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Appartement neuf Paris : le marché recule encore

programme neuf Paris 13ème
Le 13ème arrondissement de Paris reste le plus gros pourvoyeur actuel de programmes neufs dans la capitale. © DR

Depuis près de 20 ans, le marché du logement neuf à Paris ne cesse de se réduire pour tomber à son plus bas historique en 2021, d’après les chiffres du Grecam.



Jusqu’au début des années 2000, il s’écoulait entre 1 500 et 2 000 logements neufs par an dans Paris intra-muros. Depuis c’est en perpétuel recul, selon les données publiées par l’observatoire Grecam. 

 

530 logements neufs vendus dans Paris

 

En effet, entre 2003 et 2016, un cycle plus lent pour le marché du neuf à Paris s’est mis en place, avec un rythme annuel de 700 ventes environ. Au cours des cinq dernières années, le marché s’est encore ralenti autour des 530 réservations par an en moyenne. L’année 2020, marquée par la crise sanitaire et les élections municipales, avait d’ailleurs affiché un niveau de vente historiquement bas. Malheureusement, la tendance s’est encore dégradée sur les douze derniers mois jusqu’à fin mars 2022. L’immobilier neuf dans la capitale n’a écoulé que 280 appartements neufs aux particuliers, soit un nouveau recul de 16 % en comparaison de la même période en 2020. 

 

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Moins de programmes neufs dans Paris

 

Autre signe de la dégradation du marché du neuf à Paris intra-muros, la nouvelle régression des mises en vente de logements : - 23 % sur un an à fin mars 2022. En cinq ans, le rythme des nouvelles commercialisations a été quasiment divisée par deux. Seuls 323 appartements neufs ont été mises en vente au cours des douze derniers mois. Le stock n’est plus que d’environ 500 logements, en baisse de 14 %. 

 

Où trouver un logement neuf à Paris ?

 

Si la localisation de l’offre neuve reste assez similaire à celle de 2020, ce n’est pas le cas si l’on compare à une plus longue période. En effet, les programmes neufs dans Paris se concentrent ces dernières années dans le 13ème arrondissement notamment sur la ZAC Paris Rive Gauche avec trois importants programmes neufs de plus de 100 lots chacun.

L’immobilier neuf dans le 20ème arrondissement de Paris fait son retour grâce à une pluralité de petites opérations. Près de deux-tiers de l’offre neuve se concentre au sein de ces deux arrondissements. D’ailleurs, en 2017, ces deux arrondissements représentaient 22 % des ventes de la capitale, pour désormais plus de 43 % des réservations. 

 

Les prix freinent les ventes de neuf dans Paris

 

Malgré ce peu de stock, les délais d’écoulement ne cessent de s’allonger pour l’immobilier neuf parisien. Depuis 2017, les délais de vente s’envolent passant de 7,7 mois à plus de 21 mois en 2021. 
Selon le Grecam, l’allongement des délais d’écoulement tient, notamment, à des rythmes de vente lents, en moyenne 1,29 réservations par mois, dépassant rarement les 2,5 réservations mensuelles pour les opérations les plus importantes, certainement en raison de la forte augmentation des prix. Depuis 2017, le prix moyen d’un appartement neuf à Paris a augmenté de 23 %, passant de 11 274 €/m² à 13 843 €/m². 
Plusieurs programmes neufs d’exception dans le 7ème et 14ème arrondissement notamment se positionnent dans le très haut de gamme entre 20 000 et 25 000 €/m², hors stationnement. Seul le 20ème arrondissement affiche des prix plus attractifs à 12 500 €/m² en moyenne. 

 

1 665 logements neufs en projet dans Paris

 

Malgré ce délai de vente allongé, bonne nouvelle : plus de 1 660 logements neufs sont en projet dans la capitale au sein de 39 projets immobiliers, répartis pour moitié dans le 18ème et 14ème arrondissement. 
Plus que jamais, l’immobilier neuf dans Paris apparaît comme un marché de niche pour la vente aux particuliers. Au niveau de prix affiché, seules les surfaces compactes et les appartements très haut de gamme parviennent à trouver preneurs. De plus en plus d’investisseurs institutionnels prennent place sur le marché parisien à la recherche d’actifs sûrs pour lesquels existent une réelle demande locative, sans toutefois parvenir à assainir le marché l’an dernier. 

 

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Un impératif marché de report dans le Grand Paris

 

Face à la hausse des prix du marché de Paris intra-muros, une dynamique de report de la clientèle primo-accédante tardive s’observe depuis quelques années dans l’ouest de la capitale comme à Issy-les-Moulineaux, Boulogne-Billancourt, Puteaux, Montrouge, Saint-Cloud… où les prix moyens dépassent désormais les 10 000 €/m², sans stationnement. 
Ce qui crée une nouvelle dynamique de report vers le nord et l’est de la capitale où l’on trouve encore des prix attractifs mais où l’arrivée d’une clientèle parisienne de plus en plus importante entraîne une hausse rapide des prix moyens. Exemple pour l’immobilier neuf à Saint-Ouen où les prix ont augmenté de 40 % en cinq ans, approchant maintenant le cap des 8 000 €/m².

Par Vincent Durand

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