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Quelles conséquences pour le recentrage du Pinel et du PTZ ?

immobilier neuf 2018
Crédit Agricole a étudié l'impact du recentrage des dispositifs Pinel et Prêt à Taux Zéro sur les ventes de logements neufs en 2018 et après.

Tags : Immobilier neuf, PTZ, PTZ 2018, Prêt à Taux Zéro, dispositif Pinel, Crédit Agricole


Ce sont les deux principaux dispositifs de soutien au logement neuf en France : le Prêt à Taux Zéro pour soutenir l’accession à la propriété et la loi Pinel pour l’investissement ; mais quid des conséquences de leur nouvelle version à compter de 2018 ?

Si la prolongation pour quatre ans du dispositif Pinel et du PTZ, actée par la loi de finances pour 2018, est en soi une nouvelle très positive pour le marché du neuf, quelles sont réellement les conséquences de leur recentrage sur les zones les plus tendues ? La dernière étude du Crédit Agricole d’Olivier Eluere a précisé l’impact de ces nouvelles moutures de deux dispositions phares de soutien à l’immobilier neuf.
En effet, depuis plusieurs années maintenant, les deux principales mesures fiscales de soutien aux ventes de logements neufs en France sont le PTZ, Prêt à Taux Zéro, renforcé en 2016, avec plafond de ressources accru ; montant du prêt pouvant atteindre 40 % de l’opération, contre 18 à 26 % précédemment ; différé de remboursement et durée de prêt allongés et le dispositif Pinel pour l’investissement locatif, qui permet une défiscalisation, étalée sur six, neuf ou douze ans, s’élevant à 12, 18 ou 21 % de la valeur plafonnée du logement acheté pour louer.
« Ces mesures ont joué clairement début 2017, moins par la suite, du fait des incertitudes sur leur maintien ou non après les élections présidentielles et législatives », précise l’étude. Une étude qui annonce tout de même une année 2017 record pour l’immobilier neuf. « Sur l’ensemble de l’année 2017, les ventes devraient être stables par rapport à 2016, à 127 000 unités, égalant les records historiques de 2006-2007 », détaille Olivier Eluere, avec un poids des ventes aux investisseurs qui atteint 54 % environ du total des ventes et celui des ventes aux accédants 46 %.
Dans le segment « maisons individuelles hors promoteurs », après un bon début d’année, les ventes ont marqué le pas à partir du printemps. En novembre, le cumul sur douze mois atteint 138 600 unités, en hausse de 4,1 % sur un an. À la différence du segment promoteurs, le nombre de transactions demeure nettement en deçà des points hauts de 2006-2007 où on avait atteint 189 000 ventes par an.
En attendant une nouvelle loi logement, baptisée loi Elan, prévue pour le début du printemps, Crédit Agricole a détaillé l’impact qu’auraient les premières mesures prises dans la loi de finances pour 2018 à propos du logement et notamment le recentrage des dispositifs Pinel et PTZ.  
En effet, les dispositifs fiscaux sont légèrement modifiés depuis le 1er janvier 2018 et surtout recentrés sur les zones tendues. Le dispositif Pinel pour l’investissement locatif dans le neuf est prolongé pour quatre ans jusqu’à décembre 2021 et recentré sur les zones tendues A, Abis et B1, soit la majeure partie de l’Ile-de-France, Côte d’Azur, Franco-genevois, la plupart des grandes agglomérations. Après amendement, le Pinel reste toutefois possible en 2018 en zone non tendue (B2 et C), si la demande de permis a été déposée avant fin 2017 et l’acte de vente conclu avant fin 2018, ou en cas d’aménagement de sites militaires en friche
Le Prêt à Taux Zéro est lui aussi prolongé pour quatre ans et recentré dans le neuf sur les zones tendues, A, Abis et B1, mais graduellement avec le maintien du PTZ en zones B2 et C pour deux ans, et part du prêt dans le coût de l’acquisition ramenée dans ces zones de 40 à 20 %.

Quels impacts dans le logement neuf des nouveaux PTZ et Pinel ?

 
Si la prolongation pour quatre ans du dispositif Pinel et du PTZ est jugée « très positive pour les promoteurs et pour le marché du neuf, leur recentrage sur les zones tendues va réduire les ventes de neuf », analyse Crédit Agricole.
Le recentrage du dispositif Pinel va profiter aux zones tendues si l’offre se développe, mais conduira à une baisse des ventes aux investisseurs d’environ 12 000 unités, par rapport à 60 000 environ en 2017.
Le recentrage du PTZ sur les zones tendues est pour l’essentiel reporté à 2020, donc ne jouera que marginalement sur 2018, d’après l’étude. La réduction de 40 à 20 % de la part du prêt dans le coût d’acquisition dans les zones non tendues va toutefois réduire le nombre d’achats dans le neuf d’environ 15 000 unités, 3 000 dans le logement neuf vendu par les promoteurs et 12 000 dans la maison neuve « constructeur ». À terme, le recentrage conduirait à une baisse des ventes de neuf de 48 000 unités environ par rapport au niveau actuel, 8 000 dans le neuf promoteurs et 40 000 dans les maisons individuelles hors promoteurs.
Pour 2018, pour les ventes promoteurs, la baisse des ventes serait donc de 15 000 unités/niveau de 2017, soit - 12 %. En 2020, la baisse pourrait atteindre de 20 000 unités par rapport au niveau de 2017, soit - 16 %. « Partant d’un niveau élevé en 2017, les acteurs sauront gérer cette baisse », prédit Olivier Eluere. Pour les ventes de maisons individuelles neuves, la baisse des ventes de 8 % en 2018 et de 28 % en 2020/2017, « sera plus difficile à gérer par les acteurs ».
Reste que des facteurs structurels de soutien à la demande devraient continuer à jouer : désir d’accession à la propriété, démographie assez dynamique, phénomènes de décohabitation, préparation de la retraite, saturation du marché locatif, effet « valeur refuge », le tout dans un contexte de taux d’intérêt toujours très attractifs et qui ne devraient que légèrement remonter en 2018. De quoi assurer l'essentiel.
Par Céline Coletto

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