Prospective inquiétante pour l'immobilier neuf à Aix-Marseille Provence

L’OIP vient de publier une note prospective à propos de l’accès au logement neuf dans la métropole d’Aix-Marseille et ses conséquences inquiétantes d’ici 2024 sur tout le marché immobilier. Pour aller plus loin, l’observatoire présente une série de propositions.

« Les prix des constructions neuves, que ce soit en collectif ou en maison individuelle, vont littéralement exploser dans les trois prochaines années, soit d’ici fin 2024 », selon la note prospective de l’OIP, Observatoire Immobilier de Provence. Un constat inquiétant qui a poussé l’observatoire provençal a dressé une série de propositions tant locales que nationales pour soutenir l’accès à l’ensemble de l’immobilier car le logement neuf a des répercussions sur toute la chaîne immobilière. 

 

Quel accès au logement neuf à Marseille ?

 

Pour l’acquisition de logements neufs, principalement dans les villes les plus importantes, l’OIP prévoit une hausse de 28 % avec des prix, à 6 300 €/m² habitable sur la métropole Aix-Marseille Provence d’ici trois ans. Pour la construction de maisons individuelles neuves, principalement à l'extérieur des villes principales, les prix moyens des terrains + maisons augmenteront de 50 000 € à presque 400 000 € la maison en moyenne. Des augmentations de prix basées sur trois composantes : la hausse des coûts de construction et de rénovation, la hausse liée à la RE 2020 pour l’immobilier neuf et la hausse liée à la rareté de l’offre.
Selon l’analyse de l’OIP, en 2021, un ménage avec un enfant avec un revenu de 41 300 € et plus peut accéder à tous les marchés : acheter un T3 dans neuf, ancien ou louer. En 2024, il faudra qu’il gagne au moins 56 000 € pour avoir les mêmes possibilités, en euros constants.

 

30 000 ménages supplémentaires n’auront plus accès au neuf d’ici trois ans

 

Dans ces conditions, selon cette étude prospective, de nombreux ménages de la métropole marseillaise vont perdre la possibilité d'acheter un appartement neuf ou de faire construire une maison individuelle neuve. Environ 20 000 ménages devront renoncer à l’achat d’un appartement neuf et 10 000 ménages à l’achat d’une maison neuve. Et ces estimations ne concernent que des familles avec un ou deux enfants, soit moins de 30 % des ménages de la métropole. Ces ménages évincés du marché neuf vont soit se reporter sur l’ancien, soit rester dans leur logement ce qui, dans les deux cas, aggravera les tensions sur l’ensemble de l’immobilier.

 

Des aides locales pour l’immobilier marseillais

 

Du coup, dans le secteur de l’immobilier neuf, pilier de l’emploi local, il s’agit de réintroduire une offre accessible aux primo-accédants pour fluidifier le parcours résidentiel. « Sans une prise de conscience forte et rapide, des dizaines de milliers de ménages seront exclus de ce segment de marché et ne pourront plus le comprendre et l’accepter », analyse l’OIP. Dans l’ancien, il s’agit de favoriser la rénovation énergétique et inciter à l’investissement privé, devenu souvent social de fait. 
Pour cela, l’OIP a dressé deux types de propositions pour rebondir, tant pour les élus municipaux et métropolitains que pour les futurs députés.

 

1 – Une aide locale à l’accession à la propriété

Permettre aux primo-accédants dont les revenus sont modestes d’accéder à la propriété. Pour cela, les promoteurs s’engagent à réaliser une part de logements abordables qui leur est destinée. Pour permettre ce dispositif, les collectivités sont amenées à participer sous la forme d’une aide locale à l’accession ajoutée à une TVA réduite, remettant le logement à sa place c’est-à-dire : un bien de première nécessité, premier poste de dépenses des français. Cet appel d’air permettra aussi l’augmentation de la rotation dans le parc social, aujourd’hui à son niveau le plus bas : - 5 %. C’est essentiel pour l’emploi régional qui plus est non délocalisable : 1 logement = 2,5 emplois pendant deux ans.

 

2 – Réintroduire le pass foncier

Grâce à une aide locale, sur laquelle l'Etat abonde, réintroduire le pass foncier et une TVA réduite, au profit des accédants les plus modestes qui choisissent du neuf très pourvoyeur d’emplois. 

 

3 – Soutien aux communes bâtisseuses

Récompenser les communes bâtisseuses en fléchant une partie de la TVA immobilière directement vers ces communes pour les accompagner dans le financement de leurs infrastructures et équipements publics.

 

4 – Une politique foncière volontariste

Accélérer une politique locale de maitrise du foncier public afin d’enrayer l’énorme hausse du foncier, facilitant ainsi la construction du logement social, intermédiaire, et la primo-accession.

 

5 – Soutenir la production de logements abordables

En réintroduisant des logements abordables, en contrepartie d’un coefficient d'emprise au sol majorée ou d’une exigence en termes de stationnement adaptée, ou d’un nombre d’étages plus important, pour ces logements pour primo-accédants. De quoi aussi favoriser la densité des villes, dans le contexte de la ZAN, Zéro Artificialisation Nette.

 

6 – Permettre le Denormandie dans l’ancien

En faisant des communes de la Métropole, dont Marseille, des communes ORT, Opération de Revitalisation du Territoire, permettant l’accès au Denormandie dans l’ancien.

 

7 – Subventionner localement la rénovation énergétique

En ayant une aide locale unique et forte, pour la réhabilitation thermique des logements existants, ouvrant droit à un prêt à taux zéro revisité, donc sous plafond de ressources, avec un pourcentage de travaux exigé moins important.

 

8 – Favoriser la rotation dans le parc existant

En ayant une rotation sur le parc existant qui augmente grâce à une aide significative et simple pour créer du logement abordable et intermédiaire, permettant aux locataires sociaux de sortir et de libérer beaucoup de logements sociaux. En sachant que d’augmenter, ne serait-ce que de 5 %, le taux de rotation des logements sociaux libèrera plus de logements sociaux que ce que la construction neuve ne pourra faire, même si les objectifs préfecture étaient atteints, ce qui n’est pas le cas.

 

9 – Ne pas encadrer les loyers localement

En évitant d’encadrer par décret le marché de la location dont les prix sont les mieux maîtrisés, sous peine de décourager l’effort de rénovation du parc existant surtout dans un contexte d’interdiction des DPE classe F et G à la location.

 

Des propositions nationales pour le logement 

 

Tous les citoyens qui veulent acheter ou louer : fluidifier leur parcours, beaucoup trop contraint, grâce à des mesures nationales facilitant la création de logement à louer au-dessous du marché.

 

A – Créer un abattement fiscal pour favoriser la location

En créant un abattement fiscal, pour les investisseurs, d’autant plus fort que le loyer est faible par rapport au marché. En effet, il est urgent de recréer une offre locative via les investisseurs privés, car de très nombreux logements acquis à la fin des années 2000 et au début des années 2010 disparaissent du parc locatif, avec la fin des engagements de location des différents dispositifs Scellier. 

 

B – Augmenter les aides à la rénovation pour les investisseurs

En visant une forte accélération des aides Anah pour les investisseurs, alors qu'aujourd'hui les propriétaires occupants bénéficient de presque 90 % de ces aides.

Par Céline Coletto