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Comment l’immobilier neuf strasbourgeois peut-il rebondir ?

logement neuf Strasbourg
Le marché du logement neuf à Strasbourg est pénalisé par un manque d'offre, alors que la demande reste forte.

Tags : Immobilier neuf Strasbourg, immobilier neuf Alsace, FPI, Alcys, Procivis, Pierres et Territoire Alsace, Stradim


Malgré une belle édition du salon de l’immobilier ce week-end, le logement neuf à Strasbourg et dans le Grand Est semble marquer le pas. Pourtant, l’offre nouvelle déployée chez les promoteurs durant ces trois jours a su séduire les acquéreurs. Explications.

Alors que la météo était estivale sur Strasbourg, le salon de l’immobilier a tout de même su attirer des porteurs de projets durant les trois jours du salon, organisé par la Fédération des Promoteurs Immobiliers du Grand Est. Le nombre de visiteurs est en hausse, notamment le visitorat qualifié. Les 14 conférences ont fait le plein, la fréquentation de l’espace d’animations dédié aux enfants a doublé comparé à l’an dernier. Preuve que les visiteurs voulaient avoir l’esprit libre pour arpenter les allées.

Un tassement des ventes de logements neufs, mais une vraie demande


Il faut dire que l’offre nouvelle était nombreuse, même si les ventes depuis le début de l’année sont en baisse dans l’Eurométropole de Strasbourg : - 30 % sur les 8 premiers mois de 2018. Un tassement des ventes qui se confirme en cette rentrée, selon Bruno Béni, président de la FPI du Grand Est. Selon lui, en France mais notamment dans la métropole strasbourgeoise, l’activité du neuf est confrontée à un problème d’offre : « il y a une vraie demande, mais pas les produits à proposer en face, alors que le marché est sain, même très sain car tout ce qui est livré est loué quand il s’agit d’investissement et occupé quand il s’agit de résidences principales ».
Par exemple dans Strasbourg, l’écoquartier Danube est en bout de course, les chantiers sont en cours, les grues sont nombreuses, mais tout y est déjà vendu ; tandis que les projets de la SPL des Deux Rives mettent du temps à démarrer. Kaufman & Broad avec l’alsacien Stradim ne commercialiseront qu’en mars 2019 l’îlot Starlette de Strasbourg donnant sur le bassin Vauban, un concours remporté en 2017 de 37 000 m² au total, dont 20 000 m² de bureaux et 130 logements neufs.

S’impliquer sur le coût du foncier


Même si le Grand Est est moins touché qu’ailleurs en matière de recours contre les permis de construire, les promoteurs espèrent que la loi Elan accélérera véritablement le traitement des dossiers. Alors qu’il faut aujourd’hui trois ans pour avoir un jugement dans ce type d’affaires, Bruno Béni espère que l’objectif fixé de 10 mois soit atteint, « délai raisonnable pour conserver une opération en vie ».
Même si l’Eurométropole est désormais adhérente à Etablissement Public Foncier d’Alsace, le budget dédié à l’achat de foncier sur la métropole fixé à 13 millions d’euros par an ne semble pas suffisant pour renouveler l’offre. Surtout
appartement neuf Strasbourg
Le groupe Procivis Alsace multiplie les dispositifs pour toucher une large gamme d'acquéreurs : PSLA, prix maîtrisé, démembrement... © Orée des 2 Rives / Strasbourg / Pierres et Territoires Alsace
quand l’Etat est lui-même vendeur : 2.5 millions d’euros pour que la collectivité rachète une caserne dans Metz, alors que « nous aurions dû pouvoir la racheter à 1 € symbolique », rappelle le député de Moselle Richard Lioger. Idem avec l’Epide de Strasbourg où l’unique critère de l’Etat a été le prix. Le vice-président de l’eurométropole en charge de l’habitat, Syamak Agha Babaei, expliquait lors de la table-ronde inaugurale du salon l’importance de l’intérêt général que doivent porter collectivités et Etat : « tout ce qui est mis dans le foncier ne se met pas dans la qualité générale du projet ».
D’où l’idée portée par Bruno Béni que les promoteurs immobiliers soient réellement pris comme des « créateurs urbains » afin d’élaborer conjointement les projets, plutôt qu’un cahier des charges imposé. La SERS, société locale d’aménagement, a ainsi sur un projet d’un millier de logements neufs à Illkirch, demandé aux promoteurs d’aider au choix de l’urbaniste en chef : « plus les promoteurs sont intégrés en amont au projet, mieux c’est ».

Imaginer une autre forme d’accession sociale


Autre particularité du marché strasbourgeois : ne compter que 30 % de propriétaires dans Strasbourg pour 70 % de locataires, 40 % contre 60 % dans l’Eurométropole. L’influence de l’Allemagne qui est un pays de locataires explique-t-elle cette proportion ? Quoi qu’il en soit, les élus savent qu’il faut développer le logement privé à vocation sociale et notamment l’accession sociale à la propriété, « passer d’une politique de l'habitat à une politique d’habiter », rappelait Syamak Agha Babaei.
C’est ce que prône notamment le groupe Procivis Alsace sous la marque Pierres et Territoires, avec son slogan « Agir pour l’habitat ». Location-accession, démembrement, prix maîtrisé, TVA réduite…, voilà quelques-unes de cartes jouer par le promoteur pour concrétiser une vingtaine d’opérations par an en Alsace. Après une tour de 17 étages « Escape » dans l’îlot mixte No LiStra, Nouveau Lieu de Strasbourg, dans le quartier de l’Étoile, Pierres et Territoires Alsace lançait sur le salon « L’Orée des 2 Rives », près du Jardin des 2 Rives, une soixantaine de logements neufs en écoconstruction bois dont 30 en locatif intermédiaire. De quoi séduire 70 % d’accédants à la propriété sur les 200 logements neufs vendus chaque année par le groupe Procivis en Alsace.

Du logement neuf innovant et écologique à Strasbourg


On assiste aussi chez les Strasbourgeois, peut-être plus qu’ailleurs, à une prise de conscience écologique. « Les acheteurs n’ont plus envie d’habiter une poubelle écologique dans 20 ans », résumait Julien Herrmann du promoteur alsacien, Alcys.
logement neuf Reichstett
Le promoteur Alcys a fait le choix de proposer du loft d'architecte écologique pour séduire une clientèle d'accédants à la propriété. © HavaH / Reichstett / Alcys
Une entreprise de promotion reprise 2013 par deux coassociés qui ont voulu tout de suite apporter une ambition écologique à tous leurs projets avec au minimum des performances énergétiques de 20 % supérieures à la RT 2012.
Avec Eko2 lancé en août 2017, Alcys va même plus loin en devenant le premier programme neuf avec le label BBCA, bâtiment bas carbone, de Strasbourg. Ambition forte aussi pour la nouvelle opération lancée dans le nouvel écoquartier « Les Vergers de Saint-Michel » à Reichstett, où l’opération « HavaH » a l’ambition de répondre aux critères de la prochaine réglementation environnementale, la RE 2020 avec un niveau E3C1. Ce projet écoconstruit en bois pré-grisé, déjà vieilli, pour qu’il s’adapte mieux dans le temps, de 22 lofts d'architectes veut devenir une vitrine de cet écoquartier en phase 1 de labellisation dans le palmarès national EcoQuartier. Compter 246 000 € pour acquérir un trois-pièces avec garage et cave dans cette nouvelle opération.

La sagesse des prix de l’immobilier neuf à Strasbourg peut-elle perdurer ?


Strasbourg qui reste d’ailleurs l’une des métropoles les plus attractives de l’hexagone. Les prix y ont augmenté de 3 % en un an. Si certains programmes neufs dépassent les 4 500 €/m², malgré le coût du foncier en hausse, pour l’heure, les prix restent sages. En revanche, pas sûr que cela se poursuive. En effet, comme le rappelle Bruno Béni, le dispositif Pinel est en fin de vie en zone B2, « ce qui aura une incidence sur le nombre d’investisseurs et sur les prix en zone B1 où les prix augmentent déjà ». A voir donc si l’immobilier neuf à Strasbourg parvient à se renouveler plus vite pour séduire les acquéreurs, tout en affichant une relative sobriété en matière de prix dans les prochains mois.

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