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L'immobilier neuf à Grenoble moins touché qu'ailleurs en 2020

immobilier neuf Grenoble
L'immobilier neuf à Grenoble semble mieux résister qu'ailleurs en France en 2020 ; mais quid des perspectives pour 2021 ?

Le marché de l’immobilier neuf à Grenoble et sa métropole enregistre une année 2020 en recul mais la baisse des ventes est plus limitée qu’ailleurs en France. Bilan 2020 et perspectives 2021 du logement neuf à Grenoble. 



Paradoxalement, le marché du logement neuf à Grenoble résiste mieux qu’ailleurs en 2020. Grâce aux données recueillies par la FPI Alpes, la Fédération des Promoteurs Immobiliers du sillon alpin observe que, malgré l’importante crise économique liée au Covid-19, l’immobilier neuf à Grenoble souffre moins que dans le reste des Alpes et même que dans le reste de l’hexagone. 

 

Plus de 860 appartements neufs vendus à Grenoble

 

L’année 2020 s’achève avec 863 réservations de logements collectifs neufs à Grenoble et sa métropole, soit un recul de 14 %. « Une baisse importante, mais moins élevée que la moyenne régionale qui se situe autour des - 25 % », précise la FPI des Alpes. Il faut remonter à l’année 2014 pour retrouver un nombre de réservations aussi bas sur le territoire de la métropole grenobloise. Depuis 2015, les réservations ont en effet toujours dépassé la barre du millier de logements neufs par an, le record datant de 2010 avec 1 724 ventes.

« La métropole grenobloise a été moins impactée par la Covid-19 que d’autres marchés, de par la structure et la résilience de son économie. Cela peut s’expliquer par la présence de startups de filières industrielles liées notamment aux biotechs, à l’informatique, aux nanotechnologies, et à la micro-électronique », indique Olivier Gallais, président de la FPI Alpes.

 

Devenir propriétaire d'un logement neuf à Grenoble

 

La part des logements abordables vendus en TVA réduite ou en accession sociale par les bailleurs sociaux est toujours importante sur la métropole, représentant 20 % du marché. Pour Olivier Gallais, « la demande se maintient grâce aux résidences principales qui occupent les 2/3 des ventes et constituent le socle de la clientèle grenobloise. Le nombre d’investisseurs Pinel représente 36 % du secteur marchand. L’annonce de la mise en place du plafonnement des loyers, alors même que les loyers ne présentent aucun signe inflationniste, est un mauvais signe pour les investisseurs. Ignorer les réalités du marché n’est jamais une bonne solution. Par ailleurs, les indicateurs de marché n’offrent pas de grandes perspectives de plus-value à 10 ans ».

En effet, les loyers grenoblois sont identiques depuis 2017 à 10,80 €/m² sur la métropole, le prix des logements anciens sont stables à 2 180€ /m², + 0.3 %, tandis que le prix des logements neufs augmente légèrement : + 3 % en 2020, après avoir baissé de 1 % en 2019.

 

Des prix de l’immobilier neuf stables à Grenoble

 

Les prix dans le neuf sont globalement stables depuis 4 ans. La légère augmentation de 3 % en 2020 au prix moyen de 3 645€ TTC/m², hors parking, fait suite à une baisse de 1 % en 2019. « Sur 10 ans, la hausse des prix de vente, qui est de 8 %, compense tout juste l’inflation sur la période », analyse la FPI des Alpes. Découvrir en temps réel les prix de l'immobilier neuf à Grenoble

 

Fort recul des nouveaux programmes neufs à Grenoble Métropole

 

Si les ventes semblent plutôt bien résister en comparaison du reste de l’hexagone, le recul des mises en vente est beaucoup plus net. Avec 830 logements neufs commercialisés en 2020, il s’agit du nombre le plus faible de logements neufs mis en vente sur les 10 dernières années. Depuis 2007, chaque année, ce sont entre 900 à 1 200 logements neufs qui étaient mis en vente. « Nous constatons que les difficultés rencontrées sur le territoire français pour obtenir des permis de construire purgés de tout recours et pour renouveler l’offre de logements neufs touchent également la métropole grenobloise », poursuit Olivier Gallais. « Nous observons un phénomène nouveau avec 13 programmes neufs suspendus ou abandonnés sur la métropole, représentant 353 logements, ce qui est considérable et illustre les difficultés des opérateurs : recours, difficultés de commercialisation, coût de construction… Le DPE, Durée Prospective d’Ecoulement, est supérieur à 15 mois : 19,7 mois d’écoulement théorique, ce qui est le signe que les logements ne se vendent pas assez rapidement pour écouler l’offre disponible dans des délais raisonnables ». En effet, l’offre disponible fin décembre 2020 reste élevée avec 1 419 logements à la vente. Le stock physique est pourtant maîtrisé. Avec 7 % de stock achevé et 95 logements en stock, le nombre de logements achevés et en stock peut paraître anormalement élevé ; mais une seule opération concentre à elle seule 45 % du stock physique. 19 programmes immobiliers neufs de Grenoble ont entre 1 et 3 logements en stock physique, ce qui est classique.

 

Immobilier neuf Grenoble : quelles perspectives pour 2021 ?

 

« Dans le contexte de la pandémie de la Covid-19 dont la maîtrise et l’évolution restent aléatoires, il est difficile de prédire ce que sera l’année 2021. Le nombre de réservations dépendra du pouvoir d’achat des ménages de l’agglomération et de leur niveau de confiance, Il faudra donc surveiller le niveau de chômage et l’évolution de la pandémie. Le marché grenoblois a des atouts lui permettant d’être plus résilient en ce qui concerne l’aspect économique (revenus des ménages et taux de chômage). Il y a suffisamment de logements neufs en offre commerciale pour répondre aux besoins du marché. Ainsi, la baisse inévitable du nombre de nouveaux logements mis à l’offre ne devrait pas peser sur les volumes de vente ni sur les prix, contrairement à d’autres marchés de l’Arc Alpin. Enfin, le Plan de Relance pour la Construction Durable, décliné dans chaque département, devrait favoriser une prise de conscience des élus et une accélération des autorisations de construire. Nous prévoyons donc un volume de réservations stable autour de 900 logements, si la pandémie est maîtrisée au second semestre 2021 ; des prix stables autour de 3 650€ TTC /m² habitable ; mais un volume de vente en VEFA aux bailleurs sociaux en diminution », conclut Olivier Gallais.

Par Rédaction

Recul aussi des logements sociaux à Grenoble

 

A noter que les ventes en bloc de logements sociaux sont encore en baisse. Les ventes aux bailleurs sociaux, qui avaient déjà baissé de 14 % en 2019, diminuent encore de 8 % et représentent seulement 280 logements, soit un tiers du secteur marchand. Les promoteurs demeurent les principaux constructeurs de logements sociaux avec 39 % du total de logements sociaux produits en 2019 sur la métropole grenobloise. « Sans la production des promoteurs, les objectifs de réalisation de logements sociaux seraient impossibles à atteindre », rappelle la FPI des Alpes.


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