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Le logement neuf du Genevois français conserve son rang

immobilier neuf Annemasse
Autour de Genève, l'immobilier neuf se relève doucement en 2021, sans retrouver son niveau d'avant Covid, selon la FPI Alpes. © Adobe Stock

Même s’il n’atteint pas encore son niveau d’avant Covid, l’immobilier neuf dans le Genevois français poursuit sa remontée.



Particularité du marché du neuf dans le Genevois français : il est fort divers : Chablais, Pays de Gex, Sud Genevois, l’agglomération d’Annemasse… mais dans sa globalité, malgré une reprise sur un an, il ne retrouve pas encore son niveau d’avant crise.

 

2 700 logements neufs vendus autour de Genève

 

D’après les chiffres de la FPI Alpes, Fédération des Promoteurs Immobiliers du sillon alpin, 2021 est marquée par une baisse globale des réservations à l’unité en comparaison de 2019. Sur un total de 2 698 réservations, on compte 2 061 réservations aux particuliers, soit une hausse de + 38 % par rapport à 2020 ; mais - 7 % au regard de 2019. 

Le marché genevois français réunit aussi 394 ventes en blocs faites aux bailleurs sociaux, en augmentation de + 12 % par rapport à 2020, 99 ventes en bloc faites aux investisseurs institutionnels ; 144 ventes en blocs au titre de logements intermédiaires.

L’analyse de chacun des quatre marchés du Genevois français montre cependant quelques écarts : 

- le 1er marché du Genevois français, en matière de volume de réservations, est à nouveau le marché du Chablais avec 43 % des ventes. C’est le 1er marché depuis plus de cinq ans avec 887 réservations en 2021 ; 

- le marché du Pays de Gex représente 23 % du marché avec 474 réservations en 2021 ; 

- le marché d’Annemasse Agglo représente 22 % du marché avec 453 réservations en 2021 ; 

- le marché du Sud Genevois reste très en retrait puisqu’il représente 12 % du marché avec 247 réservations en 2021. 

 

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La demande pour la résidence principale reste majoritaire

 

La demande est portée principalement par les acquéreurs de résidences principales, qui occupent 62 % du secteur marchand. La part des logements abordables en TVA réduite ou en accession sociale est faible avec seulement 67 logements vendus en 2021, tous dispositifs confondus : zones ANRU, accession sociale ou aidée, ce qui représente 3 % des réservations. La FPI Alpes rapporte que le PLU d’Annemasse, qui demande 10 % de logements abordables dans certains secteurs de la ville, est très pénalisant : il impose en effet 40 % de T3 et 35 % de T4, avec des surfaces minimums, ce qui face au prix moyen au mètre carré exclut des ménages d’accédants. 

La part d’investisseurs en loi Pinel à Annemasse et ses environs reste stable sur 4 ans avec une proportion, en 2021, de 38 %. Elle est plus élevée que sur les autres agglomérations de la Haute-Savoie qui n’ont aucune commune classée en zone A, contrairement au Genevois français. 

 

Prix immobilier neuf : le cap des 5 000 €/m² dépassé

 

Les prix avaient dépassé la barre symbolique des 4 500 €/ m² en 2018, un nouveau seuil est franchi en 2021 puisque le prix moyen au mètre carré fin 2021 est désormais de 5 060 €/m² en TVA normale / hors stationnement, en augmentation de 3 % sur un an. Les prix connaissent cependant de fortes disparités selon les secteurs géographiques : 

o le marché du Chablais connaît une hausse de + 4 % en 2021, à 5 010 €/m² ; 

o le marché du Pays de Gex connaît un prix quasi constant en 2021 : 5 406 €/m² ; 

o le marché d’Annemasse Agglo connaît une hausse de + 6 % l’an dernier à 4 833 €/m² ; 

o le marché du Sud Genevois enregistre une progression de + 9 % en un an à 4 961 €/m².

 

2 000 nouveaux logements neufs commercialisés en un an

 

Globalement, si les mises en vente ont augmenté en 2021 de 29 % pour atteindre 2 077 logements, ce chiffre est à relativiser puisqu’en comparant à 2019, les mises en vente chutent en réalité de 2 %. 

L’analyse de chacun des 4 secteurs géographiques montre, là encore, des situations différentes : 

o le marché du Chablais avec 904 logements mis en vente en 2021 enregistre une hausse de + 15 % par rapport à 2019 ; 

o dans le marché du Pays de Gex avec 398 logements mis en vente en 2021, on constate une baisse de - 38 % ; 

o le marché d’Annemasse Agglo augmente de 44 % en un an et + 16 % depuis 2019, avec 500 logements mis en vente en 2021 ;

o sur de plus faibles volumes, le marché du Sud Genevois augmente de 92 % avec 275 logements mis en vente en 2021, soit une hausse de + 11 % en comparaison de l’avant crise en 2019.

 

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Légère progression de l’offre disponible dans le Genevois français 

 

L’offre disponible à la vente augmente légèrement, + 1 %, avec 2 105 logements. Si on étudie les 4 marchés, on constate, là encore, des situations diverses : 

o pour le marché du Pays de Gex, l’offre diminue de - 14 % en 2021, avec 525 logements, soit un niveau supérieur aux réservations ; 

o pour le marché d’Annemasse Agglo, l’offre augmente de + 8 % en 2021, avec 549 logements. Là encore, c’est supérieur aux réservations ; 

o pour le marché du Chablais, l’offre augmente de + 3 % en 2021, avec 777 logements disponibles à la vente ; mais cela reste inférieur aux réservations ; 

o pour le marché du Sud Genevois, l’offre augmente de + 15 % en un an, avec 254 logements en commercialisation, niveau quasi identique aux réservations.

Du coup, la DPE, Durée Prospective d’Ecoulement est globalement à 12,3 mois, inférieure aux 15 mois théoriques, ce qui est le signe que le marché du neuf dans le Genevois français est tendu, mais correct.

Par Rédaction

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