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Immobilier neuf : à quoi s'attendre pour cet automne 2021 ?

achat immobilier neuf
Profitez de l'automne 2021 pour acheter un logement dans l'immobilier neuf, le contexte pourrait changer dans les mois à venir.

Tags : Immobilier neuf, automne de l'immobilier


C’est le second et traditionnel temps fort de l’année pour l’immobilier : l’automne, une fois la rentrée passée, est un rendez-vous incontournable pour ceux ayant un projet d’acquisition d’un logement neuf et notamment pour ceux qui veulent investir. Cette année 2021, malgré le contexte actuel, ne déroge pas à la règle. Voici pourquoi !



Après deux années exceptionnelles en 2016 et 2017, une année 2018 en retrait, 2019 stable, une année 2020 hors-norme en raison de la pandémie, 2021 porte des attentes fortes en matière d’immobilier neuf. Même si des inquiétudes persistent au niveau de l'offre, de nombreux voyants restent au vert comme des taux d’intérêt historiquement bas. De quoi rendre cet automne de l’immobilier 2021 très intéressant pour tous ceux qui ont un projet d’achat. En effet, les atouts ne manquent pas et la donne pourrait changer dans le futur, alors pourquoi tergiverser plus longtemps ?

 

Profiter du retour des salons de l’immobilier neuf

 

En raison de la pandémie, les salons de l’immobilier neuf et ancien du printemps n’avaient pas pu se tenir ; mais ils font leur retour en cette rentrée 2021. Ils permettent aux porteurs de projet de rencontrer dans un même lieu l’ensemble des interlocuteurs pour finaliser leur achat dans le neuf : promoteurs, mais aussi courtiers, constructeurs de maisons, notaires… Un moyen de retrouver sur un site unique l’ensemble de l’offre des programmes neufs en commercialisation et comme l’offre se fait toujours plus rare, c’est l’occasion de ne rien manquer. 

 

Lire aussi - Le retour des salons immobiliers en présentiel

 

Pour ceux qui ne veulent pas se déplacer, la crise sanitaire a aussi permis aux promoteurs immobiliers de se réinventer. Rendez-vous en visioconférence, signature électronique à distance pour le contrat de réservation… une large gamme de services digitaux sont proposés par les constructeurs et promoteurs.

Lire aussi - Achat VEFA : la signature électronique devient la norme 

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“ Acheter un logement neuf : mode d'emploi ”

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PTZ et Pinel soutiennent le logement neuf

 

Comme les années précédentes, l’immobilier neuf est soutenu par deux dispositifs très incitatifs, tant pour les accédants à la propriété que pour les investisseurs. PTZ et loi Pinel sont d’ores et déjà conservé pour 2022 mais la tenue des élections présidentielles au printemps pourrait changer la donne. Attention à ne pas laisser passer ces deux opportunités. 

En effet, le PTZ, Prêt à Taux Zéro, permet toujours de resolvabiliser de très nombreux ménages primo-accédants, souhaitant devenir propriétaire pour la première fois.

Exemple : à Marseille, en zone A, une famille de 4 personnes peut obtenir un prêt complémentaire jusqu’à 120 000 € gratuitement, sans intérêt. A cela, s’ajoute des différés de remboursement incitatifs. De quoi aussi acheter plus grand ou mieux placé.

loi pinel 2021
Avant des modifications annoncées pour 2023, il ne reste que quelques mois pour profiter pleinement du dispositif de défiscalisation Pinel.
Pour les investisseurs dans les zones tendues, la loi Pinel permet, elle, une importante défiscalisation, tout en se constituant un patrimoine pour l’avenir et/ou en logeant ses propres enfants ou parents.

Exemple : pour l’achat d’un studio d’une valeur de 110 000 €, financé par un crédit de 100 000 €, soit une mensualité de 460 € sur 20 ans (taux 1 %), ce qui représente l’équivalent du prix d’un loyer dans une grande ville de la zone B1 comme Strasbourg ou Toulouse.

 

Prêt immobilier : vers des conditions d’octroi resserrées ?

 

En effet, autre atout qui profite au marché immobilier actuellement : les taux d’intérêt restent historiquement bas. Depuis plusieurs mois, les records sont battus régulièrement. C’est ainsi qu’au mois d’août, l’Observatoire Crédit Logement / CSA a enregistré un plafond bas à 1,05 %. Les courtiers annoncent des taux très avantageux pour les meilleurs profils ou profils à potentiel : 0,66 % sur 20 ans, contre 0,75 % avant l’été. Même pour les taux moyens, on peut emprunter en septembre à 1 % sur 20 ans, selon les derniers barèmes du courtier Empruntis. Du jamais vu !

 

Lire aussi - Rentrée 2021 : non, la baisse des taux d'intérêt n'est pas terminée !

 

Mais attention, cela pourrait ne pas durer. En effet, les critères d’octroi des crédits immobiliers pourraient devenir plus contraignants. Annoncées en décembre 2020, réaffirmées en juin 2021, les règles réclamées aux banques par le HCSF, Haut Conseil de Stabilité Financière, vont devenir contraignantes à compter du 1er janvier 2022. Même si les établissements bancaires ont plutôt bien joué le jeu ces derniers mois, ils ne pourront plus déroger en 2022 au 35 % de taux d’endettement pour l'emprunteur et pas plus de 25 ans pour rembourser pour 4 dossiers de prêt sur 5. 

Le HSCF a publié en cette rentrée un bilan positif de sa recommandation indiquant qu’elle a permis « d’interrompre la dérive des conditions d’octroi » sans affecter la production de crédits qui atteint des niveaux records. « Reste qu’en cas de remontée des taux, ces contraintes pourraient être plus compliquées à respecter pour les banques avec à la clé, un risque d’exclusion de certains emprunteurs », prévient le courtier VousFinancer.

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Achat immobilier : pourquoi agir dès maintenant ?

 

D’où l’intérêt de se lancer dès maintenant si vous avez un projet immobilier. Vous pourrez bénéficier de taux d’intérêt ultra-bas et de banques qui ont d’importants objectifs commerciaux en vue de 2022. Autre intérêt à agir : l’offre est de plus en plus rare. 

Un an et demi après le début de la pandémie de Covid en France, après le report des élections municipales et l’arrivée de nouvelles équipes à la tête des certaines grandes villes, ce qui a bloqué ou retardé de nombreux projets, l’offre ne redécolle pas suffisant. Elle reste en retrait de presque 21 % en comparaison du premier semestre 2019, soit avant la crise sanitaire. Idem pour l’offre commerciale, d’après la FPI, principale fédération de promoteurs immobiliers : le stock théorique de vente est de moins de 10 mois au niveau national ; mais il est même de seulement 5,3 mois dans l’immobilier neuf à Angers, 6,5 mois au Havre, 6,6 mois pour l’immobilier neuf à La Rochelle. 

RE2020
La future réglementation environnementale, prévue pour 2022, devrait entraîner une nouvelle hausse des prix du neuf.
« Entre 2017 et 2021, plus de 50 000 logements collectifs autorisés auront été perdus, avec une chute limitée aux seules zones réputées tendues depuis 2 ans », rappelle Pôle Habitat FFB. Des permis de construire qui ne sont pas délivrés, ce sont des programmes neufs qui ne seront pas commercialisés dans les semaines et les mois à venir, avec un risque de pénurie si les ventes devaient repartir fortement à la hausse, grâce à l’épargne thésaurisée durant les périodes de confinement par exemple. 

Qui dit pénurie, dit aussi pression sur les prix des logements neufs, qui sont restés stables au niveau national au premier semestre 2021, grâce à l’accalmie en Ile-de-France mais qui ont quand même augmenté fortement dans certaines métropoles et notamment des villes moyennes et vertes très recherchées depuis les confinements : + 14,1 % au Mans, +11,3 % à Clermont-Ferrand, + 10,8 % à Orléans, + 10 % à Angers Métropole...

 

Anticiper une reprise de la hausse des prix

 

Autre intérêt à agir dès cette fin d’année : la stabilité des dispositifs de soutien à l’accession et à l’investissement locatif : PTZ et loi Pinel sont reconduits pour les mois à venir ; mais un requalibrage du dispositif Pinel est d’ores et déjà prévu pour 2023 et 2024. Pour conserver des avantages fiscaux à taux plein, un référentiel qualité pourrait se mettre en place, ce qui devrait aussi engendrer un surcoût.   

On sait aussi que l’entrée en vigueur de la RE 2020, nouvelle réglementation environnementale, à compter du 1er janvier 2022, va entraîner une hausse du coût de la construction en raison d’impératifs nouveaux et élevés en matière de construction durable. Réglementation environnementale qui va donc pousser les prix à la hausse également, notamment dans la construction de maisons neuves, secteur qui sera le premier à devoir appliquer les nouveaux seuils.

Face à « des surcoûts conséquents et durables, du fait du rehaussement triennal des exigences », le Pôle Habitat FFB demande d’ailleurs un accompagnement financier des ménages, notamment les plus modestes, sur le modèle de MaPrimeRenov pour l’ancien, mais rien ne laisse entendre la prise en compte de cette demande par les pouvoirs publics. Alors autant anticiper dès maintenant en se lançant dans la recherche d'un logement neuf !

Par Céline Coletto

Conclusion : malgré le manque d’offre, si vous trouvez la perle rare, il ne faut pas laisser passer cette période propice à l’achat immobilier où les taux d’intérêt sont historiquement bas, surtout avec l’appui du PTZ pour devenir propriétaire de sa résidence principale ou grâce au dispositif Pinel pour investir dans l’immobilier neuf.


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