Interviews

Laurent Escobar : les prix dans le neuf continueront d’augmenter en 2012

Edition du 02/01/2012

Tags : logement neuf, état du marché 2012, élections 2012

 « L’année 2011 est une année mouvementée. Après des années 2009 et 2010 où la profession et le monde de la construction ont été largement soutenus par le plan de relance grâce au dispositif Scellier, avec 62 % des ventes en promotion immobilière réalisés grâce aux investisseurs Scellier. En 2011, avec un fort rabot sur son taux, le dispositif reste tout de même toujours plus intéressant que la précédente loi Robien, mais les investisseurs sont en recul, - 40 % sur les 3 premiers trimestres de 2011. Pour ce qui est des ventes en accession, elles restent stables, le PTZ+ commence même à avoir de l’efficacité pour le logement neuf depuis la 2ème partie de l’année. Mais à terme, on devrait enregistrer entre - 15 et - 17 % des ventes de logements neufs avec entre 90 000 et 95 000 unités, selon le niveau des ventes à investisseurs sur le 4ème trimestre. »

« Avec un avantage fiscal moindre du dispositif Scellier, 2012 devrait encore entrainer une nouvelle baisse des ventes à investisseurs et donc du volume global. De combien ? Difficile de prévoir. Un investisseur achète en fonction de la rentabilité, du prix du bien et du contexte économique et financier. Il faut rappeler que 70 % des investisseurs sont de la classe moyenne avec des revenus entre 2 500 et 4 000 € par mois. Ils ont la cinquantaine, leurs enfants viennent de quitter la maison et donc un investissement immobilier viendrait effacer la fiscalité supplémentaire due au départ des enfants. Ils n’ont pas forcément de gros moyens, ils sont donc très sensibles au niveau des prix partout en France, pas seulement en Ile de France, mais aussi dans les grandes métropoles régionales comme à Lyon. Il faut compter aujourd’hui 3 600 € le m² neuf dans l’agglomération lyonnaise, 4 000 € en hyper-centre. C’est donc un budget élevé même pour la clientèle d’investisseurs, qui connaissent eux aussi des difficultés à se financer.

On pourrait noter une baisse entre - 15 et - 20 % des ventes à investisseurs, ce qui marquerait un retour à l’équilibre avec les ventes de logements neufs à accédants, mais dans un volume global moindre. On peut tenter d’estimer à 80 000 le nombre de logements neufs vendus en 2012, contre environ 95 000 en 2011. »

« Aucun doute, les prix dans le neuf vont continuer d’augmenter en 2012. Avec la mise en place de la RT 2012 et les normes d’accessibilité, il n’y aura pas de baisse à court terme des coûts de construction, la production foncière actuelle ne permet pas de trouver des terrains peu chers, avec ces deux variables toujours orientées à la hausse, les prix continueront d’augmenter en 2012.

Exemples avec l’Ile de France et la Côte d’Azur, les terrains à bâtir sont rares et chers, les prix ne peuvent donc pas baisser, c’est donc le volume d’activités qui se restreint, ce qui augmente encore la situation des pénuries de logements, ce qui fait d'autant progresser les prix du neuf.

La seule très légère baisse des prix de l’immobilier neuf enregistrée en France était entre 1992 et 1994. Les promoteurs avaient continué de lancer des programmes malgré la crise de 1991, il existait donc un stock physique d’appartements non-vendus et il y a eu des promotions sur ces logements livrés invendus. C’est ce qui se passe actuellement en Espagne à une autre échelle. Mais lors de la dernière crise en 2008, il n’y a pas eu de baisse des prix dans le neuf en France, les promoteurs ont seulement suspendu leurs programmes immobiliers lors des phases de pré-commercialisation. » 

« Cette hausse constante des prix, ce n’est effectivement pas une bonne nouvelle. On voit quelques programmes avec de légères baisses du coût de construction et donc une baisse du prix final. Certains promoteurs travaillant uniquement pour des accédants parviennent à construire moins cher. Ils construisent de grands logements, très peu de T1 et T2 car il n’y a pas d’investisseurs, du coup, il y a moins de places de parking, moins de pertes dans les parties communes et à l’intérieur même des logements puisque les impératifs de cuisine, salle de bain sont moindres. Avec ce principe, cela peut modérer la hausse pour une partie de l’offre de logements neufs, mais cela ne concerne que quelques immeubles moins chers. En tout cas, toute la profession réfléchit pour faire diminuer les coûts de constructions, ce qui limiterait la hausse des prix dans le logement neuf. »

« Aucune ! Le prêt à taux zéro plus ne représente que 12 % du volume des ventes en collectifs en 2011. Les prix immobiliers dans le neuf sont trop élevés pour que les clients, des primo-accédants, soient finançables ou alors cela ne sert qu’aux hauts revenus. En zone B1 par exemple, le PTZ+ ne devient intéressant que pour les achats immobiliers au-dessus de 250 000 €. Le PTZ+ ne parvient pas à solvabiliser la grande partie des accédants. Ce recentrage est une condition nécessaire mais ce n’est pas suffisant. Il faudrait plutôt réfléchir à spécialiser le PTZ+ dans le neuf à certaines tranches de revenus ; mais de toute façon, rien ne se fera politiquement avant les élections, donc l’immobilier neuf ne sera pas marqué par le recentrage du PTZ+ en ce début d’année 2012. »

Partager cette page sur :

Tweet