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L'immobilier neuf à Rouen dans une forme exceptionnelle

programme neuf Rouen
Record battu pour les ventes de logements neufs à Rouen et sa métropole en 2021, grâce à de nombreuses mises en vente. © Stocklib

A contrario de nombreuses autres métropoles tricolores, Rouen bénéficie d’une belle tenue de ses mises en vente, ce qui soutient ce marché du neuf normand. Focus sur l’immobilier neuf à Rouen qui a battu un record en 2021.



A l’inverse d’autres territoires comme Toulouse, l’immobilier neuf à Rouen et sa métropole profite d’un beau regain de forme. En effet, depuis 2020, on constate un regain d’intérêt des promoteurs immobiliers pour les machés, situés à moins de 2 heures de Paris, comme c’est le cas de Rouen. D’où la récente étude du Grecam qui a voulu enquêter sur les dynamiques du marché de la métropole de Rouen Normandie depuis 2018.

 

Plus de 1 200 logements neufs vendus à Rouen

 

C’est ainsi que depuis quatre années, le marché du neuf dans la métropole rouennaise écoule un peu plus de 1 000 logements par an, en moyenne. Cela a même dépassé les 1 200 logements vendus en 2021, un record ! Contrairement aux grandes agglomérations françaises, ce marché n’a pas connu, aux cours des trois dernières années, une chute brutale de son offre neuve. « L’impact des élections municipales et de la crise sanitaire s’est, donc avéré, limité », analyse le bureau d’études. 

En revanche, la localisation de l’offre neuve s’est profondément modifiée. En effet, les ventes se concentrent de moins en moins à Rouen. Si en 2018, elles représentaient 45 % des ventes de la Métropole, elles ne recouvraient plus que 18 % en 2021. L’offre neuve s’avérant rare, et plus complexe à développer, le marché de Rouen se positionne, de plus en plus, sur un segment-prix haut de gamme. Le prix moyen a donc fortement augmenté, passant de 3 420 €/m² parking inclus à fin 2018 à 4 300 €/m² en 2021 à Rouen. Rien qu’en un an, le prix de l’immobilier neuf à Rouen a progressé de 5,5 %. Plusieurs promoteurs immobiliers ont en effet commercialisé des programmes d’exception, dans une gamme de prix allant de 4 500 à 6 600 €/m². Seules quelques opérations, situées sur la Rive Gauche proposent, encore, des prix plus abordables à moins de 3 500 €/m².

A noter que désormais plus de trois-quarts de l’offre neuve se concentrent dans seulement 5 communes de la métropole. 

 

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Succès pour la loi Pinel à Rouen

 

Particularité du marché du neuf dans la Métropole de Rouen, les réservations sont, principalement, portées par une clientèle d’investisseurs Pinel, pouvant atteindre jusqu’à 90 % des acquéreurs sur certaines opérations, aux budgets compris entre 100 000 et 250 000 €, stationnement compris. 

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Ainsi, rapporte le Grecam, l’an dernier, de nombreux programmes ont été lancés à Déville-lès-Rouen et Maromme, en proposant, majoritairement, des deux-pièces, dont le prix moyen va de 3 400 €/m² à 3 600 €/m². Ces produits captent principalement, des investisseurs Pinel. 

A savoir qu’au sein de la métropole rouennaise, les promoteurs immobiliers utilisent, principalement, deux canaux de vente : des commercialisateurs externes (spécialisés dans le neuf), et les ventes en réseau (notamment bancaire). 

 

Où achètent les accédants à la propriété à Rouen ?

 

Produit davantage haut de gamme, les petites opérations de moins de 30 lots, positionnées à des niveaux de prix supérieurs à 4 000 €/m², et situées dans les quartiers centraux de Rouen, Bihorel, Bois-Guillaume et Mont-Saint-Aignan, parviennent à capter une clientèle en résidence principale, notamment des secundo-accédants

Les primo-accédants s’orientent eux davantage vers les programmes neufs localisés sur la Rive Gauche, notamment au Petit-Quevilly. Il s’agit de programmes de moins de 40 lots, affichés à moins de 3 500 €/m² en TVA 20 %, mais éligibles à la TVA réduite, en ciblant des primo-accédants originaires, surtout, du parc social.

A noter que de nouveaux marchés émergent, en grande couronne : l’immobilier neuf à Cléon et Elbeuf profitent de la présence de promoteurs comme le groupe Edouard Denis, qui y développent des programmes de plus de 45 logements, affichés à moins de 3 500 €/m² en TVA 20 %, et qui peuvent, même, bénéficier de la TVA réduite.

 

Progression forte des mises en vente à Rouen

 

Depuis un an, les mises en vente sont portées par les appartements neufs de deux et trois-pièces, respectivement 42 % et 36 %. Deux typologies qui concentrent également les ventes, respectivement 44 % et 37 %, notamment pour les appartements les plus compacts, à destination d’investisseurs Pinel. 

 

En savoir plus sur les différentes typologies des logements neufs

 

A noter que les quatre-pièces mis en vente à Rouen, s’écoulent correctement ; auprès de secundo-accédants recherchant des surfaces généreuses, avec annexes : terrasses, parking. 31 % des réservations de cette typologie se sont, ainsi, concentrées à Rouen l’an dernier. Seulement 13 appartements cinq-pièces ont été mis en vente durant l’année 2021, dont près de la moitié sont concentrés au sein d’un même programme neuf à Rouen, et dont les prix unitaires peuvent frôler les 1 500 000 €. 

Début 2022, le stock de logements neufs à Rouen et sa métropole se composait à : 

• 5 % de studios, de 21 m² en moyenne, autour de 109 000 € parking inclus,

• 30 % de T2, de 44 m² à 168 000 € en moyenne, 

• 40 % de T3, de 66 m² à 245 000 €, 

• 22 % de T4, de 90m² à 352 000 €, 

• 3 % de T5, de 123 m² à 555 000 €.

Malgré un rebond de 17 % des mises en vente en un an, cela représentait un stock de 1 000 logements, à un prix moyen de 3 870 €/m², ce qui correspond à 10 mois de commercialisation, au rythme actuel. Seuls 260 logements étaient disponibles à Rouen, soit 26 % du stock à l’échelle de la métropole.

 

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Quelles perspectives pour l’immobilier neuf à Rouen ?

 

Toujours selon le Grecam, les perspectives sont plutôt optimistes pour le logement neuf à Rouen. En effet, la relance nette des permis de construire délivrés, laisse présager une année 2022 dynamique et concurrentielle. En effet, à l’exception de janvier 2020, marquée par un pic du nombre de logements autorisés en raison d’une résidence services de 200 logements à Franqueville-Saint-Pierre, l’offre neuve a surtout commencé à connaître un regain, depuis juillet 2020. Il s’agit là de logements autorisés, incluant les différents produits résidentiels, et dont, seulement, une partie devrait être lancée en accession libre. 

Autre bonne nouvelle : la Métropole de Rouen Normandie attire de nouveaux acteurs, tel que le groupe Edouard Denis qui, depuis 2017, continue de se développer en Normandie. Fin 2021, Rouen Habitat, la Métropole de Rouen Normandie et la ville de Rouen ont aussi choisi le groupement d’opérateurs Altarea Cogedim et Virgil pour la réalisation d’un projet de renouvellement urbain à Rouen. Au sein du quartier Saint-Clément de Rouen, sur l’ancien site des Pépinières, de 500 logements désaffectés, les deux promoteurs devraient développer une programmation mixte, à dominante résidentielle, d’un total de 775 logements neufs, dont 600 en accession libre.

Lire aussi - Concertation sur le site des Pépinières à Rouen Saint-Clément

Par Vincent Durand

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