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Comment emprunter malgré le blocage imposé par le taux d'usure ?

taux d'usure crédit immobilier
L'actuel taux d'usure bloque certains financements de projet immobilier, voici des conseils pour éviter cela. © Shutterstock

Nouvelle difficulté sur le marché du crédit immobilier : le statu quo du taux d’usure en parallèle de la remontée des taux d’intérêt empêchent certains emprunteurs de financer leur achat immobilier. Explications.



Après les recommandations devenues contraignantes du HCSF, Haut Conseil de Stabilité Financière, après la remontée des taux d’intérêt en raison de l’incertitude mondiale, autre mauvaise nouvelle pour le marché du crédit immobilier : le taux d’usure bloque certains financements de projet immobilier. 

Alors que les taux de crédit immobilier ont amorcé leur remontée depuis le mois de février : + 30 centimes pour le taux moyen sur 20 ans, le taux d’usure pour le deuxième trimestre 2022 pourrait être une nouvelle contrainte pour les emprunteurs. 

 

Le taux d’usure, c’est quoi ? 

 

Le taux d’usure est le taux maximum que doivent respecter les banques dans le cadre d’un crédit. Il est fixé par la Banque de France tous les trimestres, en fonction des taux pratiqués lors du trimestre précédent, augmentés d’un tiers. Il est publié au Journal Officiel. 

 

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Comment se calcule le taux d’usure ?

 

Il est différent en fonction de la nature du financement et de la typologie d’emprunteur, qu’il soit particulier ou professionnel. Pour le crédit immobilier ou les prêts travaux supérieurs à 75 000 €, entrent également en jeu : 

- la nature du taux (variable ou fixe), 

- la nature du prêt (prêt relais ou prêt long)

- de la durée du prêt (moins de 10 ans, supérieur à 10 et inférieur à 20 ans, 20 ans et plus). Il est à comparer avec le TAEG, Taux Annuel Effectif Global, et non au taux du crédit lui-même, appelé taux nominal. 

Pour rappel, le TAEG intègre : 

- Le taux nominal du crédit : le taux affiché.

- Le taux d’assurance emprunteur lorsqu’elle est obligatoire (dans 99 % des cas lors de la souscription d’un crédit immobilier).

- Les différents frais annexes obligatoires lors de la souscription du crédit : frais de garantie, frais de dossier de la banque...

 

Lire aussi - Comment comprendre une offre de prêt immobilier ?

 

Taux d’usure, définition

 

Le taux d’usure, ça sert à quoi s’il bloque des projets immobiliers ? Son objectif au départ : protéger les emprunteurs en évitant que soit appliqué un coût du financement trop important. Mais en période de hausse des taux comme actuellement où le taux moyen sur 20 ans a augmenté de 30 centimes depuis le début de l’année, et de 25 centimes sur 25 ans, et que la hausse va se poursuivre, il peut devenir une contrainte importante. Surtout si la hausse se concentre sur la deuxième partie d’un trimestre, ou sur un volume de crédits légèrement inférieur… 

« Nous avons une configuration un peu particulière qui n’a pas favorisée l’augmentation du taux d’usure », détaille Cécile Roquelaure, directrice des études d’Empruntis. « Nous avons eu un premier trimestre à deux visages. Les taux en début d’année étaient historiquement bas, 1 % en moyenne sur 20 ans. Mais à compter de début février, la remontée est dans les barèmes et se confirme en mars : + 0.10 point sur février, puis + 0.20 en mars, et cela devrait se poursuivre ». Des hausses de taux qui restent très limitées en termes d’impact sur le pouvoir d’achat mais qui, en même temps qu’un statu quo sur le taux d’usure pourraient empêcher certains projets.

 

Qui est concerné par les problèmes de taux d’usure ?

 

Les difficultés d’accès au crédit immobilier en raison de l'actuel taux d'usure se concentrent sur certains profils d’emprunteurs : 

- Les ménages les plus risqués pour lesquels le taux de crédit est plus élevé, intégrant le risque du dossier : aujourd’hui, au barème des banques, les taux varient en fonction du profil entre 0.90 % et près de 2 %.

- Les foyers devant emprunter sur une période courte : prêt relais ou emprunt classique sur une durée courte, souhaitée ou non…

- Les emprunteurs pour lesquels l’assurance emprunteur prend une place importante dans le coût global : les seniors, les personnes avec des problèmes de santé.

Exemple, un célibataire âgé de 56 ans avec des revenus de 2 300 € souhaitant emprunter sur 17 ans de 126 800 € pour acheter sa résidence principale :

Taux 1,15 % hors assurance,

Taux d’assurance 0,53 % soit un TAEA de 1 %

Frais annexes :  4 300 €

TAEG de 2,58 % => taux d’usure 2.43 % = projet non finançable en l’état

  

Evolution des taux d’usure en résumé :

Crédit immobilier

Taux effectif pratiqué au 1er trimestre 2022 par les établissements de crédit

Seuil de l’usure à compter du 1er avril 2022 (vs T4 2021)

Prêt d’une durée inférieure à 10 ans

1,88 %

2,51 % (vs 2.44 %)

Prêts d’une durée entre 10 ans et moins de 20 ans

1,82 %

2,43 % (vs 2.40 %)

Prêt d’une durée de 20 ans et plus

1,8 %

2,4 % (vs 2.41 %)

L’absence de hausse du taux d’usure est une mauvaise nouvelle pour les emprunteurs puisque dans les semaines à venir, la hausse des taux d’intérêt devrait encore se poursuivre, prévient le courtier Empruntis. « Une banque nationale nous a annoncé une hausse de ses barèmes de 20 à 25 centimes la semaine dernière. D’autres établissements continueront la hausse même si elle se veut maîtriser. Il faut garder en tête qu’avec le niveau de l’inflation actuelle, le crédit immobilier reste très peu cher », stipule Cécile Roquelaure d’Empruntis. 

 

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Conseils pour emprunter malgré le taux d’usure

 

Face au refus de prêt créé par le niveau trop bas du taux d’usure, il existe tout de même des solutions à mettre en place :

- mettre en concurrence les banques pour obtenir le taux de crédit immobilier le plus bas possible,

- comparer les solutions d’assurance pour obtenir les meilleures garanties au prix le plus juste en matière d’assurance emprunteur

- opter pour des solutions en regroupement de crédits, qui malgré des taux un peu plus élevés, sont moins impactées par le taux d’usure grâce à une assurance emprunteur facultative n’entrant donc pas dans le calcul du TAEG. 

Par Céline Coletto

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