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Prêt immobilier : après un bon millésime 2017, quid de 2018 ?

prêt immobilier 2018
Après une bonne année 2017, 2018 s'annonce plus tendu pour la demande de crédit immobilier, même si les taux resteront bas, selon Empruntis.

Tags : Crédit immobilier, taux intérêt, Empruntis


Bilan 2017 et perspectives 2018 pour le crédit immobilier, voilà ce que propose déjà le courtier Empruntis alors que 2017 s’annonce comme une année de rupture. Le secteur aurait-il mangé son pain blanc ?

Alors que 2017 restera une bonne année pour le crédit immobilier, 2018 s’annoncerait plus chahutée, selon les premières prévisions du courtier, Empruntis. Le courtier va même plus loin : l’année 2017 apparaît comme la « rupture », même si elle a continué à « sourire à tous les emprunteurs ». En effet, l’année qui se termine compte un nombre de nouveaux prêts immobiliers qui reste élevé mais la décélération du marché est là, dans un contexte de taux d’intérêt demeurés bas, mais où « le pouvoir d'achat des ménages dans les grandes métropoles s'est contracté ».

2017, une année de transition pour le crédit immobilier


Certes, la demande était toujours présente en 2017 et restait dynamique, elle était cependant inférieure à 2016, portée sur le premier trimestre par les dossiers initiés en fin d’année. « La demande n’a cessé de baisser au cours du premier semestre malgré deux premiers mois très actifs », détaille Empruntis.
Elle a été relancée à la rentrée par les annonces de la Stratégie Logement du gouvernement sur les dispositifs d’aide à l’accession et à l’investissement ; ainsi que par la volonté des banques de stimuler la demande grâce à des taux plus compétitifs. Résultat : en septembre, la demande a cru de 16 % par rapport au mois d’août et était supérieure à celle du mois de juin de 13 %. Au mois d’octobre, elle a continué de progresser : + 2 % par rapport à septembre. Malgré la hausse de ces deux derniers mois, elle n’atteint pas toutefois les niveaux connus en début d’année.
La fin d’année devrait confirmer que la hausse de la rentrée était liée aux différentes annonces : taux et mesures gouvernementales et s’apaiser.  « Le rush de la rentrée, sans commune mesure avec celui connu en 2016 à la même période, fortement porté par les annonces sur les taux, démontre la sensibilité du marché », indique Cécile Roquelaure, directrice de la communication et des études d’Empruntis. « Ce rush n’était pas la traduction d’une nouvelle euphorie mais bien la volonté de certains acquéreurs de profiter de conditions de marché idéales, malgré la hausse des prix, couplées avec les dispositifs actuels ».

Qui étaient les emprunteurs en 2017 ?


Les conditions d’emprunt toujours très favorables auront permis d'atténuer l'impact de la hausse des prix pour les emprunteurs réalisant une acquisition à proximité des grandes métropoles.
Si les revenus moyens des primo-accédants augmentent légèrement par rapport à l'année dernière : + 2 % soit 4 143€ par mois, leur apport est en baisse. « Ceux qui ne s'étaient pas encore lancés avant 2017 ont bien conscience de cette fenêtre qui se referme », précise le courtier.
Le Prêt à Taux Zéro reste un accélérateur même si le volume est moins important que l’année dernière : - 2,5 points de bénéficiaires. « En 2016, les chiffres avaient été dopés par le nouveau PTZ. Nombreux étaient les emprunteurs qui avaient reporté leur projet de la fin d’année 2015 vers le premier trimestre pour bénéficier des nouvelles conditions. Il avait également permis à bon nombre d’emprunteurs de relancer un projet différé depuis longtemps », indique Cécile Roquelaure.
Pour ce qui est des secundo-accédants, ils étaient légèrement moins présents en 2017. Si l’âge moyen de ces secundo-accédants est quasi stable à 42 ans et 2 mois, la part des 60 ans et plus progresse : + 21 %, comparé à 2016. Leur présence ferait en revanche baisser les revenus moyens de cette catégorie d’emprunteurs : - 2 %, alors qu’ils empruntent davantage : + 3.65 % sur une durée plus longue : + 6 mois.
La raison ? « Les prix de l’immobilier contraignent les secundo-accédants à mobiliser plus de capacité d’achat d’autant que leur apport issu de l’épargne est à la baisse : - 4 %. Heureusement, la hausse des prix leur permet de compenser avec un apport issu de la revente en hausse de 5 %. Ils sont d’ailleurs plus nombreux en proportion à choisir de vendre leur bien avant d’acheter : + 1 point que de le garder ».

Des investisseurs locatifs plus nombreux


Parmi les emprunteurs de 2017, on compte davantage d’investisseurs locatifs, par crainte de voir disparaître les dispositifs fiscaux, comme la loi Pinel, notamment avant l’élection présidentielle. « Nous avons noté qu’une fois les élections passées, la baisse de la demande dans l’immobilier neuf a été importante en juin, pour ensuite repartir à un niveau supérieur à 2016 à partir du mois de septembre », explique Cécile Roquelaure.
Des investisseurs qui sont cette année nettement plus jeunes : - 1 an et demi en âge moyen. Portés par les trentenaires, les investisseurs empruntent plus, sur une durée plus longue, avec un apport légèrement supérieur.
Par Céline Coletto

Qu’attendre du crédit immobilier en 2018 ?


Même si les prévisions sont toujours difficiles, Empruntis annonce un premier semestre 2018 marqué par « une demande toujours positive mais qui devrait se contracter légèrement ». Selon le courtier, dans les grandes agglomérations, les acquéreurs font aujourd’hui face à un marché où les biens se négocient très vite dans l’ancien et où, clairement, l’offre est inférieure à la demande. « Il est donc primordial que le marché du neuf reste soutenu avec des niveaux de construction élevé », indique Empruntis.
Pour Cécile Roquelaure, « les prix devraient croître légèrement au niveau national : + 1 %, car la demande reste présente et sera sans aucun doute portée par une faible évolution des taux : + 0.2 point. Cependant, ces évolutions excluraient du marché un peu plus de 3 % des emprunteurs ».
Les conséquences du recadrage des deux mesures phares en matière d’immobilier neuf : PTZ et Pinel, même si la version définitive du Projet de Loi de Finances n’est pas connue, ont déjà été calculées par le courtier. Selon Empruntis, la réduction du PTZ dans le neuf concernerait un tiers des ménages emprunteurs dans cette catégorie, avec une baisse moyenne de leur capacité d’achat de 32 000 €. Pour le PTZ dans l’ancien, là aussi, un tiers des ménages serait touché avec une solvabilisation inférieure de 45 000 €.
Pour ce qui est de la modification du dispositif Pinel, selon les simulations d’Empruntis, en fonction des dossiers de l’année 2017, ce sont 20 % d’investisseurs qui ne disposeraient plus de l’avantage fiscal. La demande pour du crédit immobilier devrait donc « naturellement » décroitre en 2018.

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