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Jean-Jacques Toulgoat : objectif de l’investissement en résidence services, préparer sa retraite

Edition du 20/02/2012

Tags : Censi-Bouvard 2012, résidence services, résidence gérée, Vinci Immobilier

« Même si nous sommes prudents, nous abordons cette année avec énergie et ambition. L’année 2011 a montré qu’il y avait toujours autant de clients intéressés par l’investissement immobilier; 2012 va nous permettre avec la fin annoncée de la loi Scellier en 2013 de confirmer que l'immobilier est "la" valeur refuge recherchée par les Français. Comme nous sommes un groupe de promotion en développement, nous prenons des parts de marché et cela devrait continuer cette année. »

« Historiquement, nous sommes depuis plus de 15 ans sur ce marché des résidences gérées puisque nous en construisions pour des exploitants/gestionnaires. Depuis deux ans, VINCI Immobilier est plus visible sur ce créneau puisque nous apparaissons directement avec la commercialisation d'une offre très variée composée de résidences senior, de résidences d'affaires, des résidences étudiantes et des résidences de tourisme. Pour accroître cette visibilité, nous avons par exemple mis en ligne un site internet dédié, www.vinci-immobilier-residences.com. »

« Il y a eu un vrai effet d’aubaine créé par des réductions d’impôts très importantes offertes par le dispositif Censi-Bouvard. Le coup de rabot portant les avantages fiscaux 2012 à 11 % fait que le marché est désormais orienté selon une double recherche de la part des investisseurs : la jouissance du bien meublé en cas d’achat dans une résidence de tourisme et / ou une recherche patrimoniale et de revenus complémentaires pour les autres offres de résidences services.

Preuve de l’intérêt patrimonial de cet investissement, il existe de la part des promoteurs une offre sur des emplacements « prime », tant en résidences senior, étudiante, qu’en affaires, avec l’objectif à terme de valoriser ce patrimoine immobilier à la revente.

Pour ce qui est de générer des revenus complémentaires, l’investissement en résidences gérées est un produit sécurisé avec des exploitants assainis et pérennes, des revenus maîtrisés grâce au bail commercial. Les revenus complémentaires produits par ces acquisitions immobilières en résidences services répondent à une vraie demande des investisseurs qui pensent prioritairement à leur retraite. De plus, ces investissements en résidence permettent de diversifier les classes d'actifs de nos clients qui sont prudents sur les supports financiers. »

« L’investissement en résidences services est un actif immobilier très diversifié dans sa définition. Par exemple pour un investissement en Scellier, les arbitrages sont assez simples : appartement ou maison, en centre-ville ou en seconde couronne ; mais au final, on achète toujours un logement neuf. Alors qu’avec le Censi-Bouvard, pour un même cadre juridique et fiscal, il existe différents types de produits, différents concepts : résidence d’affaires, résidence de tourisme à la montagne ou à la mer, résidence étudiante, résidence senior ou Ehpad. 

Il y a donc une réponse multiple à la demande des investisseurs. Ils vont choisir l’Ehpad, donc des résidences médicalisées, pour le rendement avec un aspect strictement financier, pas d’aspect affectif. L’investissement en résidence senior est déjà plus intermédiaire puisque c’est un investissement plus sociétal, plus citoyen, on peut s’imaginer investir aujourd’hui pour y habiter plus tard. Avec les résidences de tourisme à la mer ou à la montagne, l’investisseur fait le choix de la jouissance, associée à sa stratégie financière et patrimoniale. »

« Dans l’immobilier, une seule règle d’or, le choix de l’emplacement et cela s’applique aussi au Censi-Bouvard, mais il faut aussi ne pas se tromper de produit par rapport à son objectif final. L’investisseur doit définir des priorités qui détermineront alors le choix du type de résidence. S’il fait le choix de la jouissance pure, il lui faut un produit attractif et pérenne, avec un fort potentiel touristique, une belle qualité d’emplacement et une certaine qualité de prestations. Si l’investisseur recherche la rentabilité financière, il faudra générer du revenu grâce à un concept bien huilé et un exploitant reconnu. 

Pour le Scellier, le couple gagnant serait le produit et l’emplacement, quand pour le Censi-Bouvard, il faut privilégier l’emplacement et le qualité du gestionnaire. C’est ainsi qu'à VINCI Immobilier, nous avons sélectionné une petite dizaine d’exploitants gestionnaires reconnus dans leur domaine, afin de sécuriser les achats immobiliers de nos investisseurs. Nous restons un promoteur très sensible à la qualité de ses réalisations mais qui s'entoure de partenaires fiables et performants. »

« Deux éléments de réponses. Tout d'abord, même si l’avantage fiscal du Censi-Bouvard est amené à disparaître, le statut fiscal LMNP, loueur meublé non professionnel, lui perdurera. Cette forme d’investissement par l’amortissement et la défiscalisation des revenus à terme est une vraie réponse pour nos clients investisseurs. Le bail commercial est un outil pertinent qui crée de la valeur. C’est ce statut qui va continuer à soutenir le marché sur ces résidences spécialisées. 

Deuxième élément de réponse, en ces temps où il existe un problème de la dette des états, dont en France, l’investissement privé, se substituant au financement public, va permettre de répondre à des demandes d’hébergement variées : répondre au besoin de logements adaptés pour les personnes âgées, dépendantes ou non, au besoin de logements étudiants et même pour les touristes, si nous voulons continuer à être la 1ère destination touristique au monde… » 

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