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Crédit immobilier : les bonnes et les mauvaises nouvelles pour emprunter

financement achat immobilier
Il faut retourner 70 ans en arrière pour trouver des taux d'intérêt aussi bas pour financer un achat immobilier, selon l'observatoire Crédit Logement. © Shutterstock

Tags : Crédit immobilier, taux d'intérêt, Crédit Logement


Alors que des règles plus contraignantes s’appliqueront à compter de 2022 pour emprunter, l’année 2021 sur le plan du crédit immobilier montre une certaine résilience ; mais jusqu’à quand ?



Oui, les taux d’intérêt restent au plus bas ; mais le marché du crédit immobilier et l’éligibilité des ménages emprunteurs continuent pourtant de se resserrer ces derniers mois. C’est ce qui ressort de la dernière note de conjoncture de l’observatoire Crédit Logement, grâce notamment à l’analyse de Michel Mouillart, au terme du troisième trimestre 2021. Tour d’horizon des bonnes et moins bonnes nouvelles pour le crédit immobilier. 

 

Une situation économique positive

 

« Malgré des prévisions pessimistes, le niveau de risque sur le crédit immobilier a été plus que contenu », a souligné Jean-Marc Vilon, directeur général de Crédit Logement. En effet, alors que nombreux pensaient que le trou d’air économique créé par les confinements allait se transférer jusqu’à la faillite des entreprises et du chômage, ce qui aurait mis en difficulté des emprunteurs, le nombre de faillites n’a jamais été aussi bas depuis 1986, selon les derniers chiffres de la Banque de France. Le « quoi qu’il en coûte » a donc jusqu’ici bien fonctionné. Première bonne nouvelle ! 

 

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Des taux d’intérêt toujours ultra-compétitifs

 

Autre point positif : les taux d’intérêt restent historiquement bas : 1,05 % au troisième trimestre 2021, rapporte l’observatoire Crédit Logement. « 80 % de la production parvient même à emprunter à un taux inférieur à l’inflation », rapporte le professeur Michel Mouillart. Du jamais vu depuis 70 ans !

Reste, qu’en parallèle, la durée d’emprunt continue de s’allonger pour s’établir à 233 mois tous secteurs confondus, soit plus de 19 ans et 4 mois en moyenne. Ce sont particulièrement les jeunes qui empruntent sur les durées les plus longues : 72 % des moins de 35 ans ont des prêts immobiliers entre + de 20 ans et 25 ans.

VIDEO - Comment obtenir un crédit immobilier ? © Trouver-un-logement-neuf.com
A noter, qu’en lien avec les recommandations du HCSF, Haut Conseil de Stabilité Financière, qui deviendront la règle stricte à compter de 2022, les prêts immobiliers au-delà de 25 ans sont quasi-inexistants désormais. Preuve que les banques appliquent déjà plutôt bien les recommandations du conseil.

 

Un coût d’effort très élevé pour emprunter

 

Malgré la baisse des taux et donc l’effort des banques pour soutenir la production, l’évolution du coût des opérations de crédit a encore augmenté de 3,9 % depuis le début de l’année. Cela représente 4,6 années de revenus, un coût relatif le plus élevé et ce quel que soit les niveaux de revenus des emprunteurs.

« Autre évolution spectaculaire », décrit Michel Mouillart, le niveau de l’apport personnel. Après 11,3 % en 2020, il augmente encore de 12,4 % depuis début 2021. « Depuis décembre 2019 et les premières recommandations du HCSF, le montant de l’apport personnel a progressé de 25 %, cela représente + 18 000 € pour un achat immobilier dans l’ancien », illustre le professeur Mouillart. « Cela traduit une profonde modification du marché et l’exclusion de nombreux ménages de l’accès au crédit immobilier ». Ce sont donc des ménages plus aisés qui peuvent emprunter désormais, ce qui est confirmé, à l’inverse, par le recul du taux d’effort des emprunteurs. 

 

Le financement de l’immobilier neuf plus préservé

 

Au regard du reste du marché, l’observatoire Crédit Logement note que l’immobilier neuf est plus préservé. Ainsi, le coût relatif des opérations augmente « seulement » de 2,5 % depuis le début de l’année. Même si cela représente 5,5 années de revenus, les ménages de moins de trois SMIC et les moins de 35 ans sont de retour, ce qui montre une « relative stabilité de l’accessibilité au crédit dans le neuf », décrypte Michel Mouillart. Autre preuve, le niveau de l’apport personnel s'élève moins rapidement que dans l’ancien : + 8,9 %, soit + 23 % depuis décembre 2019 et les premières règles du HCSF. Cela représente une hausse de l’apport personnel de 11 000 € dans le neuf, contre 18 000 € dans l’ancien.

 

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Une production de crédits immobiliers toujours en-deçà de l’avant crise 

 

Reste que malgré une offre bancaire très dynamique et après un premier semestre jugé exceptionnel, le troisième trimestre 2021 montre un recul de l’activité. La production de crédit diminue de 7,3 %, le nombre de prêts immobiliers accordés de 7,8 %. D’ailleurs, pour l’heure, le marché du crédit immobilier ne retrouve pas ses niveaux d’avant crise. Sur les neufs premiers mois de 2021, la production de crédit recule de 11,6 %, le nombre de prêts immobiliers délivrés de 13,8 % en comparaison de la même période en 2019.

A voir maintenant si les recommandations du HCSF qui seront à appliquer de façon stricte et encadrée par les banques à compter du 1er janvier 2022, ne vont pas encore freiner la reprise. A voir aussi si les taux d'intérêt resteront bas, malgré le rebond de l'inflation.

Par Céline Coletto

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