Vous achetez un appartement ou une maison sur plan ? Il s'agit d'une VEFA : Vente en l'Etat Futur d'Achèvement. Ce type d'acquisition immobilière est considéré par de nombreux propriétaires comme la garantie de s'offrir un bien aux normes de qualité les plus récentes et un logement parfaitement personnalisable.

Mais entre la signature et la remise des clés s'écoule un délai important durant lequel peuvent surgir bien des aléas. De quoi accorder une importance particulière à l'assurance de votre futur bien. Quelles garanties assume le promoteur, quand et comment assurer vous-même votre achat immobilier ? Quelques clés pour y voir clair. 

Investir dans la construction d'un logement neuf présente un certain nombre d'avantages, le financement d'un achat en VEFA, notamment, est attractif : paiements échelonnés via un calendrier spécifique, frais de notaire réduits, exonération d'une partie de la taxe foncière les deux premières années... Cependant, acheter sur plan semble parfois abstrait, et le futur propriétaire souhaite légitimement s'assurer qu'à tous points de vue les travaux seront faits et surtout bien faits. 

Assurance habitation et VEFA : les obligations du vendeur 

Lors de l'achat, le promoteur est tenu de vous offrir un certain nombre de garanties, qui figurent dans votre contrat de vente en VEFA et qu'il est important de vérifier. 

D'une part, la clause « garantie prix de vente définitif » vous assure que le prix de vente pour lequel vous avez signé n'évoluera pas à la hausse, sauf en cas de demande de modifications du bien de votre part, et hors fluctuations de la TVA. 

D'autre part, certains risques directement liés à la construction sont également pris en compte : 

- La « garantie financière d'achèvement extrinsèque » : elle vous assure que le chantier sera mené à son terme. En cas de difficultés financières du promoteur, son garant doit assurer le financement. Dans le pire des cas, si la construction ne peut pas s'achever, vous serez remboursé. 

- La « garantie de parfait achèvement » : elle vous couvre en cas de défauts et malfaçons découverts jusqu'à 1 an et 1 mois après la livraison des travaux. 

- La « garantie biennale » : une assurance de 2 ans qui garantit le bon fonctionnement (ou dans le cas contraire le remplacement aux frais du promoteur) des équipements dissociables : portes et fenêtres, plomberie, systèmes de climatisation ou de chauffage, aération ...

- La « garantie décennale » : elle couvre les défauts ou malfaçons compromettant la solidité et l'habitabilité de l'immeuble. Elle est complétée par une « assurance dommages-ouvrages », qui permet un financement rapide des travaux de réparation des dommages couverts par la garantie décennale, sans recherche de responsabilité.

L'ensemble de ces garanties sont transmissibles lors que la revente du bien. 

Achat sur plan : quand activer votre propre assurance ? 

Pour la durée des travaux et jusqu'à la livraison, c'est le maître d'oeuvre qui est propriétaire de votre logement neuf et donc responsable d'éventuels dommages. A ce titre, il est tenu de souscrire une assurance pour protéger le chantier de construction du bien. De plus, tous les professionnels actifs sur le chantier de construction doivent également être assurés. 

De votre côté, vous devenez propriétaire au fur et à mesure de l'avancée de l'ouvrage. Le stade à partir duquel vous devrez obligatoirement assurer votre logement est celui qualifié de « hors d'eau, hors d'air ». Concrètement, à partir du moment le gros oeuvre est terminé : les murs sont dressés et la toiture est posée.

On considère alors que les lieux peuvent accueillir des équipements, ils doivent donc obligatoirement être protégés par une assurance multirisques habitation. Heureusement, le coût est évolutif : tant que votre bien est encore en construction, le montant de la prime sera modeste. Il sera à renégocier lorsque votre logement sera meublé et habité. Il est fortement conseillé de comparer les assurances habitation : cette tâche est désormais largement facilitée par l'existence des comparateurs en ligne. 

Votre assurance habitation couvrira ainsi vos équipements jusqu'à l'achèvement du chantier, la réception des travaux et la remise des clés. 

Achat logement neuf et assurance : que faire en cas de problème ?

Si avant la livraison vous constatez des dommages qui ne dépendent pas de votre assurance habitation mais bien des garanties de votre contrat VEFA, il peut être utile de faire constater ces problèmes de construction par un expert indépendant.

Vous devrez le plus rapidement possible faire valoir vos droits en vous adressant au maître d'oeuvre par un courrier recommandé avec accusé de réception. 

Les premières communications sont très importantes pour la bonne marche de votre dossier. Aussi, dans le cas d'un litige critique, il est recommandé de prendre conseil auprès d'un avocat spécialisé en droit des assurances. Prenez soin de vérifier que votre avocat ait de l'expérience dans le domaine des problèmes de construction. 

Sachez également que lors d'une prise de contact pour signaler une malfaçon ou autre problème faisant intervenir vos garanties, que ce soit auprès de votre promoteur, d'un entrepreneur du bâtiment, d'un cabinet d'architecture ou de tout autre professionnel intervenant sur le chantier de votre futur logement, ces derniers disposent de 60 à 90 jours pour vous répondre. Au-delà de ce délai, vous serez susceptible de faire appel à la justice afin que vos interlocuteurs jouent leur rôle jusqu'à résolution du problème.