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Logement neuf IDF : 5 grandes tendances nées du Covid

appartement neuf Ile de France
A voir si le nouvel attrait pour les villes moyennes d'Ile-de-France depuis le Covid se confirme dans les mois à venir. © Fotolia

Deux années après le début de la crise sanitaire, le marché du logement neuf en Ile-de-France montre toujours, selon l’ADIL 75, des inquiétudes préoccupantes pour un secteur stratégique pour l’aménagement et l’attractivité francilienne. L'observatoire a tiré cinq grandes tendances pour l'immobilier neuf en IDF.



L’Observatoire de l’Agence départementale d’information sur le logement de Paris, ADIL 75, vient de publier cinq grandes tendances du marché de l’immobilier neuf en Ile-de-France, après deux années de crise sanitaire. Suite à l’analyse chiffrée couvrant la période comprenant 2019 à 2021, en ont été tirées cinq tendances qui montrent que la situation du marché francilien est toujours fort préoccupante.

Cette étude permet ainsi d’entrevoir les impacts qu’ont pu avoir la crise sanitaire sur les désirs des acheteurs d’un côté et l’adaptation des promoteurs de l’autre, sachant que la durée entre la prospection foncière et le lancement de la commercialisation s’établit en moyenne entre un an et un an et demi.

 

L’immobilier neuf en IDF moins résilient

 

Tout d’abord, le marché de l’immobilier neuf n’a pas fait preuve de la même résilience que le marché de l’ancien. En effet, après de premiers signes d’essoufflement en 2018, particulièrement au niveau des commercialisations, 2019 avait été marquée par une stagnation des ventes et surtout un net recul des mises en vente, déjà - 22 %, dans la région Ile-de-France. En 2020, la conjoncture immobilière neuve s’est effondrée, notamment à cause des périodes de confinement. 

 

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Nouveau recul des ventes de logements neufs

 

Quant aux commercialisations, elles progressent mais à un niveau encore beaucoup trop faible par rapport à la demande. A contrario, malgré un rattrapage constaté entre 2020 et 2021, le niveau des transactions en 2021 s’est affaissé de 12 % en collectif et de 23 % en individuel par rapport à 2019.

Dans le détail, dans le collectif, les ventes des appartements neufs ont autant baissé en zone centrale : - 13 % qu’en deuxième périphérie : - 12 % entre 2019 et 2021 et la petite couronne a attiré la majorité des acheteurs de logements neufs de la région : un peu moins de 6 acheteurs sur 10. Paris a été le seul département à enregistrer une hausse des ventes en 2021 : + 71 % ; mais sur de faibles volumes, tandis que les autres départements ont été moins attractifs, particulièrement l’immobilier neuf des Hauts-de-Seine : - 17 %, la Seine-Saint-Denis : - 17 % et le Val-d’Oise : - 23 %. 

 

L’immobilier neuf au Blanc-Mesnil toujours en tête

 

À l’échelle communale, le classement des dix communes les plus vendeuses a peu évolué et s’est caractérisé par la prépondérance des villes de Seine-Saint-Denis : comme pour le logement neuf au Blanc-Mesnil en tête, et des Hauts-de-Seine. Cergy est la seule localité de grande couronne à se hisser dans le classement : 460 unités vendues en 2021.

 

Nouvel attrait pour les villes moyennes d’Ile-de-France

 

Autre tendance relevée par l’Observatoire, un regain d’intérêt pour les communes périurbaines qui reste à confirmer en 2022. Exemple en matière de mises en vente. En collectif, depuis 2019, les mises en vente ont progressé plus rapidement en grande couronne : + 40 % qu’en petite couronne : + 30 %. Les Hauts-de-Seine : + 30 % et surtout l’immobilier neuf en Val-de-Marne : + 52 % se sont tout de même distingués en zone centrale, et ce malgré une offre en collectif déjà importante avant 2019. Mais c’est en grande couronne que la plus forte évolution a été observée : + 55 % dans les Yvelines. 

Fait remarquable et potentiellement lié à la crise sanitaire, les villes entre 20 000 et 30 000 habitants semblent être de plus en plus la cible des promoteurs immobiliers qui espèrent ainsi s’adapter aux nouvelles aspirations des acheteurs : une meilleure qualité de vie dans des villes où les services sont développés mais où l’espace n’est pas totalement urbanisé. C’est le cas de villes telles que Neuilly-Plaisance en Seine-Saint-Denis, Le Plessis-Robinson ou encore Vanves dans les Hauts-de-Seine, toutes trois en petite couronne.

 

Pas d’envolée pour la maison neuve groupée en Ile-de-France

 

Parmi les grandes tendances des derniers mois dans l’immobilier neuf en Ile-de-France, le logement individuel en neuf ne semble pas connaître un regain d’intérêt chez les acheteurs notamment face à des volumes considérablement supérieurs dans l’ancien. Le nombre de maisons neuves vendues est stable en zone centrale mais a régressé en grande couronne : -25 %. Si les acheteurs ne semblent pas s’être plus tournés vers l’individuel neuf depuis le Covid, il faut rappeler que l’étude comptabilise ici seulement des programmes en individuel groupé, ce qui exclut donc les maisons individuelles en secteur diffus.

 

Les prix de l’immobilier neuf en Ile-de-France en progression

 

Dernière tendance observée, sur la base de cette étude de l’ADIL 75, le prix moyen dans l’immobilier neuf en Ile-de-France ne devrait cesser d’augmenter en 2022. Tous secteurs confondus, le prix moyen dans le neuf a augmenté dans l’ensemble des départements franciliens de manière hétérogène sur la période 2019-2021. Alors que le prix moyen en Essonne est resté stable : - 0,3 %, les hausses de prix ont été comprises entre + 4,6 % pour l’immobilier neuf à Paris et + 15,5 % dans le Val-de-Marne.

 

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Pas encore de franche reprise pour les appartements neufs en IDF

 

Pour Hélène Le Gall, directrice des ADIL de Paris et du Val-de-Marne, « 2022 ne s’annonce pas comme une année de franche reprise étant donné les incertitudes qui pèsent sur le contexte économique. Les taux bancaires remontent sous l’effet conjugué de l’inflation et de la croissance des taux d’emprunt de l’Etat. Or la facilité d’accès au crédit est primordiale sur les marchés du logement, d’autant plus dans le neuf où les dispositifs d’incitation fiscale tendent à se resserrer. Par ailleurs, la forte augmentation des cours des matières premières aura très rapidement un effet sur le coût de la construction alors que les prix écartent déjà une grande partie des ménages qui souhaitent accéder à la propriété. A terme, qui pourra devenir propriétaire dans l’immobilier neuf en Ile-de-France ? Aucune solution ne pourra être apporté sans un travail concerté entre l’Etat, la Métropole du Grand Paris et la Région Ile-de-France face à ce défi majeur pour l’attractivité de la première région d’Europe ».

Par Rédaction

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