Spectaculaire effondrement du marché du crédit immobilier

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Alors que le marché du crédit immobilier a subi un « choc brutal » au cours du troisième trimestre 2022, les taux devraient encore continuer à monter bien au-delà des 2 % en 2023.

chute production crédit immobilier
Du jamais vu ou presque, le marché du crédit immobilier subit un choc brutal tel que lors de la crise des subprimes ou du premier confinement. © Shutterstock

Alors que le marché du crédit immobilier a subi un « choc brutal » au cours du troisième trimestre 2022, les taux devraient encore continuer à monter bien au-delà des 2 % en 2023.

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L’actuel effondrement du marché du crédit immobilier est tel que cela faisait depuis la crise des subprimes à l’automne 2008 et lors du premier confinement qu’on n’avait pas subi une telle chute. Voilà l’analyse comparative de Michel Mouillart pour l’Observatoire Crédit Logement au terme du troisième trimestre 2022. En effet, rien qu’en août et en septembre, la production de crédit s’est effondrée d’un tiers. Une chute brutale qui touche autant le marché du neuf que l’immobilier ancien.
Dans le détail, après la légère bouffée d’oxygène observée après la remontée du taux d’usure en juillet, sur l’ensemble du troisième trimestre 2022, la production de crédit recule de 26,8 % et le nombre de prêts de 27,7 %. Dans l’immobilier neuf spécifiquement, le nombre de prêts accordés recule même de 30 % sur les trois derniers mois. Depuis le début de l’année, cela représente en glissement annuel un recul de la production de 12,1 % et de 13,6 % sur le nombre de prêts délivrés, après une année tout de même exceptionnelle et record en 2021.

 

Le marché de l’immobilier neuf à l’identique

 

Si l’on regarde spécifiquement le marché du logement neuf, le coût des opérations, tant pour la construction de maisons que pour l’achat sur plan en VEFA, progresse toujours à un rythme soutenu : + 6,8 % sur les neuf premiers mois de l’année en glissement annuel, contre + 2 % en 2021. Cela confirme la pression à la hausse sur les prix de l’immobilier neuf. On constate aussi que les revenus des ménages acquéreurs d’un logement neuf augmentent aussi plus rapidement : + 4,3 % depuis le début de l’année.

Cela est la conséquence d’une demande d’un apport personnel plus élevé et/ou d’une exclusion des ménages les moins aisés en raison des exigences du taux d’effort imposé par le HCSF, Haut Conseil de Stabilité Financière.

Lire aussi - Quelles sont les actuelles conditions d'octroi des prêts immobiliers ?

Cela entraîne ainsi un déplacement de la demande vers des tranches de revenus supérieures. Au troisième trimestre 2022, le coût relatif des opérations de crédit dans le neuf représente désormais 5,5 années de revenus. 

 

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Une durée d’emprunt historiquement haute

 

Autre particularité de ce troisième trimestre sur le marché du crédit immobilier : la durée moyenne des emprunts est désormais de 241 mois, soit 20,3 ans, un record historique et pourtant, « cela ne compense plus les conséquences de la hausse des taux d’intérêt et des prix », précise Michel Mouillart.

Désormais presque deux-tiers des prêts immobiliers ont des durées au-delà de 20 ans et jusqu’à 25 ans, tandis que les crédits au-delà de 25 ans ont quasiment disparu au troisième trimestre. Un scénario là encore inédit dans l’histoire du crédit immobilier. Cet allongement a permis jusqu’ici de préserver surtout les emprunteurs de moins de 35 ans qui se sont rabattus sur les durées les plus longues possibles, analyse l’Observatoire Crédit Logement, ce qui « confirme que les règles imposées par le HCSF aux banques, ont surtout pénalisé les plus jeunes emprunteurs », d’après Michel Mouillart.
Dans le même temps, la part de l’apport personnel continue de s’envoler : + 13,8 % sur un an et même 44,5 % depuis fin 2019, où il avait touché un point bas.

 

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Quelles évolutions des taux d’intérêt fin 2022, mais aussi en 2023 et 2024 ?

 

Depuis décembre, la hausse du taux d’intérêt moyen n’épargne aucune durée, elle augmente environ de 80 points de base pour représenter 1,78 % au troisième trimestre, contre 1,40 % au deuxième trimestre. Mais l’inquiétude vient des prochains mois car le taux moyen à mi-octobre dépasse déjà les 2 %, après la nouvelle bouffée d’oxygène apportée par la dernière augmentation du taux d’usure.
Plus que jamais, il est important de se lancer dès maintenant dans un projet immobilier car les projections prévoient un taux d’intérêt moyen grimpant jusqu’à 2,80 % mi-2023, selon le scénario de l’Observatoire Crédit Logement. D’après les dernières prévisions, le taux moyen d’ici à fin 2022 devrait être à 2,40 %, pour se stabiliser à 2,45 % d’ici fin 2023 et en 2024. D’où l’intérêt de se placer sans tarder sur un achat immobilier qui nécessiterait un crédit pour profiter des taux actuels.

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