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Dynamique opposée pour l’immobilier neuf à Annecy et en Genevois français

immobilier neuf Annecy
Des bords du lac d'Annecy aux bords du lac Léman, le dynamisme de l'immobilier neuf est fort différent en ce premier semestre 2017.

Tags : Immobilier neuf Annecy, immobilier neuf Genevois français, immobilier neuf Haute-Savoie, FPI


Les deux plus importants marchés du neuf en Haute-Savoie : l’immobilier neuf dans le Grand Annecy et dans le Genevois français suivent en cette année 2017 une dynamique opposée. Explications grâce aux chiffres du premier semestre.

Un même département ou presque et pourtant, l’immobilier neuf dans le Grand Annecy et dans le Genevois français enregistre en ce début 2017 des dynamiques opposées. En effet, d’après les chiffres de la FPI Alpes, présentés cette semaine, si le Grand Annecy montre des signes de ralentissements, le marché du neuf dans le Genevois français reste lui en progression constante.

Forte baisse des ventes de logements neufs sur Annecy et son agglomération


Même si sur l’ensemble du sillon alpin, de Grenoble à la frontière suisse, en passant par Chambéry et Annecy, les promoteurs ont partout ressenti un fléchissement en raison de la période électorale, le coup de frein est plus net sur le marché du neuf du Grand Annecy, qui représente un quart des ventes de logements neufs dans les Alpes. Olivier Gallais, président de la FPI des Alpes, parle même d’un « trou d’air électoral plus fort sur le marché annécien qu’ailleurs dans le sillon alpin ».
Après une année 2016 exceptionnelle, le premier semestre enregistre en effet une baisse progressive de 16 % et même - 21 % si l’on ne tient compte que des ventes aux particuliers. Depuis le mois de mars, bien avant la période électorale donc, les ventes ont ralenti. « Peut-être en raison d’une plus forte présence des acquéreurs en résidence principale, plus attentistes aux éventuelles annonces présidentielles, que les investisseurs », tente d’expliquer Olivier Gallais.
En effet, le marché du logement neuf à Annecy et son agglomération ne comptait au premier semestre que 29 % d’investisseurs pour 62 % d’accédants à la propriété, alors qu’ils ont pu représenter jusqu’à 60 % des acheteurs en 2010 au moment de la loi Scellier.
Il n’y a pas que les acquéreurs qui sont dans l’attente, les promoteurs ont également revu à la baisse le nombre de mises en vente de logements neufs : - 47 % au premier semestre et seulement 300 nouveaux logements commercialisés en six mois. Un recul bien involontaire et plutôt dû à la durée d’instruction des demandes de permis de construire et aussi au nombre croissant des recours sur le sillon alpin, précise la fédération des promoteurs. La FPI des Alpes a en effet recensé auprès de ses 37 adhérents : 2 300 logements neufs bloqués par des recours : « de plus en plus chaque année depuis 4 ans sur le sillon alpin ».
Du coup, la durée prospective
immobilier neuf Annemasse
Autour du lac Léman, les ventes de logements neufs progressent de 11 % au premier semestre 2017 © Stéphane Couchet
d’écoulement baisse encore à seulement 7 mois, quand un marché équilibré entre offre et demande nécessite environ une année de stock. Pour Olivier Gallais, ce manque d’offre « ne permettra pas d’atteindre les 1 450 logements neufs vendus en 2016 ». Même si cela reste plus haut que le marché du neuf du Grand Grenoble, les actuelles projections pour 2017 tablent sur « seulement » 1 250 logements neufs vendus cette année. Des ventes qui se concentrent sur Annecy, Annecy-le-Vieux, Seynod mais aussi Saint-Jorioz, puis dans le nord de l’agglomération comme Groisy ou Villaz…
Reste que le manque de logements neufs à vendre crée de la pression sur les prix de l’immobilier neuf du Grand Annecy : + 2.8 % sur un an pour s’établir à 4 665 €/m² et + 13 % depuis 2011 ; alors que dans le même temps, les prix sont restés stables sur l’agglomération de Grenoble.

Progression constante de l’immobilier neuf dans le Genevois français


Dans le Genevois français, les prix, qui avaient atteint un point bas en 2014, repartent progressivement à la hausse pour atteindre 4 345 €/m² ; mais ces prix du neuf doivent plutôt être analysés secteur par secteur. Par exemple dans le Pays de Gex, ils restent moins hauts qu’en 2011 même si c’est le secteur le plus cher du Genevois français : 4 845 €/m². Compter 4 392 €/m² pour le Sud Genevois. Les prix marquent une pause dans le Chablais en 2017 à 3 959 €/m² et restent plus abordables sur l’agglomération d’Annemasse : 3 947 €/m². Des prix à comparer avec ceux de l’immobilier neuf à Genève en Suisse : 9 800 €/m² et un loyer moyen de 35 €/m².
Des tendances locales qui doivent aussi être suivies pour ce qui est des ventes de logements neufs. Si de manière globale, les ventes progressent de + 11 % au premier semestre dans le Genevois français, soit environ 900 réservations en six mois, cela reste très contrasté selon les secteurs géographiques : + 17 % dans le Chablais et notamment le logement neuf à Thonon-les-Bains très dynamique, - 7 % dans le Pays de Gex, + 32 % dans le Sud Genevois et seulement + 3 % sur l’agglomération d’Annemasse en attendant le lancement opérationnel de plusieurs ZAC importantes.
Des lancements qui pourraient permettre de dynamiser les mises en vente, très en recul au premier semestre : - 35 % dans le Genevois français avec 533 nouveaux logements commercialisés : plus précisément - 38 % dans le Chablais et même - 91 % dans le Pays de Gex, dans les deux plus importants marchés autour de Genève. L’offre disponible recule du coup de 24 % en un an et le stock théorique de vente s’établit à 11 mois.

Le dynamisme économique crée le besoin de logements neufs

 
« Le logement ne se déplace pas. En matière de logement collectif, on aime tous habiter là où on travaille et c’est donc là où il y a de l’activité économique qu’il faut répondre aux besoins. Des besoins différents selon chaque territoire : Annemasse n’est pas Chamonix ou le Chablais », explique Olivier Gallais.
« Malgré ce que l’on peut croire, c’est le dynamisme économique qui nécessite de construire des logements et non l’inverse ». La Haute-Savoie, boostée notamment par l’activité économique en Suisse, accueille 10 000 nouveaux habitants chaque année, cela représente entre un besoin de 3 000 à 4 000 nouveaux logements par an.
Pour les produire, alors que l’immobilier neuf est un cycle long, la FPI des Alpes a rappelé ses recommandations en attendant les annonces de la nouvelle loi sur le logement du président Macron : des recours contre les permis de construire jugés plus vite, une libéralisation du foncier, en jouant sur la taxation des plus-values par exemple et bien sûr des dispositifs pérennisés de soutien tant à l’investissement locatif, qu’à l’accession à la propriété. A suivre donc pour savoir si les promoteurs du sillon alpin comme ailleurs en France seront entendus.

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