Vous souhaitez investir dans l'immobilier locatif, mais vous ne savez pas quelle surface choisir pour votre bien ? C'est compréhensible, car plusieurs facteurs doivent être pris en compte avant de se lancer. En effet, en règle générale, la surface d'un bien locatif a un impact direct sur le prix, la rentabilité et la demande locative. Découvrez dans cet article les différents critères à prendre en compte pour bien choisir la surface de votre investissement locatif.

Investisseur immobilier : quel type de bien se loue le mieux ?

 

Davantage encore avec la crise du Covid et le contexte international de guerre en Ukraine, de nombreux Français ont décidé de placer leur argent en investissant dans l'immobilier. C'est un placement sûr et rentable à long terme. Mais avant de se lancer sur le marché locatif, il est important de bien réfléchir à la surface de l'appartement ou de la maison que vous souhaitez acquérir. C'est en effet la surface qui va déterminer le prix de l'appartement, mais aussi le montant des charges et des impôts, type taxe foncière.

Acheter pour louer : qu'est-ce qui fait la meilleure rentabilité ?

 

Les critères qui permettent d'évaluer la rentabilité locative d'un bien immobilier acheté pour louer sont nombreux. Comme toujours dans l'immobilier, c'est bien sûr l'emplacement qui reste primordial pour déterminer la future rentabilité. Mais bien d'autres éléments entrent en ligne de compte pour établir le potentiel d'un investissement immobilier acquis pour mettre en location : appartement ou maison, neuf ou ancien, en copropriété classique ou en résidence services, location nue ou meublée... 
Autre paramètre et non des moindres pour se lancer dans un investissement locatif : la surface choisie. En effet, comme elle aura pour conséquence de déterminer le budget définitif et le profil-type des locataires à qui vous destinerez le bien, elle est un facteur indispensable à prendre en compte.
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Quel est le meilleur rendement locatif ? Quelle location rapporte le plus ?

 

Il n'y a bien sûr pas de règle absolue à appliquer pour obtenir la meilleure rentabilité locative ; mais il est possible d'orienter son choix vers certaines typologies de logements à louer en fonction de ses objectifs finaux. Par exemple, si vous souhaitez investir tout en réduisant vos impôts vous avez intérêt à limiter votre budget à 300 000 € et 5500 €/m² pour profiter de la loi Pinel dans l'immobilier neuf, ce qui imposera d'opter pour un plus petit logement et orienter votre recherche vers de plus petites surfaces. Si, en tant qu'investisseur, vous ne voulez pas avoir à vous occuper de trouver souvent des locataires et de la gestion locative, il peut être préférable d'opter pour un grand logement, les grandes surfaces, destinées le plus souvent à des familles, étant synonymes, en général, de moins de turn over et moins de vacance locative. 

Qu'est-ce qui se loue le mieux ? Faut-il acheter un T2 ou T3 ? 

 

Quand on parle de petites surfaces, on parle souvent des logements comprenant les studios, T1 et T1 bis, ainsi que les T2. Les avantages des petites superficies sont qu'ils offrent souvent une meilleure rentabilité locative. En effet, même si le prix d'achat au mètre carré est plus élevé pour un studio que les autres types de logements, ce sont des biens immobiliers qui se louent aussi plus chers du fait de leur rareté et d'une forte demande. Un effet rareté qui assurera une revente facilitée en cas d'un besoin urgent de trésorerie et une perspective de plus-value immobilière.
Les petites surfaces sont notamment plébiscitées par les primo-investisseurs, grâce à leur ticket d'entrée modéré. Dans l'immobilier neuf, on trouve des studios à partir de 80 000 € HT dans des résidences services par exemple. Si vous optez pour la location meublée, il sera aussi plus facile et moins onéreux d'équiper le logement du mobilier obligatoire.

 

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Destiné à des étudiants, jeunes actifs, personnes seules, parmi les inconvénients, il faut savoir qu'un petit logement de type studio entrainera davantage de rotation de locataires et donc davantage de remise en état entre chaque locataire, voire de la vacance locative entre deux locataires. Attention à la solidité des garants des jeunes locataires pour éviter les risques d'impayés de loyer. Les deux-pièces s'adressent davantage à de jeunes couples sans enfant, souvent avec deux salaires, limitant le risque d'impayé de loyer.
Conseil aux investisseurs bailleurs : il est préférable de ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier en matière d'investissement locatif. Il est conseillé de diversifier votre patrimoine immobilier et donc, si vous en avez les moyens, d'acheter deux petits logements, plutôt qu'une grande surface pour un premier achat pour louer.

Différences entre petite ou grande surface pour investir

 

A partir du trois-pièces, c'est-à-dire un appartement avec au moins deux chambres, on passe alors sur de grands logements, qui peuvent accueillir des familles comme un couple avec un enfant minimum. Plus votre logement à louer sera grand (et de qualité bien sûr), plus vous réduirez les changements de locataire. Une famille est moins tentée de déménager quand elle a des enfants scolarisés ou une place en crèche dans un quartier par exemple. Louer à une famille, c'est aussi deux revenus au lieu d'un seul et une durée moyenne de location plus longue, donc moins de gestion locative au quotidien.

Est-ce rentable d'investir dans un grand appartement pour la colocation ?

 

Les grandes typologies de logements permettent aussi de se tourner vers la colocation. Principal atout de la colocation : une solution pour multiplier les locataires et leurs garants, d'éviter les non-paiements des loyers et de garantir vos revenus locatifs. Chaque chambre pouvant être louée au prix d'un studio, la colocation permet aussi d'augmenter la rentabilité de votre placement immobilier au budget d'acquisition plus conséquent au départ.
Connaissant sa cible de locataires, l'investisseur doit tout de même s'assurer que sa colocation se trouve dans une ville universitaire ou une zone située à proximité d'infrastructures estudiantines, donc d'universités ou d'écoles ; mais aussi des transports et des zones d'attractivité. Attention aussi à la qualité des équipements et des espaces communs mis à disposition des colocataires.

Calcul rendement : quel type de bien rapporte le plus ?

 

Attention à ne pas confondre nombre de pièces et superficie. En effet, un appartement de grande surface mais avec seulement une ou deux chambres, restera toujours un T2 ou T3 et réduira les locataires potentiels. Les biens atypiques que ce soit des grandes ou petites surfaces auront davantage de difficultés à se louer s'ils ne correspondent pas à certains standards. Un studio mesure 9 m² minimum, quand un deux-pièces, appartement avec une chambre, mesure en France environ 45 m².

Voilà de quoi vous lancer dans la recherche d'un investissement immobilier pour louer.