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Encore un mauvais cru pour la promotion immobilière

crise logement neuf
Face à la crise du logement neuf qui se renforce, la FPI craint toujours plus d'injustice intergénérationnelle pour accéder au logement.

20 000 ventes de moins qu’en 2019, qui était déjà une mauvaise année, la promotion immobilière ne se relève toujours pas et le choc de l’offre neuve s’éloigne un peu plus. D'où de nombreuses propositions et réflexions pour le futur Président de la République et son gouvernement.



« Chronique d’une crise annoncée », voilà comment la Fédération des Promoteurs Immobiliers a qualifié ce point de conjoncture dressant le bilan 2021 de la promotion immobilière en France. Un bilan annuel que l’on compare à la période 2019, écartant les effets de l’année 2020 marquée par le Covid. Une année 2019 qui avait déjà connu un fort recul. En effet, les réservations totales de logements neufs dépassent les 147 000 logements vendus en 2021, soit un recul de presque 12 % en comparaison de 2019. C’est 20 000 logements de moins que depuis 2017, où chaque année, plus de 166 000 logements étaient vendus en promotion immobilière, hors 2020. 

 

106 000 appartements neufs vendus aux particuliers

 

L’inquiétude vient aussi du fait que le recul touche davantage les ventes aux particuliers, en dépit de conditions de financement encore favorables aux ménages. Avec 106 157 logements neufs vendus au détail, cela représente un recul de 16,3 % en comparaison de 2019. Inquiétant aussi le retrait des investisseurs, le recentrage sur les zones tendues de la loi Pinel pourrait expliquer cette désaffection plus importante ; mais aussi le manque d’offre constant, en volume et en diversité : - 18,4 %, contre - 14,3 % pour les ventes en accession à la propriété. Les acheteurs en résidence principale deviennent majoritaires, ils représentent désormais 53 % des ventes. 

 

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Moins de 100 000 logements neufs mis en vente

 

Autre fort sujet de préoccupation des promoteurs immobiliers : le niveau des mises en vente. Faute de permis de construire délivrés, encore en recul de 6,7 % en 2021 dans le collectif, les mises en vente chutent de presque 17 % à 98 677 logements commercialisés. Loin du pic des années 2017 et 2018 où plus de 132 000 lots étaient mis sur le marché annuellement. Du coup, l’offre commerciale à fin 2021 recule encore : - 28,5 % depuis fin 2018, - 17,7 % par rapport à 2019. 

Cela créé bien sûr une tension supplémentaire sur les prix : « cela ne nous amuse pas de devoir augmenter nos prix, car cela désolvabilise notre clientèle, qui a alors davantage tendance à se tourner vers l’ancien », martèle Marc Villand, président de la FPI IDF. C’est ainsi que les prix ont augmenté de 2,5 % en Ile-de-France, + 3,9 % en régions en un an. Il faut désormais compter 4 603 €/m² pour acquérir un logement neuf en France, soit + 3 % en un an. Des augmentations particulièrement tirées cette année par des agglomérations régionales de taille intermédiaire, comme Tours, Orléans, Caen… 

 

« Nous allons vers une injustice intergénérationnelle », Pascal Boulanger

 

De quoi encore éloigner encore un peu plus certains ménages de l’accession à la propriété et même du marché locatif, notamment les plus jeunes qui ne peuvent plus acquérir leur premier logement. « Quand on sait que le logement représente 30 % du budget des ménages, 40 % pour les plus défavorisés, on peut en effet reprendre l’expression de bombe sociale », a analysé Pascal Boulanger, le président de la FPI. « Nous allons vers une injustice intergénérationnelle, l’excellence et le surenchérissement normatif ne serviront à rien si les jeunes générations ne peuvent plus se loger ». Une partie de la population, déjà logée voire bien logée, refuse les chantiers et les constructions, rappelle la FPI, qui complète sa liste des explications à la crise majeure du logement qui se profile : 

 Des objectifs prévus dans les PLU non atteints 

 Des refus de permis de construire qui se multiplient sans fondement juridique 

 Un affichage assumé de certaines collectivités de réduire le niveau de production de logements 

 Des modalités d’application du ZAN, Zéro Artificialisation Nette, contre-productives… 

Ce qui entraîne des prix qui augmentent du fait de la rareté des autorisations de construire et des conséquences d’une inflation normative et réglementaire et donc un « pouvoir d’habiter » en danger. 

 

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Comment agir « vite et fort » pour le logement ?

 

Le président Boulanger a rappelé à la presse présente les points sur lesquels on ne peut pas interagir : le coût des matières premières, les taux d’intérêt qui commencent à remonter… et puis, il y a les sujets sur lesquels il est possible d’agir. D’où cet appel aux maires, 40 ans presque jour pour jour depuis leur obtention de signer les permis de construire. Pascal Boulanger les enjoint à relancer l’offre tout en demandant à l’Etat une réelle pause normative. D’où une série de propositions en vue des élections présidentielles : 

- faire émerger du foncier public et privé

- inverser la taxation sur les plus-values immobilières des terrains à bâtir

- verser une partie de la TVA immobilière aux communes bâtisseuses 

- créer un bonus/malus sur les PLU, avec un malus pour les communes qui gaspilleraient de la constructibilité, comme une servitude positive de densité

- cesser la surenchère normative durant deux ans minimum

- imaginer une TVA réduite pour la résidence principale, le logement étant un bien de première nécessité

- réfléchir à un statut de bailleur privé professionnel pour les investisseurs

- dernière proposition et non des moindres : retrouver un ministère du Logement de plein exercice. A voir maintenant si le futur président et son gouvernement entendront !

Par Céline Coletto

Pascal Boulanger, président de la FPI France : « Bien que le logement soit au cœur des enjeux économiques, écologiques et sociaux, il demeure à l’écart du débat de cette campagne présidentielle. Pourtant, la France manque de logements : soit parce que les logement vacants ne sont pas là où sont les besoins, soit parce que simplement le parc de logements ne correspond plus aux attentes de notre population, de jeunes, de familles et de seniors ».


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