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L’immobilier neuf à Montpellier peine à se renouveler

appartement neuf Montpellier
Faute d'offres, l'immobilier neuf à Montpellier ne profite pas de l'envolée des ventes comme dans le reste de l'Occitanie Méditerranée. © Fotolia

Tags : Immobilier neuf Montpellier, immobilier neuf Languedoc-Roussillon, FPI


Alors que les ventes établissent un record au premier semestre 2018, l’immobilier neuf en Languedoc-Roussillon et notamment à Montpellier est pénalisé par le manque d’offre de logements neufs. Explications.

Ce sont des ventes records de logements neufs qu’a enregistré la FPI Occitanie Méditerranée au premier semestre 2018 ; mais la difficulté à réalimenter le marché du neuf, notamment à Montpellier, pénalise la dynamique. La fédération des promoteurs dans l’ancien Languedoc-Roussillon a enregistré 3 290 ventes depuis le début de l’année, soit une augmentation de 10 % comparé au premier semestre 2017. La hausse est même de 16 % sur le seul deuxième trimestre.
Reste que cette hausse profite avant tout aux marchés secondaires : + 500 ventes, alors que les ventes diminuent dans la métropole de Montpellier : - 9 %, faute de réalimentation de l’offre. Montpellier Métropole ne représente plus que 56 % des parts de marché, contre 67 % l’an dernier.
La métropole nîmoise enregistre une hausse de 118 % des ventes nettes durant cette période aux environs de 200 ventes. Idem pour la communauté urbaine de Perpignan : + 48 % et 267 ventes, la communauté d’agglomération de Béziers Méditerranée : + 11 % avec 300 ventes et celle du Bassin de Thau et Sète : + 99 % avec 307 ventes . Hors Montpellier, le marché languedocien représente 1 460 ventes en 6 mois, soit une progression de 51 %.

Ventes records malgré un manque de logements neufs


Si le niveau de ventes est record selon les promoteurs, le manque d’offre et la hausse du prix des logements ralentissent l’activité régionale de la promotion immobilière. Le périmètre de l’Occitanie Méditerranée accuse sur l’ensemble de la région une baisse de 10 % des mises en ventes par rapport au premier semestre 2017. Alors que l’on dépassait les 4 000 mises en vente à la même période en 2017, cela plafonne à 3 630 logements neufs mis en vente. Cette diminution atteint même 21 % sur la métropole montpelliéraine, alors que l’ensemble des marchés périphériques de la région totalisent une augmentation des mises en ventes de 8 % et 1 620 logements neufs commercialisés.
L’offre non réalimentée à hauteur de la dynamique du marché accuse une baisse de 16 % sur l’ensemble de la région par rapport à la fin juin 2017. Cette diminution de l’offre commerciale atteint 27 % sur la métropole montpelliéraine. Du coup, la durée théorique d’écoulement des stocks est très faible : 7,8 mois sur l’ensemble de la région contre 10 mois au premier semestre 2017 et de 7,1 mois sur la métropole montpelliéraine pour 9,8 mois au premier semestre 2017.

Des investisseurs immobiliers moins présents à Montpellier


Faute d’offre, les premiers pénalisés sont les investisseurs. Leur part diminue de 2 points sur la région mais de 9 points sur la métropole montpelliéraine. Ils représentent désormais 57 % des ventes contre les deux-tiers au premier semestre 2017, même si cela reste cependant dans la lignée de 2015 et 2016. Tandis que les marchés périphériques ne subissent pas le même sort : + 43 points sur la Métropole de Nîmes, + 7 points sur la Communauté d’Agglomération de Narbonne, + 1 point sur la Communauté d’Agglomération de Béziers Méditerranée.
Autre difficulté rencontrée sur le marché du neuf languedocien, qui s’ajoute au manque d’offre : l’augmentation des prix de vente. Comme pour la quasi-totalité des métropole françaises, le prix des logements neufs en collectif du secteur libre est en hausse et s’établit à presque 4 000€/m², hors stationnement sur la région de Montpellier : + 4 % et à 4 160€/m² sur la Ville de Montpellier, + 3 %.

Quelles perspectives pour l’immobilier neuf en Occitanie-Méditerranée ?


Si les fondamentaux restent bons : contexte macro-économique satisfaisant, demande forte, dispositif Pinel prolongé pour 3 ans dans les zones tendues, aides directes reconduites comme le PTZ ou la TVA minorée… les promoteurs languedociens, représentés par un nouveau président Laurent Villaret, directeur général d’Helenis et un nouveau bureau, s’interrogent tout de même pour l’avenir.Reste posée la question du bien-fondé du retrait du dispositif Pinel et du PTZ dans la zone B2, soit 77 communes concernées, comme Béziers et Narbonne, représentant un millier de ventes enregistrées en 2017.
Les promoteurs rappellent également que la tension sur les prix de l’immobilier neuf et du foncier désolvabilise une partie de la clientèle ; quid si les taux d’intérêt augmentaient également ? D’où une nécessaire politique pour regonfler l’offre en diminuant notamment la durée de montage des opérations sur la métropole montpelliéraine. La FPI se remet également en question en cette rentrée, rappelant qu’il est nécessaire de penser de nouveaux modèles économiques propres à la promotion immobilière : modèles d’ensembliers urbains, nouvelles formes urbaines calées sur les usages, ventes en blocs et foncières institutionnelles…

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