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Un stock historiquement bas de logements neufs sur la Côte d'Azur

appartement neuf Nice
L'immobilier neuf sur la Côte d'Azur n'avait pas connu un tel niveau bas de stock depuis 2010, rapporte le cabinet Adéquation. © Adobe Stock

Avec seulement 2 300 logements neufs disponibles dans les Alpes-Maritimes, cela fait depuis 2010 que le stock de biens immobiliers neufs n’avait pas été aussi bas sur la Côte d’Azur. Retour sur ce marché du neuf avec le cabinet Adéquation.



Le stock de logements neufs dans les Alpes-Maritimes ne cesse de s’appauvrir, d’après les chiffres du cabinet Adéquation. Le phénomène ne s’arrête pas malgré la reprise des mises en vente : + 12 % mais avec à peine 2 000 logements neufs commercialisés en 2021 dans les Alpes-Maritimes. L’impact du faible renouvellement de l’offre et de ventes dynamiques entraîne donc cette réduction du stock comme « peau de chagrin » : - 16 %, pour atteindre un point bas à 2 300 logements. « Il faut remonter à 2010 pour voir un niveau si bas », rapporte Adéquation. 

 

L’immobilier neuf à Nice = 40 % du marché du neuf

 

Cela n'empêche pas certains secteurs de tirer leur épingle du jeu, détaille Simon Chapuy, directeur régional PACA/Occitanie Adéquation : « La demande est présente sur l’ensemble des marchés des Alpes-Maritimes. Les secteurs qui tirent leur épingle du jeu sont ceux en mesure de proposer une offre ! Le poids de la zone de Nice : Nice, Saint-Laurent-du-Var, Cagnes-sur-Mer, Villefranche-sur-Mer, Beaulieu-sur-Mer et Saint-Jean Cap-Ferrat, se maintient sur un niveau bas, et représente environ 40 % des ventes du département, contre 47 % en 2019. Le bilan de ce marché métropolitain est inquiétant du point de vue de sa capacité à proposer une offre nouvelle, en tant que marché leader. Parmi les petits marchés qui se sont illustrés en 2021, on trouve une bonne dynamique au sein du Pays Vençois en lien avec les programmes commercialisés à Roquefort-les-Pins, Saint-Jeannet, Vence, ainsi qu’au sein du moyen Pays Niçois avec 300 nouveaux logements commercialisés à Carros, La Trinité, Saint-André, Gilette ou encore Contes ».

A souligner une tendance identique dans le Var-Est. La progression des mises en vente est supérieure à la tendance nationale : + 27 %, ainsi que le volume de logements neufs vendus au détail : + 26 % ; mais avec moins de 800 logements neufs disponibles à l’offre en fin d’année 2021 : - 28 %, le marché de l’Est-Varois est largement sous-offreur.

 

Du jamais vu sur les prix de l’immobilier neuf sur la Côte d’Azur

 

Pour 2022, l’état alarmant du stock sur un niveau bas ne laisse pas présager des volumes d’activité mirobolants. D’autant que les prix du neuf dans les Alpes-Maritimes n’ont jamais été aussi élevés : 6 800 €/m² parking inclus. Idem dans l’est varois à 5 450€/m² stationnement inclus. De quoi freiner l’appétit des investisseurs. « Si la hausse des prix constatée dans les cœurs d’agglomération et marchés tendus favorise moins les investisseurs, le nombre de vente s’érode, mais leur part reste stable, à 49 %. Ainsi dans le neuf, le marché se divise à part à peu près égale entre propriétaires occupants : résidence principale, semi-principale, secondaire, venant d’une clientèle locale ou extra-locale, et investisseurs. La part d’étrangers est en baisse depuis la pandémie, mais on observe leur retour. L’attentisme et les confinements n’ont pas facilité les acquisitions de cette clientèle, surreprésenté au sein du département », résume Simon Chapuy.

 

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Immo neuf Côte d’Azur : le retour des acheteurs étrangers 

 

Ce retour de la demande étrangère va se heurter aux « difficultés structurelles de rareté foncière des marchés azuréens qui aboutissent à un constat alarmant, notamment sur la capacité de son marché leader, la métropole niçoise, à proposer une offre nouvelle : en volume et gammes de prix adaptées… », rappelle Simon Chapuy. « Facteur aggravant à la pénurie foncière, la flambée des prix des matériaux et leur volatilité et les normes strictes de la RE 2020, vont provoquer une hausse durable et déjà écrite des prix. Le recul des permis de construire de l’ordre de 30 % en 2020 devrait encore avoir des effets en 2022 ».

Avant de fluidifier le marché, il s’agira de reconstituer le stock, et cela va prendre du temps. D’autant que « la solvabilité des ménages est clairement mise en danger par la progression des prix et prochainement des taux bancaires. Ainsi, cette crise de l’offre pourrait se répercuter sur la demande » à terme, conclut le directeur d’Adéquation PACA.

Par Céline Coletto

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