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Immo neuf Deauville et Côte Fleurie : le renouveau ?

programme neuf Deauville
De Honfleur à Cabourg, en passant comme ici par Deauville, l'immobilier neuf sur la Côte Fleurie retrouve le sourire, selon les données du Grecam.

Autrefois surnommé le cimetière des promoteurs, l’immobilier neuf sur la Côte Fleurie profiterait d’un regain d’intérêt post-confinement, selon l’Observatoire Immobilier de l’Habitat du Grecam.



Depuis la pandémie de Covid, on assiste à un regain d’intérêt des franciliens pour les marchés immobiliers situés à, environ, 2 heures de Paris. L’Observatoire Immobilier de l’Habitat du Grecam a enquêté, chiffres à l’appui, sur la nouvelle dynamique du marché de la Côte Fleurie, de Cabourg à Honfleur, en passant par Deauville. Un marché de l’immobilier neuf sur la Côte Fleurie qui retrouve de la vigueur.

 

Immobilier neuf Côte Fleurie : un regain d’intérêt

 

En effet, l’an dernier, le marché immobilier neuf de la Côte Fleurie s’était réactivé, avec 320 mises en vente, soit un niveau qui n’avait pas été atteint depuis 2017. Face à cette nouvelle dynamique, le marché a montré de bonnes capacités d’absorption, avec 293 réservations, soit + 25 % en un an. Là aussi, c’est un record depuis au moins cinq années. 
Le stock s’est maintenu sous le seuil des 200 logements disponibles avec un durée prospective d’écoulement d’environ 7 mois. Cette situation contraste avec la période d’après crise de 2008, durant laquelle les promoteurs nationaux n’arrivaient pas à écouler leurs stocks, d’où le surnom donné à l’époque à la Côte Fleurie, qui était devenue « le cimetière des promoteurs ». C’est depuis 2015, que la Côte Fleurie connaît un regain d’intérêt, et attire de nouveaux promoteurs régionaux/nationaux.

 

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L’immobilier neuf Honfleur au top !

 

L’immobilier neuf à Honfleur et Deauville tirent à eux seuls ou presque le marché du neuf de la Côte Fleurie avec respectivement 40 % et 36 % de l’offre disponible. Trouville-sur-Mer complète le podium avec 15 % de l’offre. 
Entre 2017 et 2020, Honfleur représentait peu de volume avec 35 mises en vente par an, en moyenne, que le marché n’avait aucune difficulté à absorber. En 2021, et notamment au second semestre, le Grecam a pu observer une forte relance de l’offre : 141 mises en ventes en 2021, au sein de quatre programmes neufs à Honfleur. 

programme neuf Honfleur
L'immobilier neuf à Honfleur représente 2 appartements neufs sur 5 mis en vente sur la Côte Fleurie ces derniers mois.
Contrairement aux autres marchés de la Côte Fleurie, le marché du neuf à Honfleur propose différentes gammes de logements, réparties en trois principaux secteurs :
• Dans le centre historique, les petites opérations, de moins de 15 appartements neufs, sont affichées autour de 6 255 €/m², sans parking. Il s’agit d’opérations de restructuration, ou de rénovation lourde, d’anciens bâtiments, qui bénéficient du dispositif Malraux
• Dans le centre-ville et ses abords, les programmes neufs, de moins de 30 logements, se positionnent dans une gamme de prix allant de 4 000 €/m² à 5 000 €/m², stationnement compris. Certaines opérations ont la particularité de bénéficier de l’éligibilité à la TVA réduite
• Dans la ZAC Ecoquartier Champlain, les opérations d’une quarantaine de lots, se positionnent dans un segment de prix, plus attractif, inférieur à 4 000 €/m² avec stationnement. 
En revanche, c’est bien l’immobilier neuf à Deauville qui reste le leader en termes de ventes au cours des douze derniers mois, jusqu’à fin mars 2022, avec 114 réservations.

 

Nouveaux programmes neufs à Deauville 

 

Sur le périmètre Deauville et Trouville, les ventes ont augmenté de 15 % en un an. Jusqu’en 2014, ces marchés se limitaient à de petites opérations, de moins de 35 logements. En fait, la crise de 2008 avait entraîné de graves difficultés de commercialisation des programmes, notamment chez les promoteurs nationaux, qui s’étaient alors retrouvés avec du stock physique.

Depuis 2015, en lien avec le dispositif Pinel, ce marché a connu un regain d’attractivité. Depuis lors, les rythmes de vente se situent autour de deux réservations par mois, ce qui s’avère satisfaisant pour les petites opérations de moins de 35 lots. Sur les cinq dernières années, le marché de Deauville et Trouville-sur-Mer a retrouvé un certain dynamisme avec 414 mises en vente depuis 2017, et les ventes ont suivi. Cette dynamique a, particulièrement, été marquée en 2021, avec le lancement de 157 logements neufs, essentiellement à Deauville, volume encore jamais atteint pour ces deux communes. 
En 2022, l’offre devrait se développer dans les communes limitrophes : Touques, Tourgéville… notamment car Deauville affiche des prix élevés, autour de 7 700 €/m², stationnement inclus, en moyenne et pouvant atteindre jusqu’à 9 500 €/m². Trouville-sur-Mer se positionne sur un segment de prix nettement inférieur, autour de 6 500 €/m². 

 

Investir en loi Pinel à Trouville-sur-Mer

 

immobilier neuf Côte Fleurie
Le retour de l'éligibilité d'une partie de la Côte Fleurie à la loi Pinel pourrait offrir de nouvelles opportunités aux investisseurs.
A noter que Trouville-sur-Mer, anciennement classée en zone B2, a réintégré le dispositif Pinel en zone B1 en février 2022, en compagnie d’une quarantaine d’autres communes touristiques, situées principalement en montagne. Il est encore trop tôt pour en percevoir les effets de cette mesure, précise le Grecam.

Lire aussi - Un nouveau zonage pour 60 communes touristiques

 

Du logement neuf en BRS à Cabourg

 

Contrairement aux marchés de Deauville, Honfleur ou encore Trouville-sur-Mer, l’immobilier neuf à Cabourg s’avère peu actif, et seulement 22 logements ont été mis en vente en 2021. Une partie du territoire est, effectivement, protégée de l’urbanisation, dans le but de préserver le bocage normand. 
Toutefois, la ville souhaite mener une politique volontariste en faveur de l’achat en résidence principale, à destination de la population locale. « Le programme neuf Domaine d’Adèle, réalisé par B&C Résidentiel, lancé au deuxième trimestre 2022, non inclus dans nos statistiques, est emblématique de cette politique, et propose des produits d’aide à l’accession pour ses habitants », précise le Grecam. Sur les 213 logements de ce vaste projet immobilier neuf de Cabourg, on compte un quart de logements sociaux, ainsi que des logements en Bail Réel Solidaire.

 

Qui achète dans le neuf sur la Côte Fleurie ?

 

La particularité de la Côte Fleurie est de pouvoir répondre à différents profils d’acquéreurs dans le neuf. Des « pieds à terre pour secundo-accédants exigeants », comme les qualifie le Grecam. Compter environ 575 000 € à Deauville ou moins de 400 000 € à Trouville-sur-Mer pour un deux ou trois-pièces. 
Les investisseurs peuvent aussi profiter de la loi Pinel, de la loi Malraux, voire du déficit foncier, tandis que 35 % de l’offre actuelle répond aux attentes des primo-accédants en résidence principale. Une offre localisée dans la périphérie de Honfleur : écoquartier Champlain et zone ANRU… qui présentent des deux-pièces généreux, à moins de 230 000 € ou des trois-pièces, à moins de 300 000 € en TVA normale, stationnement inclus. A souligner que le segment d’entrée de gamme, visant des primo-accédants locaux, entre en concurrence avec le lot à bâtir, à partir de 250 000 €, et la maison individuelle groupée neuve, à partir de 300 000 €.

 

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Quel futur pour l’immobilier neuf sur la Côte Fleurie ?

 

Avec le réel regain d’intérêt des franciliens pour les marchés immobiliers autour de Paris, et la volonté de préserver le bocage normand, de nombreuses communes de la Côte Fleurie, souhaitent réorienter leur production de logements vers le collectif. Ainsi, 
• Certains marchés émergent sur un segment de pied-à-terre (marché de niche), avec des opérations de moins de 20 logements, à l’instar de Tourgéville et Touques. 
• Des volumes plus conséquents devraient être mis en vente sur le segment de la primo-accession, notamment à Cabourg, Honfleur et, à moyen terme, Dives-sur-Mer. 
• Enfin, la réintroduction de Trouville-sur-Mer dans le dispositif Pinel pourrait offrir des opportunités pour investir.

Par Rédaction

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