Tweet