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La "Stratégie Logement" du président Macron passée au crible

Stratégie Logement Macron
La Stratégie Logement du quinquennat Macron pourrait rapidement montrer ses limites et effets pervers.

Tags : Immobilier neuf, Stratégie Logement, Emmanuel Macron, Xerfi


La politique « logement » du quinquennat Macron qui s’ouvre semble déjà sujette aux critiques. La « Stratégie Logement » du gouvernement basée sur un nécessaire choc de l’offre aurait ses limites. Explications.

Le cabinet d’études Xerfi a passé au crible les mesures annoncées dans la Stratégie Logement du gouvernement et si le diagnostic semble bon, les moyens pour changer la donne ne seraient pas à la hauteur.
Alors que la loi pour le logement ne sera finalement étudiée qu’au mois de février, et non plus avant la fin de l’année, Alexandre Mirlicourtois, analyste chez Xerfi, revient sur la politique « logement » du gouvernement, qui « s’appuie sur deux postulats et un impératif : les Français paient trop cher leur habitat, les aides au logement sont inefficaces, voire inflationnistes pour certaines, alors qu’il est nécessaire de faire des économies pour rentrer dans les clous bruxellois ».
D’où l’objectif gouvernemental de « baisser les prix en déverrouillant le foncier, en baissant les aides, en allégeant les normes, et en fluidifiant le parcours locatif ».
Si le diagnostic est juste, chez Xerfi, comme l’évoque aussi Pierre Madec, économiste à l’OFCE, on estime que les mesures annoncées n’auront pas les effets escomptés. Quand on veut créer un choc de l’offre pour faire baisser les prix immobiliers et les loyers : « en toute logique, le point de départ c’est le foncier ». Xerfi rappelant que sur les dix dernières années, les prix du foncier se sont envolés de 71 %, contre 24 % pour les coûts de construction et 12 % pour l’inflation. « Et si les prix des terrains flambent, c’est parce que l’offre est trop étroite en raison d’incitations favorisant la rétention », explique Alexandre Mirlicourtois, qui pense déjà que « dans le privé, les résultats risquent d'être décevants ».

Libérer du foncier, oui ! Mais, quid des maires non-bâtisseurs ?


Et de détailler que pour débloquer la situation et libérer du foncier, « des abattements fiscaux seront mis en place pouvant aller jusqu’à 100% sur les plus-values immobilières réalisées sur des terrains cédés dans une zone tendue en vue de construire du logement social. La mesure est limitée dans le temps afin de précipiter les cessions et ainsi faire reculer les prix du foncier. Si le verrou fiscal existe, il y en a un autre, politique celui-là : la difficulté d’obtenir un permis de construire. Le frein est politique, qui veut qu’un « maire bâtisseur soit un maire battu ». Or rien n’est prévu pour contourner cette vision malthusienne. Les compensations financières promises ne sont rien face au risque de perdre une élection ».
Autre piste pour produire davantage de logements neufs : jouer sur la construction elle-même. Pour cela, deux pistes choisies par le gouvernement : recentrer les aides de l’Etat sur les zones tendues. Option sur laquelle le Président de la République est déjà en partie revenue à propos du PTZ, dispositif pour soutenir l’accession à la propriété.

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Ou réduire les coûts de construction. Pour cela, le gouvernement prévoit un moratoire sur les normes, « les logements ne devant plus tous être accessibles aux personnes à mobilité réduite comme l’exigeait la loi de 2005 sur le handicap. Mais là aussi, il ne faut pas s’attendre à un miracle », conclut Xerfi.
D’autant que le cabinet d’études juge que si l’ambition est grande de « mieux loger les Français et pour moins cher ; les moyens sont trop limités et trop focalisés sur l’objectif d’économie ». « Se recentrer sur les zones de pénurie aurait un sens si le gouvernement y allouait plus de moyens grâce aux économies qu’il opère ailleurs. Ce n’est pas le cas, et à la fin du quinquennat, la France risque bien de n’être pas beaucoup plus avancée », prévoit Alexandre Mirlicourtois.
Retrouvez en intégralité l'interview d'Alexandre Mirlicourtois sur Xerfi Canal

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