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Quelles solutions pour libérer l’immobilier neuf à Nantes et sa région ?

investissement locatif Nantes
L'immobilier neuf à Nantes subit un sérieux coût de frein, alors que la demande, notamment locative, ne faiblit pas. © Arnaud Bocquel Samoa

Tags : Immobilier neuf Pays de Loire, immobilier neuf Nantes, immobilier neuf Angers, Oloma


L’immobilier neuf à Nantes et sa région est fortement pénalisé depuis fin 2017 par un manque d’offre au bon prix pour la demande. L’observatoire Oloma s’est penché sur les solutions à mettre en place pour libérer le marché. Explications.

Tiraillé entre difficultés de production et besoins de logements forts, l’immobilier neuf à Nantes et sa région enregistre un sérieux recul des ventes en cette année 2018, d’après les chiffres publiés par l’observatoire Oloma.
Après deux années de forte croissance, les ventes au quatrième trimestre 2017 marquaient déjà un repli : - 8 % sur le trimestre. Cette tendance s’est accélérée au premier trimestre avec - 28 % de ventes nettes sur l’ensemble du périmètre de l’observatoire, ce repli allant jusqu’à - 42 % sur Nantes métropole.
Cette tendance se poursuit au deuxième trimestre qui enregistre encore une baisse de 9 % en volume des ventes sur l’ensemble de la région. Si l’on prend comme période le semestre pour lisser les variations, la baisse est tout de même de 17 % toujours sur la région. Dans le détail, la baisse de ventes provient des investisseurs qui chutent en nombre de ventes de 23 % sur le premier semestre alors que les ventes à propriétaires occupants sont en hausse de 5 % sur la région.

L’immobilier neuf en zone B2 très demandé avant le recentrage du Pinel


Il faut noter que la répartition des ventes par zonage sur la région a changé depuis l’annonce du recentrage du dispositif Pinel et du PTZ sur les zones tendues, excluant dès 2019 par exemple l’application du Pinel de la zone B2. L’année dernière, plus de trois-quarts des ventes de la région l’ont été en zone B1, 18 % en zone B2 et 3 % en zone C. Sur ce premier semestre 2018, la tendance est assez différente avec un tiers des ventes en B1 et 31 % en zone B2.
De leur côté, les mises en vente poursuivent une tendance baissière : - 3 % sur le trimestre et - 12 % sur le semestre, comparé à la même période l’an dernier. L’offre régionale se stabilise légèrement au-dessus de 5 000 logements neufs à la vente. Même avec un rythme de vente en retrait, cette offre est consommée en à peine 9 mois, signe d’un marché qui reste sur une offre faible, que l’on peut toujours qualifier de tendu.

L’immobilier neuf dans Nantes Métropole en fort recul


Le département de la Loire-Atlantique qui pèse près des deux-tiers de l’activité de la région est particulièrement à la peine sur les ventes nettes : baisse de 27 % sur le trimestre et 29 % sur le semestre. Sur Nantes Métropole, la baisse des ventes se constate sur les investisseurs de façon plus marquée : - 33 % sur le semestre ; mais aussi sur les propriétaires occupants : - 20 %. Facteur forcément défavorable au marché, les prix y progressent de près de 3 % sur un an pour dépasser les 4 000 €/m² ; dans Nantes intra-muros, l’augmentation est de 5,2 % sur un an portant le prix moyen à 4 400 €/m².

Quel futur pour l’immobilier neuf en Pays de Loire ?


Quid de la suite face à un marché dont le moteur commercial semble connaître des freins sur le marché de Nantes Métropole, plus fortement sur le segment des investisseurs. Cette situation concerne un marché pour lequel les prix de ventes poursuivent leur croissance, alors que les taux bancaires restent stables. Dans les marchés moins chers comme Angers et Saint-Nazaire par exemple, les ventes se maintiennent à des niveaux élevés au regard de l’histoire récente.
Pour autant, le marché de l’agglomération nantaise reste fortement demandeur de logements neufs, en particulier locatif. « Il suffit d’écouter les gestionnaires de biens en cette rentrée scolaire pour savoir que la pénurie d’offres de logement est leur quotidien. L’observatoire Oniloca qui annonçait une vacance de 1,7 % en moyenne sur le parc fin 2017 se poursuit donc », rappelle Oloma. Le marché se doit de retrouver un rythme de vente élevé pour alimenter l’offre de logement et répondre aux besoins que génère l’attractivité du territoire, boostée par un marché de l’emploi en très bonne santé.
Bertrand Mours, président de l’observatoire Oloma, pour cela, il faut une offre diversifiée, à prix maitrisé et volume élevé. Il en va de la détente du marché. « Mais comment y arriver dans un contexte de forte augmentation des coûts de travaux que nous constatons tous ? », s’interroge-t-il. De même, la matière première des opérations de logements qu’est le foncier voit ses prix augmenter de façon déraisonnable ces derniers mois sur Nantes Métropole particulièrement. « Les évolutions règlementaires des outils d’urbanisme opérationnels qui sont annoncées ne vont sans doute pas améliorer les choses », prévient le président d'Oloma. « Même si c’est un vœu pieux, il faudrait un choc d’offre foncière pour sortir de cette situation. A minima, toutes les solutions qui rendent fluides la conception et la construction de logements neufs sont à mettre en œuvre pour le bien de notre région », conclut-il.

L’immobilier neuf dans le Maine-et-Loire toujours florissant, jusqu’à quand ?


Les ventes dans le Maine-et-Loire, en zone B2, progressent, elles, significativement : + 82 % sur le deuxième trimestre, avec en parallèle une tendance baissière de 5 % sur la mise à l’offre. Au premier semestre 2018, les ventes proviennent à 59 % des investisseurs et 41 % des propriétaires occupants, chiffre comparable à celui de l’année dernière. La croissance des ventes se fait donc sur les deux types de ventes de façon harmonieuse. Les prix sont très légèrement à la baisse autour de 3 000 €/m². L’offre disponible correspond à 12.5 mois de ventes, valeur qui poursuit sa baisse régulière maintenant depuis plusieurs trimestres. Mais quid de la suite quand le Pinel ne sera plus applicable en zone B2 à compter du 1er janvier 2019 comme à Angers ?

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