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Covid et manque d’offre pénalisent le logement neuf à Toulouse

immobilier neuf Toulouse
Pénalisé par le Covid et le manque d'offre, le logement neuf à Toulouse est en fort recul au premier semestre 2020. © Adobe Stock

Tags : Immobilier neuf Toulouse, FPI, Observer, immobilier neuf Castanet-Tolosan


La demande de logements neufs à Toulouse était toujours là au premier semestre 2020 ; mais c’est bien le manque d’offre qui pénalise le marché de l’immobilier neuf toulousain, auquel s’ajoute les conséquences de la crise sanitaire du printemps. Explications.

Comme on pouvait s’en douter le premier semestre 2020 enregistre un fort recul de l’activité commerciale pour l’immobilier neuf à Toulouse et sa région. D’après les chiffres de l’Observer, à l’image des chiffres nationaux, les volumes d’activité en promotion immobilière, au sein de l’aire urbaine de Toulouse, chutent au premier semestre 2020 en lien avec une faible alimentation de l’offre. Si la crise sanitaire liée au Covid-19 a bien sûr ralenti les ventes, c’est aussi la faiblesse de l’offre qui a pénalisé le marché du logement neuf à Toulouse. 


Logement neuf Toulouse : fort recul des mises en vente


Seulement 2 212 logements ont été commercialisés depuis le début de l’année, contre 3 671 au premier semestre 2019. Cela représente un recul de 40 % et la plus faible alimentation sur un premier semestre depuis 2009, après la crise des subprimes. 
« Cet effondrement des mises en vente est accentué par un deuxième trimestre au plus bas, avec seulement 780 mises en vente, soit une baisse de - 65 % par rapport au deuxième trimestre 2019 », détaille Jean-Philippe Jarno, président de l’Observer.


Immobilier neuf Toulouse : un tiers de ventes en moins


Face à ce renouvellement très limité de l’offre, la baisse des volumes de ventes s’est accélérée avec seulement 2 330 ventes au détail, soit une diminution de 35 % par rapport au premier semestre 2019. Cette baisse représente tout de même 1 000 ventes en moins sur un seul semestre. Une contraction de l’activité qui est également plus marquée sur le deuxième trimestre avec seulement 887 ventes : - 57 % en comparaison du deuxième trimestre 2019. « Un recul en lien avec la crise sanitaire et le confinement mais pas seulement. En effet, la crise sanitaire n’a fait qu’accélérer un processus qui était déjà à l’œuvre : une crise de l’offre », précise le président de l’observatoire. 

Vers une pénurie de logements neufs à Toulouse ?


En effet, pour rappel, sur l’année 2019, les mises en vente diminuaient déjà par rapport à 2018 et en fin d’année 2019, l’offre commerciale représentait seulement 9 mois de stock. A la fin du premier semestre 2020, le stock poursuit sa baisse avec seulement 5 112 logements disponibles à la vente, en retrait de 11 %. « Point important de vigilance, cette offre disponible déjà limitée ne tient pas encore compte des prélèvements effectués par les promoteurs sur le stock de vente au détail pour alimenter les investisseurs institutionnels. Ces futures ventes en bloc concernent pour partie des projets futurs, qui ne seront donc pas mis en vente au détail dans les prochains mois et accentueront donc la crise de l’offre et pour partie l’offre disponible dans les opérations en cours de vente au détail », ajoute Jean-Philippe Jarno.

Les investisseurs intéressés par le logement neuf à Toulouse


Malgré de faibles volumes de ventes, les investisseurs privés sont toujours présents et intéressés par le logement neuf à Toulouse et sa région. La clientèle d’investisseurs représenté 62 % de l’activité, bien qu’enregistrant des volumes en baisse, - 37 %, faute d’offre suffisante. On compte également un tiers de ventes en accession à la propriété en moins. L’accession aidée a été encore plus touchée au premier semestre.


La ville-centre n’est pas préservée


Paradoxalement, la ville-centre n’a pas mieux résisté que l’agglomération toulousaine. Toujours d’après l’Observer, les ventes de logements neufs dans Toulouse ont été divisées par deux au premier semestre 2020. Moins de 1 000 logements neufs y ont été commercialisé
achat logement neuf Toulouse
Les ventes de logements neufs ont été divisées par deux dans la seule ville de Toulouse depuis le début de l'année. © Adobe Stock
en six mois, deux fois moins que l’an dernier. Sur le seul deuxième trimestre, ce sont uniquement 260 lots qui ont été mis en vente dans moins d’une dizaine de programmes neufs. Du coup, les ventes reculent également de 47 % mais toujours avec une même répartition : deux-tiers d’investisseurs pour un tiers d’accédants à la propriété. Au final, on comptabilise moins de 2 300 logements neufs disponibles dans Toulouse à fin juin 2020, soit un recul de 17 % en un an. 

Immobilier neuf Labège et Sicoval en forte chute


Après une année 2019 record grâce à 600 logements neufs vendus, le premier semestre 2020 est en fort recul dans le périmètre du Sicoval, au sud-est de Toulouse, vers Labège, Castanet-Tolosan, Ramonville-Saint-Agne… Faute de renouvellement de l’offre, seuls deux programmes neufs ont été commercialisés au premier semestre, soit 23 lots, les ventes ont reculé de 63 %. Avec 115 logements vendus, il s’agit du niveau le plus bas enregistré depuis 2009. Avec tout juste 200 logements disponibles à la vente, cela ne représente plus que 6 mois de stock, soit un marché en situation de pénurie.
Par Céline Coletto

Quel prix pour un logement neuf à Toulouse ?


La hausse des prix de l’immobilier neuf à Toulouse et sa région semble ralentir au premier semestre 2020, malgré la faiblesse de l’offre. Sur l’ensemble de l’aire urbaine toulousaine, le prix de vente moyen d’un logement neuf atteint près de 3 900 €/m², hors parking. Une hausse de 1 % au premier semestre, moins rapide que ces dernières années. 
Idem pour le logement neuf à Toulouse intra-muros. L’augmentation du premier semestre est de 2 %, contre 5 % lors des dernières années. Il faut désormais compter 4 120 €/m² pour acheter un appartement neuf à Toulouse, tandis qu’à la suite de plusieurs années de hausse, le prix de vente dans le Sicoval stagne à 3 860 €/m².

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