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Présidentielle : comment va-t-on loger les Français ?

achat logement 2022
Après la fièvre immobilière de 2021, comment loger les Français dans l'avenir avec l'entrée en vigueur du ZAN, DPE, RE 2020... ?

ZAN, RE 2020, DPE coercitif…, comment va-t-on loger les Français dans l’avenir ? C’est la question que l’on peut se poser après la fièvre immobilière qu’a connu le pays depuis la crise sanitaire. 



La France a enregistré une véritable « fièvre immobilière », post-confinement, rapporte le groupe bancaire BPCE dans sa régulière note de conjoncture, pilotée par Alain Tourdjman, de la Direction Etudes & Prospective. L’an dernier, avec 1,2 million de transactions immobilières, le pays a connu un taux de rotation du parc de logements anciens au-delà des 3 %, une première ! C’est donc une « fièvre immobilière sans précédent », qui a concerné la France ; mais est-ce que cela va durer ? S’interroge BPCE.

 

L’immobilier, toujours le placement préféré des Français

 

Premier élément de réponse : l’immobilier reste une valeur sûre, d’après les Français, sondés par le groupe bancaire. 63 % des personnes interrogées préfèrent l’immobilier aux placements financiers, l’immobilier reste le placement préféré des Français parmi une liste de 14 produits d’épargne et de placement. D’ailleurs, les sondés anticipent toujours une hausse des prix immobiliers dans les douze mois à venir mais aussi dans 5 à 10 ans pour deux-tiers des Français.

Preuve de cette valeur sûre, ce sont ainsi 29 % des Français qui annoncent au moins un projet immobilier : achat, vente, déménagement dans les douze mois, dont 7 % secundo-accédants qui cumulent les trois : revente, rachat et déménagement. Lire aussi - Revente logement neuf : comment et quand ?

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Moins de projets immobiliers à court terme

 

Reste que l’on note un recul significatif des projets entre mai et novembre 2021 chez certains profils : les plus jeunes, les plus modestes et les plus âgés au-delà de 55 ans. Au-delà des effets de la saisonnalité, Alain Tourdjman note un recul significatif des projets immobiliers à venir, qui rapporte une période jugée plus si favorable : - 3 points entre les deux dernières périodes de sondage. 

Pour ceux qui ont un projet d’achat, 35 % estiment même que ce n’est pas le moment propice pour acheter, davantage chez les sondés les plus modestes et les plus jeunes. Dans le même temps, ceux qui vendent sont beaucoup plus optimistes. Concrètement, parmi les 12 % de Français qui ont un projet de vente, 59 % n’ont pas de craintes sur le délai de vente de leur bien, soit + 2 points au regard de mai 2021.

VIDEO - Qu'est-ce que la RE 2020 ? © Trouver-un-logement-neuf.com
En revanche, bonne nouvelle : la réorientation des dépenses des ménages vers le logement, plutôt que vers l’achat d’un nouveau véhicule, malgré la transition du parc automobile vers des modèles hybrides et électriques. Les intentions d’achats et d’aménagement du logement égalent voire dépassent leur précédent record historique. C’est ainsi que 80 % des propriétaires envisagent au moins un type de travaux dans les cinq ans : embellissement, agrandissement, création d’annexes… et surtout gros travaux de rénovation.

 

L’impact du DPE sur le marché immobilier 

 

Les années à venir vont en effet être marquées par la pression sur les passoires thermiques à compter de 2025. Les logements aux DPE, Diagnostics de Performance Energétique, les moins bons, classés G, ne pourront plus être loués à partir de 2025 par exemple. 

Même si « la pression sur la demande limite l’impact d’un mauvais DPE », cela n’empêche que les conséquences de la loi Climat et Résilience sur le marché immobilier vont rapidement se faire sentir. Selon les estimations de la FNAIM, rien que sur le marché locatif, 1,7 million de biens loués seront interdits à la location en 2028, dont 650 000 dès 2025. 

A voir donc l’impact de ce DPE dans l’avenir, quand on assiste actuellement à une transformation de la demande, post-confinement, marquée par une réorientation géographique et un fort appétit pour la maison. Cela se confirme dans les prix de l’immobilier. « Malgré une hausse globale des prix, on assiste à un ralentissement dans les grandes métropoles comme à Lyon, mais à une diffusion de la hausse dans les villes moyennes, comme dans l’ouest de la France », détaille Alain Tourdjman. Augmentation des prix qui s’accentue même davantage pour les maisons, notamment quand il existe une demande pour de la résidence secondaire, le tout toujours soutenu par des taux historiquement bas.

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Quel avenir pour la construction neuve ?

 

En parallèle, grâce à la montée de l’individuel, la construction neuve devrait retrouver son niveau des 400 000 logements neufs construits annuellement. Reste que pour la troisième année consécutive, les ventes dans le collectif sont supérieures aux mises en vente et que « la promotion immobilière doit faire face aux incertitudes liées à la consommation de son portefeuille d’offre », souligne l’analyste de BPCE. Le sujet en 2022 restera la reconstitution du stock dans l'immobilier neuf, prévoit Alain Tourdjman, qui s’interroge sur un possible effet d’aubaine créé avant le recentrage des aides de la loi Pinel à compter

de 2023

Sauf que le report vers la maison individuelle neuve se fait dans un contexte également plein d’incertitudes avec la mise en œuvre de la nouvelle Réglementation Environnementale, la RE 2020 et la désincitation à construire de l’individuel avec la ZAN, Zéro Artificialisation Nette fixée à 2050. « Cela remet en cause le modèle, alors que c’est le plus attractif et le plus désiré par les ménages », rappelle Alain Tourdjman.

 

Perspectives 2022 : comment loger les Français ?

 

Dans ce contexte de manque de foncier, de ZAN, de DPE, de RE 2020…, interrogé sur comment va-t-on loger les Français ? Alain Tourdjman s’est lancé dans la prospective. Selon lui, la crise est le début de la solution : « La crise sanitaire a montré que la métropolisation n’est pas une absolue nécessité pour chacun et pour le pays. Il n’est pas nécessaire de saturer les métropoles et de désertifier le reste du territoire. Pour cela, il faut assurer une politique de transport pour délocaliser les projets immobiliers des Français ». 

Ce report des Français en dehors des métropoles permettrait, d’après lui, de réduire la vacance des logements, tout en répondant aux besoins nets de logements et à la problématique de désaffection pour certains logements en territoire rural. « Cette alternative à la métropolisation permet de réduire ce taux de vacance, 80 000 logements vacants de plus par an tout de même ; et de limiter la niveau de la construction neuve nécessaire ». La relocalisation dans les petites et villes moyennes, c’est aussi faire preuve de pragmatisme : « il est déraisonnable d’imaginer avoir rénové les logements disqualifiés par leur niveau de DPE, surtout dans les copropriétés », conclut Alain Tourdjman. 

Par Céline Coletto

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