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Ces start-ups qui bousculent l’immobilier

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Les start-ups visent de plus en plus dans le mille dans le secteur de l'immobilier, bousculant les acteurs historiques.

Tags : Immobilier, immobilier neuf, innovation, start-up, nouveauté, Xerfi


Le cabinet Xerfi a recensé près de 250 jeunes pousses dans le secteur de l’immobilier, dont certaines viennent littéralement piétiner les plates-bandes des acteurs historiques. Explications.

Elles s’appellent Homeloop, ChouetteCopro ou encore Meero et elles sont en train de bousculer le secteur de l’immobilier. Le cabinet Xerfi vient de passer à la loupe le modèle de ces start-ups immobilières qui vont souffler un vent nouveau sur le marché, quitte à bousculer les acteurs historiques.
Vincent Desruelles dans une étude intitulée « La filière de l’immobilier face au défi des PropTech – Nouveaux usages et business models des start-up, stratégies de riposte des acteurs traditionnels » a enquêté sur ces jeunes pousses dans l’immobilier, qui profitent de la vague technologique pour déferler sur le marché. « Crowdfunding, BIM, réalité virtuelle ou big data trouvent en effet des applications naturelles dans l’immobilier (numérisation 3D, outils d’aide à la transaction, services aux particuliers) viennent enrichir l’offre à destination des foncières, agences, constructeurs et autres administrateurs de biens », précise l’auteur. Des acteurs historiques qui doivent également composer avec les offres potentiellement très disruptives portées par des start-ups spécialisées, les fameuses PropTech.

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Elles seraient un peu plus de 250 jeunes pousses dans le secteur de l’immobilier fin 2017, soit plus d’une centaine de sociétés créées depuis 2014. Avec 77 entreprises répertoriées, les services numériques BtoB et BtoC forment le gros du bataillon des PropTech. Et si tous les segments ont progressé, certains ont encore mieux tiré leur épingle du jeu, à l’image du crowdfunding immobilier. En ligne avec cette vitalité, les montants levés par ces start-ups ont quintuplé en deux ans pour dépasser 60 millions d’euros en 2017, soit un montant moyen de 2,4 millions par jeune pousse.

Quelles sont les nouveautés apportées par les start-ups immobilières ?


Au-delà de l’apport de la technologie, le succès de certaines PropTech tient également aux acteurs traditionnels eux-mêmes. En effet, le marché immobilier se caractérise par un certain conservatisme dans les pratiques et les business models. Les spécialistes de la photo et du home staging (comme Meero, Outflash ou Rhinov) complètent ainsi utilement l’offre des agences. Quant à ChouetteCopro ou Meilleure Copro, tous deux proposent des solutions aux syndics pour accroître leur efficacité opérationnelle.
D’autres PropTech portent néanmoins en elles les germes d’une véritable révolution, fragilisant les modèles existants. Homeloop est à ce titre l’exemple le plus emblématique. Il réplique en réalité le principe de l’Américain Opendoor qui achète directement, et en quelques jours, un bien immobilier à partir d’un questionnaire et d’une visite. Bref, le modèle Opendoor/Homeloop est une réelle rupture sur le marché de l’achat/vente de logements, compte tenu de l’extrême simplification du processus immobilier.

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Face à une telle effervescence se pose la question de la pérennité des PropTech. Plusieurs de ces jeunes pousses risquent en effet de disparaître à plus ou moins brève échéance. Les experts de Xerfi estiment toutefois qu’il n’y a pas de bulle des PropTech et que l’évolution est profonde. En réalité, le grand défi de ces nouveaux entrants réside dans leur capacité à s’imposer dans le paysage de l’immobilier. Pour faire simple, on peut distinguer deux grandes catégories de PropTech.

Une offre complémentaire de services immobiliers


D’un côté figurent les « complémenteurs » qui s’efforcent de se rendre indispensables aux yeux des professionnels. Il s’agit par exemple des spécialistes de la photo et du home staging, des acteurs de la numérisation 3D et de la visite virtuelle, les fournisseurs de bases de données immobilières et spécialistes de la data, les plateformes spécialisées dans la vente de biens neufs, les apporteurs de solutions aux syndics, les services de marketing digital et tous les opérateurs intervenant dans le processus de conception/construction/exploitation pour faciliter l’utilisation du BIM... Ces complémenteurs misent en général sur une plateforme technologique performante pour améliorer le service rendu aux professionnels. Si le rapport de forces est aujourd’hui en faveur des acteurs traditionnels, il pourrait bien s’inverser ces prochaines années.

Des nouveautés pour prendre position


De l’autre côté se trouvent les « disrupteurs » revendiqués, positionnés dans la location et la transaction. Pour déloger les acteurs en place, plusieurs modèles coexistent parmi ces nouveaux entrants : l’offre à bas coût qui fait intervenir le client, l’offre de matching promettant de revisiter le parcours client, les plateformes qui valorisent les espaces inoccupés des particuliers ou des professionnels (parkings, bureaux, stockage) et l’offre d’achat cash de biens résidentiels. Certains d’entre eux commencent à faire leurs preuves, à l’image des plateformes de mise à disposition d’espaces de travail. Pour les autres, les perspectives sont plus incertaines. Les services de matching, par exemple, vont devoir démontrer leur réelle valeur ajoutée et prouver la pertinence des algorithmes développés.

Quelles places pour les acteurs historiques ?


Pour les acteurs en place, l’enjeu consiste à intégrer pleinement la révolution numérique, dont ils ont plutôt été préservés jusque-là, et bien sûr à défendre leurs positions, en particulier dans les transactions et la gestion locative. Pour les grands groupes immobiliers, l’heure est désormais à la mise en place d’expérimentations et de projets pilotes avec des start-ups. Certains ont compris la nécessité de réinventer leur métier et de le faire évoluer, comme les property managers ou les acteurs de l’asset et du facility management. Des partenariats aux prises de participation, en passant par les investissements en interne, ils explorent plusieurs pistes pour ne pas laisser le champ libre à ces jeunes pousses. A voir qui sera encore là dans quelques années.

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