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Crédit immobilier en 2018 : à quoi s’attendre ?

crédit immobilier 2018
Les taux d'intérêt devraient rester bas en 2018, mais pas de quoi compenser la hausse des prix, d'où un ralentissement de la demande.

Tags : Crédit immobilier, prêt immobilier, taux d'intérêt, Observatoire Crédit Logement


Alors que les taux d’intérêt sont restés finalement toujours très attractifs en 2017, que peut-on espérer pour 2018 pour les porteurs de projet immobilier ? Bilan et perspectives avec l’observatoire Crédit Logement / CSA.

Les derniers chiffres sont tombés, le crédit immobilier en France en 2017 a offert finalement des taux plutôt bas aux emprunteurs ; mais quid de 2018 alors que la demande se resserre ? C’est ce à quoi a tenté de répondre l’observatoire Crédit Logement / CSA en présentant son bilan de 2017 et ses perspectives pour 2018.
D’abord, les taux d’intérêt sont restés attractifs l’an dernier, avec un taux moyen de 1.51 % en décembre 2017. Une moyenne finalement assez proche des 1.33 de décembre 2016 au moment du plus bas historique et très loin des moyennes supérieures à 3 % de décembre 2012 et 2013.

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« Les conditions de financement et de refinancement de la production de crédits restent en effet exceptionnelles : le taux de l’OAT à 10 ans a régulièrement baissé durant l’automne alors que les liquidités disponibles dans l’économie sont (sur)abondantes et bon marché », explique l’observatoire Crédit Logement / CSA. Dans le même temps, les emprunteurs profitent de « la volonté des établissements bancaires de soutenir la demande » et du rythme de l’inflation qui s’est nettement redressé en 2017. De quoi « compenser la hausse rapide des prix de l’immobilier qui pèse sur une demande qui s’est en revanche progressivement affaiblie ».

Qui et comment a-t-on emprunté en 2017 ?


Toujours dans le bilan 2017, l’observatoire Crédit Logement / CSA note que la durée des prêts immobiliers accordés continuent de s’allonger : + 14 mois depuis début 2014, + 4 mois au cours de la seule année 2017 pour atteindre 217 mois en moyenne, soit environ 18 ans. On tend à se rapproche du record de 225 mois du dernier trimestre 2007. L’allongement de la durée des crédits immobiliers permet là-aussi de compenser la hausse des prix et donc de faciliter la réalisation des projets immobiliers.
L’an dernier, l’observatoire a enregistré qu’après plusieurs années de lente progression,  les revenus des emprunteurs augmentaient plus rapidement du fait d’un certain recul de la part des jeunes, des ménages modestes et de la catégorie « ouvriers et employés ». Aussi le niveau de l’apport personnel se redresse, après plusieurs années de diminution rapide : mais cela ne suffit pas pour compenser la forte remontée du coût des opérations réalisées (+ 4.8 % en 2017, après + 4.2 % en 2016). Le coût relatif des opérations réalisées s'établit à 4 années de revenus au dernier trimestre 2017.
A noter que près de 60 % des crédits immobiliers portent sur des durées de 20 ans et plus, tandis que les prêts de moins de 15 ans ne représentent que 12.7 % de la production. Preuve que les projets d’accession sont nombreux.
En revanche, depuis le printemps, la demande s’essouffle, seulement contrecarrée pour le rebond inattendu du marché du neuf grâce à la réalisation anticipée de projets, pour ceux qui en ont eu la possibilité, afin de pouvoir bénéficier du Prêt à Taux Zéro aux conditions 2017 dans les zones B2 et C.

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Néanmoins, le rythme d’évolution en glissement annuel de l’activité, hors rachats de créances, mesurée en niveau trimestriel glissant est, avec - 11.1 % pour la production et - 13 % pour le nombre de prêts en décembre 2017, celui d’un marché en repli. Sur l’ensemble de 2017, le nombre de prêts accordés a reculé de 0.8 %.

A quoi s’attendre pour le crédit immobilier en 2018 ?


Fort d’une inflation que ne devrait fléchir dans les prochaines années, fort d’une politique monétaire très accommodante de la BCE, les taux d’intérêt devraient se maintenir à un bas niveau dans l’avenir. Les taux des crédits immobiliers ne devraient progresser que lentement en 2018, pour probablement fluctuer autour de 1.65 %, voire un peu moins, vers la fin 2018, prévoit l’observatoire Crédit Logement / CSA.
Pas de quoi casser la dynamique actuelle, hormis la remontée des prix. Du coup, c’est un atterrissage de la production qui est attendue pour 2018 : autour des 10 % de baisse, avant de se stabiliser à partir de 2019, en l’absence de nouvelles réformes.

La spécificité du marché du crédit immobilier dans le neuf


Si l’on observe que le marché du logement neuf, Crédit Logement note qu’après deux années d’expansion des flux de la primo-accession, bénéficiant principalement aux jeunes et aux ménages modestes, les hésitations se sont renforcées en 2017.
Après une embellie en 2016, la part des moins de 35 ans a de nouveau reculé en 2017, s’accompagnant du regain de la part des 45 à 55 ans. Alors que celle des 55 ans et plus se stabilise.
La part des accédants modestes, moins de 3 SMIC, qui s’était nettement accrue en 2016 réussit à se stabiliser, grâce à l’anticipation d’opérations avec PTZ observée au dernier trimestre 2017. Ce sont les ménages aux revenus les plus élevés qui voient leur poids dans le marché légèrement s’élever.
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