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L'effet valeur-refuge de l'immobilier confirmé

valeur refuge immobilier
Confirmation : l'immobilier reste une valeur refuge. Dommage que le manque d'offre pénalise l'immobilier neuf.

Tags : Immobilier neuf, immobilier ancien, Crédit Agricole


Malgré les effets de la crise sanitaire, l’immobilier a bien résisté en 2020 et les perspectives pour 2021 et 2022 montrent que l’immobilier reste une valeur-refuge incontestée. Explications avec l’économiste Olivier Eluère de Crédit Agricole.



Le marché résidentiel a bien résisté en 2020 au choc exceptionnel induit par la crise sanitaire. Qu'attendre pour 2021-2022 ? Eléments de réponses grâce à la traditionnelle étude économique de Crédit Agricole, portée par l’économiste Oliver Eluère.

 

Immobilier ancien depuis le Covid, quel bilan ?

 

Selon lui, le dynamisme dans l’ancien persiste, avec des niveaux de ventes atteignant de nouveaux records historiques ; mais certains facteurs pourraient jouer négativement, notamment dans l’immobilier neuf. Mais les « fondamentaux » du marché restent favorables et les taux de crédit toujours très attractifs. La demande se réoriente en faveur d'un habitat plus confortable et plus vert, du fait de la crise sanitaire, de l'impératif écologique et du développement du télétravail. 

Cela stimule les ventes et profite notamment aux villes moyennes et aux maisons anciennes situées dans les départements limitrophes des grandes villes. Le marché résidentiel a donc relativement bien résisté au choc exceptionnel induit par la crise sanitaire. Dans l’ancien, les transactions n’ont reculé que de 4 % sur un an et ont atteint des niveaux très élevés 1,02 million de transactions. Les prix ont accéléré, + 6,5 % sur un an au dernier trimestre 2020.

« Les épisodes de confinement successifs et le développement du télétravail ont conduit un nombre croissant de ménages à s'orienter vers un habitat plus confortable et plus vert : surfaces plus grandes, appartements avec terrasses, maisons avec jardin. L'impératif écologique renforce cette tendance. Un certain nombre d'habitants de grandes villes (Paris, Lyon) les quittent pour s'installer dans des maisons anciennes situées dans les départements limitrophes », décrypte l’économiste Olivier Eluère. 

 

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Quelles issues pour l’immobilier neuf ?

 

La situation n’est pas comparable dans l’immobilier neuf. Les ventes se sont repliées fortement en 2020 dans le segment de la promotion immobilière : - 24 % environ, mais n’ont baissé que de 8,5 % dans le segment maisons individuelles en secteur diffus. Le collectif souffre de l’’insuffisance de l’offre, déjà présente avant la crise et qui s’est renforcée avec un net recul des permis de construire en 2020 en raison de maires mobilisés par la crise sanitaire et le processus des élections municipales retardé. Pour 2021, Crédit Agricole table tout de même sur une reprise des ventes de 20 %. Le net rebond enregistré au premier semestre 2021, + 29 % sur un an, reste à un niveau encore inférieur de 8 % à celui du premier semestre 2019.

 

94 000 logements neufs disponibles dans l'hexagone

 

achat maison neuve
Les Français veulent devenir propriétaire d'un logement confortable et au vert et c'est la maison qui en profite. © Shutterstock
Le redémarrage est plus marqué pour la maison individuelle en 2021. En juin, 140 000 ventes ont été enregistrées en cumul sur 12 mois, + 25 % sur un an. Sur l’année 2021, le nombre de ventes devrait rester de l’ordre de 140 000 unités, + 22 % sur un an.

Reste que le logement neuf est pénalisé par le niveau des mises en vente. Comme pour les ventes, le rebond de 29 % sur un an au premier semestre 2021 reste à un niveau inférieur de 12 % à celui d’avant crise en comparaison du premier semestre 2019. L’encours disponible recule encore de 7 % au terme du deuxième trimestre avec 94 500 unités en commercialisation. Cela représente « seulement » 9 mois de stock et c’est le principal frein à la reprise dans le neuf, selon Olivier Eluère. 

 

Comment créer un vrai choc de l’offre ?

 

En effet, avant même la crise sanitaire, le marché immobilier neuf était déjà en déficit de logements dans le neuf issus des promoteurs, particulièrement dans les zones tendues. « Cela s’explique par la rareté et le prix élevé du foncier, le poids des normes de construction, les recours abusifs, les difficultés d’obtention des permis. Des éléments plus récents jouent dans le même sens : surcoûts engendrés par les nouvelles réglementations environnementales ; mesures destinées à lutter contre l'artificialisation des sols, qui accentuent la rareté foncière », résume l’économiste. 

A cela, s’ajoutent aussi les conséquences des confinements : arrêt quasi total de la délivrance des permis de construire durant le premier black-out par exemple. D’où une baisse marquée des permis de construire de logements neufs en 2020, de 14 %, soit de l’ordre de 65 000 unités. 

En plus du PTZ et du dispositif Pinel, soutiens à la demande, reconduits en 2022, de nouveaux dispositifs ont été pensés pour relancer la construction : fonds friches, aides aux maires bâtisseurs, aides pour la ville durable et les bâtiments innovants… « Ces mesures vont conforter le mouvement de redémarrage de la construction et des ventes de logements neufs en 2021-2022. Mais la loi ELAN n’a pas suscité jusqu’à présent le « choc d’offre » espéré dans les zones tendues. L’objectif de 500 000 nouveaux logements par an paraît toujours difficile à atteindre », estime Olivier Eluère.

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Face à une demande massive de logements


Pourtant, la demande est toujours structurellement forte : volonté de devenir propriétaire, démographie plutôt dynamique, décohabitation en raison des divorces et du célibat, préparation de la retraite, saturation du marché locatif… sans oublier un facteur déjà à l’œuvre et plus que jamais déterminant en 2020-2021 : l’effet « valeur refuge », face à un environnement très dégradé et des marchés financiers volatils et incertains. « Les ménages français devraient donc privilégier l’immobilier. La pierre rassure, par son coté tangible, des évolutions assez régulières, un rendement relativement attractif et une valorisation favorable sur longue période », conclut l’économiste, confirmant qu’il est temps de se lancer pour ceux qui envisagent un projet immobilier.

Par Céline Coletto

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