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Comment le Covid a accéléré une nouvelle géographie du logement ?

immobilier neuf 2023
Xerfi prévoit une reprise pour l'immobilier neuf d'ici à 2023, malgré la hausse des prix en raison de la RE2020.

C’est le cabinet Xerfi qui parle d’une nouvelle cartographie de l’immobilier, accélérée par la crise sanitaire et le télétravail… découvrez ici les perspectives 2023 pour l’immobilier neuf et ancien en France.



« Déjà perceptible avant la crise, la redistribution géographique de l’immobilier de logements a connu un véritable coup d’accélérateur l’an dernier », voilà en résumé l’analyse du cabinet Xerfi dans une étude signée Vincent Desruelles, titrée : « L’immobilier de logements en France : scénario prévisionnel pour 2023 - Perspectives dans le neuf et l’ancien, cartographie de l’immobilier en région et stratégies de croissance des acteurs ».

Selon lui, le Covid et ses conséquences sur notre vie ont accéléré des tendances déjà engagées : « la volonté d’une majorité des Français d’habiter un logement individuel, l’attrait des villes moyennes et du Grand Ouest, le désir de s’installer en zones rurales ou encore la perte d’attractivité des zones surpeuplées, à commencer par la région parisienne ».

D’ailleurs, ce sont les secteurs déjà jugés « désirables » comme Nantes, Angers, Le Mans, la côte Atlantique… qui redessinent cette nouvelle carte de France de l’immobilier. 

 

Quel bilan immobilier de 2021 pour tirer les perspectives futures ?

 

Pas d’exode urbain, mais une appétence pour une autre vie, voilà aussi une des conclusions de l’enquête. Tirée par les villes moyennes et les zones côtières mais aussi par un effet rattrapage après la pause de 2020 liée aux confinements, l’année 2021 a ainsi été celle de tous les records. 

- Dans l’ancien, les prix ont flambé de 6,4 % pour un coût moyen de 3 000 €/m², tandis que les ventes ont frôlé la barre des 1,2 million de transactions. 

- Dans le neuf, les mises en chantier : + 11 % à 387 000 unités, ont dépassé leur niveau de 2019, portées par l’individuel, mais l’activité des promoteurs immobiliers est restée sous son niveau d’avant-crise. 

En conséquence, « le télétravail, qui concerne une population restreinte, a impulsé de nouvelles dynamiques territoriales sans pour autant entraîner d’exode urbain. Une donnée dont les acteurs de l’immobilier devront tenir compte aussi bien en termes d’offres que de zones d’implantation sur le territoire », analyse Vincent Desruelles.

 

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Vers une reprise de l’immobilier neuf d’ici à 2023

 

D’ici 2023, les capacités d’investissement des ménages profiteront de l’épargne accumulée et de la hausse des revenus. Et malgré une remontée graduelle des taux des crédits immobiliers, les conditions de financement resteront favorables. Ces crédits seront de fait encore et toujours des produits d’appel pour les banques, selon Xerfi. 

achat logement neuf
Construction de maisons et promotion immobilière devraient continuer à rebondir en 2022 et 2023, selon l'étude de Vincent Desruelles.
Dans l’ancien, les ventes se replieront au rythme de 6 % par an environ pour revenir peu à peu à des niveaux plus conformes aux tendances de moyen terme. Supérieur à la barre symbolique du million, le nombre de transactions demeurera toutefois élevé. Les prix poursuivront eux leur ascension : + 5,2 % en 2022 et + 2,8 % en 2023, d’après les prévisions des experts de Xerfi Precepta, tirés par les villes moyennes et les zones côtières. 

Dans l’immobilier neuf, le rebond se confirmera avec une reprise de l’activité des promoteurs dont l’offre est bien reconstituée. Portées par une demande en accession et en investissement locatif, les ventes de détail augmenteront : + 5,6 % en 2022 et + 6,7 % en 2023, toujours selon les prévisions de Xerfi Precepta, tout comme celles des constructeurs de maisons individuelles. 

Toujours de fortes disparités régionales

Dans l’ancien, les mouvements vers les zones moins denses, qui ont entraîné une inversion des dynamiques de prix entre l’Ile-de-France et les régions, vont persister. La croissance restera ainsi portée par le périurbain, les villes moyennes, les zones côtières et la campagne. La désaffection pour les zones urbaines et hyper centres sera très relative et les prix continueront d’augmenter. Les évolutions nationales des indicateurs immobiliers masquent toutefois de fortes disparités.

Alors que les prix en Ile-de-France progresseront de seulement 2,2 % en 2022 et 1,2 % en 2023, contre 3,6 % en 2021, la hausse en régions atteindra respectivement 5,9 % et 3,3 %, après 7,6 % l’an dernier. Rappelons que si les ventes ont bondi de 34,8 % dans la Creuse en 2021, elles ont en revanche reflué de 5 % à Paris, le seul département à avoir enregistré une baisse du nombre de transactions l’an dernier. Et alors que les prix ont flambé dans la plupart des grandes villes de province l’an dernier, ils sont restés pratiquement stables dans la capitale : + 0,6 %. 

 

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Qu’est-ce qui pourrait gripper l’immobilier ?

 

Plusieurs éléments sont néanmoins susceptibles d’entraver ces perspectives d’un niveau élevé des ventes et des prix à l’horizon 2023. 

- une hausse trop forte des taux d’intérêt et de l’inflation

« Le saut pour la propriété pourrait ainsi se compliquer sérieusement pour les primo-accédants si les taux devaient augmenter », estime Vincent Desruelles. Le retour de l’inflation grignote leurs budgets alors que les prix élevés du mètre carré supposent de disposer de revenus toujours plus importants ou d’un capital hérité. Et les nouvelles règles prudentielles du Haut Conseil à la Stabilité Financière, en vigueur depuis début janvier, ne vont rien arranger alors qu’il faut aujourd’hui mobiliser l’équivalent de cinq années de revenus pour acheter un bien contre 2,5 ans avant 2000, limitant de facto l’accession aux seuls ménages aisés. 

- les conséquences du nouveau DPE

Par ailleurs, l’entrée en vigueur du nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) va accroître le nombre de biens considérés comme des « passoires énergétiques », les rendant ainsi plus difficiles à vendre et/ou à louer. 

- la hausse des coûts de construction

Quant aux coûts de construction dans le neuf, ils pourraient exploser avec le renchérissement des matériaux et l’entrée en vigueur de la RE2020 : + 10 % pour un logement collectif et jusqu’à 10 % pour les maisons. 

Par Rédaction

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