Immobilier neuf Annecy : un rebond trompeur en 2021

Malgré une demande soutenue, l’immobilier neuf à Annecy ne parvient pas à retrouver son niveau avant-crise, en raison d’un niveau alarmant des mises en ventes et 1 500 logements refusés, s’inquiètent les promoteurs annéciens. Explications.

Avec moins d’un millier de logements neufs vendus à des particuliers en 2021, l’immobilier neuf à Annecy ne retrouve toujours pas son niveau de 2019, avant la crise sanitaire. D’après la Fédération des Promoteurs Immobiliers des Alpes, FPI, avec 950 réservations en un an, cela représente un rebond de + 23 % en comparaison de 2020 ; mais un recul de 5 % par rapport à 2019.

« Il est important de rappeler que, hormis l’année 2020 qui a été une année « spéciale » (confinements, couvre-feux), le marché du Grand Annecy dépassait depuis 2014 les 1 000 logements neufs par an », précise la FPI Alpes. Le marché de Grand Annecy représente désormais 21 % des parts de marché sur le département de la Haute-Savoie et du Pays de Gex, « un territoire donc toujours très demandé ». 

 

Forte demande pour l’accession à la propriété à Annecy

 

Comme en 2020, la demande est portée principalement par les acquéreurs de résidences principales qui occupent 70 % du secteur marchand. La part des logements abordables vendus en TVA réduite ou en accession sociale est très faible, seulement 2 % et 18 logements vendus en 2021. En matière de Bail Réel Solidaire, BRS, la FPI Alpes a d’ailleurs adhéré à la Foncière de la Haute-Savoie l’an dernier, espérant que cela puisse faire grimper l’offre de logements abordables dans le département.

Le nombre d’investisseurs en loi Pinel à Annecy reste stable comme depuis 4 ans avec une part de 30 % en 2021. 

 

Un tiers de moins de programmes neufs à Annecy

 

L’année 2021 a surtout été marquée par un nouveau fort recul des mises en vente : - 32 %, avec seulement 571 logements neufs commercialisés. « C’est alarmant et il est important de le signaler », martèle Vincent Davy, nouveau président de la FPI Alpes.

A titre de comparaison entre les années 2019 et 2021, les mises en vente ont diminué de - 42%. « Les difficultés avérées pour obtenir des permis de construire purgés de tout recours et renouveler l’offre de logements neufs sont alarmantes et touchent le territoire de Grand Annecy de manière très inquiétante », souligne Vincent Davy. 

 

6 mois théorique de stock de logements neufs à Annecy

 

Du coup, l’offre disponible chute brutalement : - 44 % en 2021 et - 39 % si l’on compare à avant la crise. La DPE, Durée Prospective d’Ecoulement, est ainsi à 6,1 mois, signe que le marché est extrêmement tendu quand un marché équilibré offre entre 12 à 15 mois de stick théorique. Impossible espérer pouvoir répondre à la future demande si rien ne change, alertent les promoteurs immobiliers des Alpes.

 

Objectif de logements sociaux impossible à atteindre

 

« Sans la production des promoteurs, les objectifs de réalisation de logements sociaux seraient impossibles à atteindre », résument les promoteurs annéciens. En effet, 48 % de la programmation en logements sociaux à Annecy a été réalisée en VEFA en 2020, contre 67 % en 2019. Sur le Grand Annecy, 38 % de la programmation en logements sociaux a été réalisée en VEFA en 2020, 56 % en 2019. 

 

Paradoxal recul des prix du neuf à Annecy

 

Paradoxalement, même si les prix restent très élevés à 5 386€ TTC/m², en TVA normale et hors stationnement en 2021, ils diminuent légèrement de - 1 % sur un an. Une tendance à prendre avec du recul : « Le marché est si tendu et le nombre de refus de permis de construire est tel qu’il ne sera pas possible de répondre à la demande. Mathématiquement, les prix devraient donc augmenter très prochainement », précise la FPI Alpes.

Outre cette augmentation annoncée des prix, Vincent Davy prévoit également un marché encore très tendu en 2022 pour l’immobilier neuf dans le Grand Annecy, toujours aussi attractif, sauf qu’il « sera difficile de répondre à la demande actuelle et future qui est forte et croissante ». En effet, « il y a un risque de baisse des réservations en 2022 compte tenu du fait qu’il y a eu plus de 1 500 logements dont plus de 500 logements sociaux refusés à Annecy » ces derniers mois, conclut le président de la FPI Alpes.

Par Rédaction