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Mise à jour le 11/03/2021

Achat logement neuf : les garanties constructeur en VEFA

garantie constructeur VEFA
L'achat d'un logement neuf sur plan permet de profiter de garanties légales et juridiques dédiées à l'immobilier neuf.

Tags : Logement neuf, garanties VEFA


Acheter sur plan un logement neuf offre de la sécurité grâce aux garanties constructeur propres à la VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement. Voici comment fonctionne les garanties de construction en VEFA pour acheter neuf de façon sécurisée et encadrée.



 
Si le contrat de Vente en Etat Futur d'Achèvement, VEFA ou vente sur plan est le plus souvent utilisé pour authentifier l’acquisition d’un logement neuf, c’est parce qu’il apporte à l’acquéreur une série de garanties, tant financières que techniques. Tour d’horizon de ces garanties légales avant d’acheter un bien immobilier. Mode d’emploi pour faire jouer la garantie constructeur en VEFA. 
 
 

Garantie construction : des garanties financières 

 
 
Avant même la livraison, la VEFA offre des garanties financières. Dans le cadre de l’achat d’un logement en VEFA, le promoteur doit se doter d'une Garantie Financière d'Achèvement, GFA, pour se prémunir de l’arrêt du chantier. Répondant à l'obligation du Code de la Construction et de l'Habitation, cette garantie donne à l'acquéreur la certitude en cas de difficultés financières du promoteur mais aussi de défaillances d’entreprises liées au chantier, que le financement de l'achèvement de l'immeuble est garanti et donc que le chantier ira à son terme. Le promoteur peut également faire le choix de lui préférer une garantie de remboursement afin de couvrir les frais déjà engagés en cas d’annulation de la vente.
Dans les deux cas, garantie financière d’achèvement ou garantie de remboursement, le promoteur doit désormais faire appel à un tiers pour assurer le rôle de caution externe : banque, assurance, mutuelle… on parle de garantie d’achèvement extrinsèque.
 
 
 

Achat VEFA : des garanties techniques

 
 
A partir de la réception des travaux, des garanties techniques s’appliquent pour assurer la conformité du bien immobilier acquis sur plan. Les principales sont au nombre de trois avec la plus connue d’entre-elles : la garantie décennale.
 

La plus connue des garanties de construction : la garantie décennale

 
La garantie décennale est une garantie obligatoire qui s'applique sur une durée de dix ans à compter de la réception d'une construction neuve. Le vendeur est alors responsable des vices cachés portant atteinte à la solidité ou à la destination du logement. Pour pouvoir répondre à ces dommages, le promoteur vendeur souscrit une assurance de dommages-ouvrages.
Attention en effet à ne pas confondre garantie décennale et assurance dommages-ouvrages. Il faut vérifier que le promoteur, constructeur… a bien souscrit cette assurance dommages-ouvrages pour couvrir dans le temps les éventuels vices de la garantie décennale qui est une disposition légale et juridique. 
Concrètement, en cas de sinistre lié à la garantie décennale, l’assurance dommages-ouvrages devra verser une indemnité permettant de couvrir la réalisation des travaux nécessaires, sans même le recours à une procédure judiciaire.
 

La garantie biennale

 
La garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement est une assurance mise en place lors de la construction d'un bien immobilier. Elle est obligatoire et couvre le bon fonctionnement des éléments d’équipement du logement pendant 2 ans à compter de la réception du bien. Les portes et fenêtres, les robinets, les canalisations, chaudières, radiateurs, gaines, revêtements des sols et des murs, ainsi que ceux de la terrasse ou encore les ascenseurs, sont des exemples d’éléments « non incorporés » décrits par le Code de la construction et de l’habitation qui sont couverts par la garantie biennale. Ce sont communément tous les éléments qui peuvent être changés sans endommager le gros œuvre.
 

La garantie de parfait achèvement

 
La garantie de parfait achèvement court elle sur la première année après la réception des travaux. Elle rend responsable le constructeur vis-à-vis du maître d’ouvrage. L’entrepreneur s’engage à réparer les vices et autres dommages signalés le plus souvent par le promoteur, soit lors de la réception des travaux, soit dans les 12 mois suivants. Lire aussi - Garantie parfait achèvement : c'est quoi ?
C’est la seule garantie légale qui repose sur le constructeur du bien, contrairement aux autres garanties qui repose sur le vendeur.
 

La garantie des vices apparents

 
La garantie des vices apparents permet de couvrir toutes les malfaçons ou défauts visibles à l’œil nu et par un non-professionnel comme une prise défectueuse par exemple dans un délai d’un mois après la remise des clés. Attention, la garantie des vices apparents est différente de la garantie des défauts de conformité apparents, exemples de non-conformité : une fenêtre en PVC alors qu’elle devait être en alu ou une peinture d’une mauvaise couleur.
 

La garantie phonique

 
Le promoteur est garant de l’obligation de répondre pendant un an aux exigences réglementaires en matière d’isolation phonique et ce à partir de l’entrée dans les lieux de l’acquéreur.
Info en + : La plupart de ces garanties bénéficient à tous les propriétaires successifs du bien jusqu'au terme de la garantie décennale et des 10 ans.
 
 

Garantie logement neuf : quelle date prendre en compte ?

 
 
garantie constructeur immobilier
Attention de ne pas confondre réception des travaux et étape de la remise des clés à l'acquéreur © Shutterstock
A noter que la date de réception et celle de livraison du logement diffère : la réception se fait entre l’entreprise de construction et le promoteur, quand la livraison du logement neuf a lieu ensuite entre le promoteur et l’acquéreur. C’est la fameuse remise des clés. Dans le cas des garanties techniques de la VEFA, c’est la date de réception qui fait foi. 
Conseil : L’acquéreur n’étant pas présent lors de la réception, il peut demander à se faire remettre un exemplaire du procès-verbal établit lors de la réception.
 
 

Garantie constructeur : différence entre défaut de conformité et malfaçon en VEFA

 
 
On parle de défaut de conformité en VEFA quand le logement neuf livré ne correspond pas à ce qui était prévu au départ dans la notice descriptive et les plans. S’il manque une fenêtre, que la superficie ne correspond pas ou qu’une place de stationnement est trop étroite…, il s’agit d’un défaut de conformité « substantiel » qui empêche l’achèvement des travaux et donc la livraison. Cela peut permettre d’annuler la vente. Si l’erreur de conformité est moindre : du carrelage à la place du parquet, il suffit de consigner le solde jusqu’à la mise en règle. La remise des clés peut avoir lieu en attendant la remise en ordre. 
On évoque une malfaçon en VEFA quand les travaux sont conformes mais mal exécutés : prise électrique défectueuse ou même installation électrique complètement problématique. Là encore, selon le degré de nuisance des malfaçons repérées, cela peut aller jusqu’à l’annulation de la vente. Quoi qu’il en soit, il faut impérativement faire inscrire au procès-verbal l’ensemble des problèmes rencontrés. 
Par Céline Coletto

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