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Un possible trou d'air pour l'immobilier neuf à Grenoble en 2022 ?

immobilier neuf Grenoble
Retour à la normale pour les ventes de logements neufs à Grenoble et sa métropole en 2021, d'après les chiffres de la FPI Alpes.

C’est une année classique qu’a enregistré l’immobilier neuf à Grenoble et sa métropole en 2021 avec une belle progression des ventes, comparé à l'avant crise sanitaire, mais quid de la suite avec le recul des permis de construire délivrés.



Avant même la pandémie, l’immobilier neuf à Grenoble souffrait et c’est ainsi que 2021 se termine avec une progression de 17 % des ventes de logements neufs en comparaison de 2019. Mais avec 1 170 réservations enregistrées : + 28 % par rapport à 2020, c’est plutôt un retour à la normale au regard des 10 dernières années, voilà le constat porté par Vincent Davy, nouveau président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers des Alpes. 

 

Près de 1 200 appartements neufs vendus à Grenoble

 

Dans le point de conjoncture des promoteurs immobiliers du sillon alpin, qui réunit une cinquantaine d’adhérents dans 5 départements, la FPI Alpes note que 2021 redevient une année « normale » par rapport à 2020 qui a subi la crise sanitaire avec ses confinements successifs et les couvre-feux. Pour mémoire, depuis 2015, les réservations ont en effet toujours dépassé la barre des 1 000 logements par an avec un plus haut sur 10 ans de 1 724 ventes en 2010. 

Parmi les principaux indicateurs de l’année dernière, la FPI relève que les loyers ont légèrement augmenté à 11€/m² sur la métropole grenobloise, soit + 2%, après être restés stables depuis 2017 à 10,80€/m². D’ailleurs, pour rappel, le gouvernement a refusé de mettre en place le plafonnement des loyers dans la métropole grenobloise : « cela va dans le bon sens car les loyers ne présentent aucun signe inflationniste », analyse Vincent Davy.

 

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Nouvelle hausse des prix de l’immobilier neuf à Grenoble

 

Après une hausse de 3 % en 2020, nouvelle progression des prix des logements neufs en 2021 de 3 % supplémentaires. Le prix moyen s’élève ainsi à 3 730 € TTC/m² hors stationnement. « Cette augmentation est due à l’inflation, à la pénurie des matériaux et à la hausse de leurs coûts : entre + 4 et + 17 % selon les matériaux employés », précise la FPI.

Parmi les satisfécits de l’immobilier neuf à Grenoble, la demande se maintient grâce aux résidences principales qui occupent presque deux tiers des ventes et constituent le socle de la clientèle grenobloise, notamment grâce à une part importante de logements abordables vendus en TVA réduite ou en accession sociale. Ces logements à prix maîtrisés représentent 21 % des réservations. Le nombre d’investisseurs en loi Pinel à Grenoble représente 37 % du secteur marchand. 

En résumé, la métropole grenobloise profite d’un marché du neuf qui a bien rebondi à l’issue de l’année 2020. Elle reste un marché attractif compte tenu de la filière technologique, industrielle, informatique, de la recherche... 

 

Année complexe pour les mises en vente de logements neufs à Grenoble 

 

En revanche, si le nombre de logements mis en vente est reparti à la hausse en 2021 avec 1 051 logements : + 16 %, ce nombre est à relativiser puisque : 

• d’une part en 2020, il avait subi une baisse : - 17 % ; 

• d’autre part, par comparaison à l’avant crise, en 2019, il a diminué de - 4 %. 

Par ailleurs, ce nombre de logements mis en vente pour l’année 2021 de 1 051 logements est « standard ». En effet, depuis 2007, chaque année, de 900 à 1 200 logements étaient mis en vente. Comme ailleurs en France, « Les difficultés constatées d’une manière générale pour obtenir un permis de construire purgé de tout recours et renouveler l’offre de logements neufs, touchent également la métropole grenobloise », souligne Vincent Davy. 

Cela entraîne une baisse de près de 10 % de l’offre disponible. L’offre disponible à fin décembre 2021 est de 1 265 logements à la vente, et est plus importante que le nombre de réservations de l’année. La baisse constatée est de - 9 % sur un an, mais également au regard de 2019. La DPE, Durée Prospective d’Ecoulement, est inférieure à 15 mois. D’une manière générale, il est constaté que les logements se vendent rapidement et qu’il est urgent de renouveler l’offre disponible pour répondre à la demande future, rappelle la FPI Alpes.

A noter également que les promoteurs immobiliers privés ont réalisé près de 40 % des logements sociaux produits en 2020 sur Grenoble Alpes Métropole. Il semble que 2021 soit dans la même tendance. « Sans la production des promoteurs, les objectifs de réalisation de logements sociaux seraient impossibles à atteindre », précisent les promoteurs grenoblois.

 

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Quelles perspectives pour l’immobilier neuf à Grenoble en 2022 ?

 

Pour 2022, Vincent Davy prévoit que la « baisse significative de délivrance des permis de construire au cours des années 2020 et 2021 va se faire ressentir en 2022. Les programmes qui débutent sont le résultat du travail réalisé 1,5 voire 2 ans avant. Nous risquons de faire face à un vrai trou d’air en 2022, avec une raréfaction de l’offre. Il faut aussi surveiller : 

- la possibilité de nos clients à obtenir des prêts car si le logement est leur principale préoccupation et que les taux sont encore faibles, les obtentions des prêts sont plus difficiles à obtenir et la durée de remboursement est plus longue qu’avant ;

- l’augmentation des taux qui serait prévue en 2022 ; 

- la répercussion financière de la pénurie des matériaux et leurs hausses des coûts ainsi que la RE2020 qui devraient faire augmenter les coûts de la construction de + 5 à + 10 %. 

Pourtant, le marché de la métropole grenobloise reste attractif, notamment grâce aux grandes entreprises, au Polygone scientifique… et sera encore plus dynamisé par les projets d’arrivée du RER ferroviaire et l’extension du TRAM ».

Par Rédaction

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