Les taux d'intérêt pourraient frôler les 2 % fin 2022

La guerre en Ukraine a accentué les incertitudes et fait plonger le marché du crédit immobilier, en marge d’une remontée progressive des taux d’intérêt. Quid des perspectives pour le reste de 2022 ?

Malgré la remontée des taux, la totalité des emprunteurs bénéficie encore d’un taux d’emprunt sous l’inflation, c’est la bonne nouvelle de ce premier trimestre 2022, d’après l’Observatoire Crédit Logement. Reste que le marché recule fortement depuis la guerre en Ukraine et que les taux d’intérêt poursuivent leur lente mais confirmée remontée.

Si Michel Mouillart ne veut pas parler de « trou d’air », pourtant, rien que sur le mois de mars, le nombre de prêts a reculé de presque 18 %, la volume en production de crédit d’environ 14 %. Après des mois de désordre sanitaire, le début 2022 était déjà marqué par des incertitudes économiques, a rappelé le professeur Mouillart en introduction de cette conférence trimestrielle. En effet, l’inflation augmentait plus vite que prévu, les difficultés d’approvisionnement perturbaient déjà l’activité. Puis, la guerre en Ukraine intervenue le 24 février a encore davantage perturbé l’équilibre précaire du marché du crédit immobilier.

 

Rebond progressif des taux d’intérêt en 2022

 

C’est ainsi que les taux d’intérêt ont davantage augmenté : + 12 points de base depuis décembre 2021, soit un taux trimestriel de 1,12 %, dont 1,18 % en mars. A mi-avril, on était même à 1,22 %, rapportait l’Observatoire Crédit Logement, qui parle de « légère remontée et non d’un grand dérapage en comparaison de l’envolée enregistrée du taux de l’OAT à 10 ans et de l’inflation », tenait à souligner Michel Mouillart.

 

Les jeunes emprunteurs moins impactés

 

Particularité de cette remontée des taux d’intérêt, elle impacte paradoxalement moins les durées les plus longues et donc, les primo-accédants ou primo-investisseurs. En comparaison à mars 2021, donc en une année, les taux sur les durées de prêt de 15 et 20 ans ont progressé de 12 points de base, contre seulement 2 points pour 25 ans de prêt. Si désormais moins d’un quart des emprunteurs ont un taux moyen inférieur à 1 %, la totalité conserve un taux inférieur à l’inflation, ce qui n’était plus le cas depuis le premier choc pétrolier.

 

Du jamais vu depuis plus de 50 ans

 

Autre situation inédite : la durée des prêts qui s’allonge encore pour atteindre 241 mois au cours du premier trimestre 2022 et même 20,2 ans en mars. D’ailleurs, cet allongement de la durée moyenne, + 7 mois depuis septembre dernier, permet de « surcompenser la hausse des taux », détaille Michel Mouillart. 63,2 % de la production de crédit immobilier aux particuliers a ainsi des durées de prêt entre plus de 20 ans et 25 ans. Là encore, c’est du jamais vu, tout comme la quasi-disparition des durées au-delà de 25 ans, même pour les emprunteurs les plus jeunes. 

Reste que l’on assiste aussi à un nouveau profil des emprunteurs. En raison des règles imposées par le HCSF, il reste des emprunteurs avec davantage de revenus : + 3,7 % au premier trimestre et avec un coût des opérations également en forte progression : + 9,5 %, contre 4,6 % en 2021. Le coût relatif des opérations grimpe aussi à 4,8 années de revenus, contre 4,5 il y a un an. La part de l’apport personnel augmente encore à deux chiffres : + 11,4 %. Des conditions qui ne correspondent pas à tous les emprunteurs et c’est pourquoi le nombre de prêts accordés depuis le début de l’année recule de 5,5 %, dont 17,8 % rien qu’en mars. 

A noter toutefois que, c’est un paradoxe, la part des emprunteurs avec moins de trois SMIC dans l’immobilier neuf retrouve son niveau de 2019.

 

Quelles perspectives pour les taux d’intérêt fin 2022 ?

 

Selon les différents scenarios, la croissance devrait ralentir davantage que prévu et l’inflation se poursuivre au moins jusqu’en 2023. Pourtant, la remontée des taux d’intérêt resterait limitée, selon la prospective de Michel Mouillart. L’année 2022 devrait avoir un taux moyen de 1,50 % pour un taux de 1,90 % en décembre prochain. « Un scénario à affiner selon les taux d’usure et leur déformation », précise l’économiste. Mais à ce contexte, la production devrait en fait reculer de 15 % sur un an, contre les - 8,5 % prévu au début d’année. 

Par Céline Coletto