Primo-accédant : comment réussir son premier achat immobilier ?
Edition du Mise à jour le 10/11/2023
Conseils pratiques
Première étape du parcours résidentiel, devenir pour la première fois propriétaire est primordial ou comment en finir avec son statut de locataire pour devenir un primo-accédant accompli en 2022. Tour d’horizon des pistes pour réussir son premier achat immobilier dans le neuf ou l’ancien.
Première étape du parcours résidentiel, devenir pour la première fois propriétaire est primordial ou comment en finir avec son statut de locataire pour devenir un primo-accédant accompli en 2022. Tour d’horizon des pistes pour réussir son premier achat immobilier dans le neuf ou l’ancien.
Acheter sa première maison ou son premier appartement n'est pas une mince affaire. Il faut trouver le bon financement, le bon endroit et surtout, ne pas se laisser submerger par l'excitation du moment. Voici quelques conseils pour réussir votre premier achat immobilier en tant que primo-accédant.
Être primo-accédant, c'est réaliser sa première acquisition immobilière. De quoi anticiper l'avenir, se constituer un patrimoine immobilier et même à long terme préparer sa retraite. Mode d'emploi pour réussir son premier achat immobilier, que ce soit dans l'habitat neuf ou dans l'ancien.
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“ Acheter un logement neuf : mode d'emploi ”
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Comment financer un logement neuf
Achat en VEFA, mode d'emploi
Définition : qu'est-ce qu'un primo-accédant ? Que veut dire primo-accédant ?
Juridiquement, on parle de primo-accédant quand on est locataire de sa résidence principale, logé à titre gratuit ou que l'on n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Les primo-accédants représentent 30 % des propriétaires. Pour deux-tiers d'entre eux, l'objectif est de revendre avec une plus-value immobilière dans les années à venir pour pouvoir acheter plus grand quand leur famille s'agrandira par exemple. Les primo-accédants dépensent un tiers de leurs revenus pour se loger, contre 35 % pour les locataires.
Comment acheter un appartement en tant que primo-accédant ?
Même s'il s'agit d'un premier achat immobilier et que l'on peut imaginer qu'il y en ait d'autres dans l'avenir, il faut, comme toujours dans l'immobilier, se poser les bonnes questions avant d'acheter. Pas question de voir trop petit, ni d'acheter trop grand au risque de mettre en péril son budget pour ce premier projet de vie.
Quelles questions se poser avant d'acheter son premier appartement ?
Voilà les questions auxquelles votre ménage doit répondre avant de concrétiser son premier achat immobilier :
- est-ce que ma situation professionnelle et personnelle est assez stable pour financer ce premier achat immobilier ?
- quels sont mes besoins en termes de superficie à court et moyen terme ?
- où acheter mon premier logement ?
- suis-je assez bricoleur pour acheter un bien dans l'ancien avec travaux ?
- suis-je prêt à me lancer dans l'achat d'un terrain puis dans la construction d'une maison ?
- est-ce que ce logement sera facilement revendable au plus grand nombre ?
Premier achat immobilier conseil
Avant de se lancer dans un premier achat immobilier, il est donc nécessaire de :
- définir précisément votre projet immobilier,
- estimer votre capacité d'emprunt afin de savoir si vous pourrez ou non emprunter sans apport et pour déterminer le montant de l'apport personnel nécessaire pour boucler votre financement,
- mettre en concurrence plusieurs banques et organismes financiers,
- visiter plusieurs biens ou sélectionner plusieurs programmes neufs,
- se renseigner sur les aides disponibles pour les primo-accédants...
Que vérifier avant d'acheter un appartement ? Que savoir avant d'acheter une maison ?
Dans le cadre de votre projet immobilier, vous hésitez entre l'achat d'un appartement ou d'une maison ? Entre neuf ou ancien, voire à faire construire ? Avant d'acheter un appartement, plusieurs aspects méritent une attention particulière. Tout d'abord, il faut évaluer l'emplacement du bien immobilier. La proximité des commodités telles que les écoles, les transports en commun et les commerces peut influencer votre décision. Pensez à vérifier l'état général de l'immeuble, y compris la solidité de la structure, la qualité des finitions, et l'efficacité des systèmes de chauffage et de plomberie, c'est-à-dire la performance énergétique du bien. Examiner les charges de copropriété est également important pour anticiper les coûts liés à la gestion de l'immeuble. N'oubliez pas de consulter le règlement de copropriété afin de connaître les droits et devoirs des copropriétaires et les éventuels travaux ou rénovations à venir. Précaution qui deviendra inutile si vous optez pour l'immobilier neuf qui, grâce aux garanties propres à la VEFA, notamment la garantie décennale, vous protège des malfaçons sur la structure de l'immeuble neuf durant dix ans.
Quant à l'achat d'une maison, outre l'étape qui consiste à évaluer votre capacité financière pour déterminer le budget maximal alloué à l'acquisition, il faudra ensuite faire inspecter la maison par un professionnel qualifié pour déceler d'éventuels problèmes structurels, électriques ou sanitaires, en plus des différents diagnostics qui devront être fournis en marge de la vente par l'agence immobilière. Il est conseillé de ne pas prendre pour argent comptant tout ce que pourra vous dire l'agent immobilier. La localisation demeure également un critère majeur, tout comme la proximité des écoles, des services de santé et des transports. Prendre connaissance du marché immobilier local peut vous aider à faire une offre juste et éclairée. Enfin, vérifier les antécédents de la maison, tels que les rénovations effectuées ou les éventuels sinistres, permet de prendre une décision en toute connaissance de cause. Là encore, si vous décidez finalement de faire construire votre future maison, vous éviterez les mauvaises surprises. En résumé, que ce soit pour un appartement ou une maison, une approche méthodique axée sur l'emplacement, l'état de la propriété, et les aspects financiers s'avère indispensable pour effectuer un achat immobilier réussi.
Quelle aide pour un premier achat immobilier en 2023 ?
Acheter son premier logement avec le PTZ, prêt à taux zéro
Réservé aux primo-accédants qui achètent un logement neuf, un logement social ou un logement nécessitant de lourdes rénovations, le prêt à taux zéro ou PTZ est une solution de soutien principal à l'accession à la propriété. Pour acheter sa résidence principale, il vient en complément d'un crédit immobilier classique. Auprès des banques, il peut servir d'apport personnel lors de la constitution d'un dossier de prêt immobilier.
Malgré des taux d'intérêt qui restent bas, il garde tout son attrait grâce à une période de différé de remboursement. En effet, plus les revenus de l'emprunteur sont faibles, plus la durée de remboursement du PTZ s'allonge. Il permet de rembourser d'abord son crédit immobilier traditionnel puis plus tard ce prêt à taux zéro. A noter que le PTZ peut atteindre 120 000 € pour un ménage de 4 personnes accédant à la propriété à Lyon. L'éligibilité au Prêt à Taux Zéro dépend de plafonds de ressources fixés sur le revenu fiscal de référence.
Primo-accédant et salarié : utiliser le Prêt Action Logement
Grâce à Action Logement, ex 1 % logement, il existe des aides spécifiques pour financer les premiers achats immobiliers des salariés des entreprises, au titre de leur résidence principale. Le Prêt Accession ou PAL permet d'obtenir un prêt conventionné jusqu'à 40 000 € à un taux de 0,5 %.
Dans les zones ANRU, Agence Nationale de la Rénovation Urbaine, ou un périmètre jusqu'à 500 m autour de ces zones en rénovation urbaine ou concernées par la politique de la ville, les primo-accédants peuvent aussi bénéficier d'une TVA réduite pour l'achat d'un logement neuf. Ainsi, le taux de TVA passe de 20 % à 5,5 % dans l'hexagone et à 2,10 % dans l'immobilier neuf en outre-mer pour financer un premier achat immobilier neuf. Sur un budget de 200 000 €, cela permet une économie de 29 000 € pour le premier achat de sa résidence principale. Cela concerne environ 1 500 quartiers prioritaires en France et leurs environs. Pour profiter de cette TVA réduite pour acheter son premier achat immobilier, il y a des conditions de ressources, revalorisées chaque année. Les revenus d'un couple en région parisienne éligibles peuvent aller jusqu'à 4 263 € par mois.
Les aides des collectivités pour réussir son premier achat immobilier
Face aux difficultés des ménages pour trouver un logement abordable, de nombreuses collectivités locales soutiennent les primo-accédants, en complément du PTZ par exemple. Les villes de Lyon, Bordeaux, Marseille, Reims... ont mis en place des dispositifs pour soutenir l'accession à la propriété dans l'immobilier neuf. Il peut s'agir de programmes neufs à prix d'achat maîtrisé comme à Toulouse ou de dispositifs adossés au Prêt à Taux Zéro.
Illustration à Lyon où c'est le Plan 3A qui permet de soutenir la primo-accession. A Bordeaux, deux dispositifs se cumulent : le Passeport 1er Logement, une subvention jusqu'à 6 000 € sur des programmes neufs labellisés et à prix d'achat maîtrisés, ainsi que le Prêt 0 % de Bordeaux Métropole, qui peut atteindre 20 000 € sur 14 ans. Des dispositifs soumis à conditions, détaillées gratuitement par les ADIL, Agences Départementales d'Information sur le Logement, avec lesques vous pourrez prendre rendez-vous gratuitement et sans engagement, à tout moment avant de signer le compromis de vente, jusqu'à la signature de l'acte de vente.
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Achat premier logement : opter pour un bien à rénover ou atypique
Même s'il peut être plus difficile à revendre, acheter un bien atypique permet de s'offrir son premier bien immobilier à moindre coût. Les spécialistes parlent de décotes de 10 à 25 %. Pour éviter les difficultés à la revente, si vous êtes « vraiment » bricoleur, l'option d'un bien immobilier à rénover peut aussi avoir ses avantages. Autre bénéfice, le coût des travaux n'est pas pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière.
Primo-accession : chercher les fins de programmes neufs
Dans l'immobilier neuf, certains biens immobiliers peuvent aussi profiter de décotes ou de prix d'achat moindres. Cela peut être le cas dans des queues de programmes quand il ne reste qu'un ou deux appartements neufs en commercialisation. Le promoteur immobilier peut alors être enclin à baisser le prix de vente. Certains logements neufs peuvent aussi être plus compliqués à vendre : orienté au nord, en pied d'immeuble... là aussi, ils sont en général moins cher que les appartements neufs en étage ou avec une meilleure orientation. Ils profitent tout de même de tous les avantages du logement neuf.
Investir dans l'immobilier locatif ou acheter sa résidence principale pour son premier achat immobilier ?
Pas assez de budget pour s'offrir votre résidence principale, dans le lieu de vos rêves, avec la surface escomptée ? Le primo-accédant peut alors continuer de louer sa résidence principale tout en investissant une moindre somme dans l'immobilier locatif. En achetant un studio à proximité des universités ou des moyens de transports, pour un budget en-dessous de 100 000 €, financé grâce à un crédit immobilier, la revente ultérieure servira d'apport personnel pour une future accession à la propriété.
Conseil pour acheter son premier logement : jusqu'à maintenant, il existe une exonération de plus-value immobilière quand l'investisseur vend son bien pour financer l'achat de sa résidence principale. Le primo-accédant dispose alors d'un délai maximal de deux ans pour acheter sa résidence principale, à la suite de la vente d'un investissement locatif ou d'une résidence secondaire. Autre avantage souvent réservé aux primo-accédants : une exonération de taxe foncière, durant, au minimum, deux années pour les nouveaux propriétaires.
Comment réaliser son premier achat immobilier ? Quel apport personnel en 2023 ?
Même sans apport personnel, il est possible de financer son premier projet immobilier en empruntant auprès des établissements bancaires et de faire financer 110 % de son premier appartement, c'est-à-dire le bien immobilier et les frais de notaire inhérents. D'ailleurs, pour rappel, l'immobilier neuf profite de frais de notaire réduits, comparé à l'ancien.
Autre astuce : faire appel à un courtier en crédit immobilier qui vous aidera à bien présenter votre demande de prêt auprès de différentes banques. Si, avec tous ces conseils, le primo-accédant ne parvient toujours pas à boucler son budget, il est encore possible de faire jouer la solidarité familiale. Chaque parent pouvant faire des dons sans impôts jusqu'à 100 000 € par enfant. De quoi se constituer un apport personnel non-négligeable et ainsi parvenir à monter un dossier de prêt immobilier solide.
Quoi faire pour devenir primo-accédant ?
En conclusion, devenir primo-accédant en 2023, c'est plus qu'une simple acquisition immobilière, c'est le début d'une aventure patrimoniale. Entre choix réfléchis, aides financières stratégiques, et astuces budgétaires, réussir son premier achat immobilier nécessite anticipation et préparation. Le parcours du primo-accédant est jalonné de questions cruciales, de la stabilité financière à la localisation idéale, de l'immobilier neuf aux opportunités dans l'ancien. Les multiples dispositifs d'aide, du PTZ au Prêt Action Logement, offrent des leviers pour concrétiser ce rêve. En explorant les queues de programmes neufs, en considérant l'investissement locatif, le primo-accédant peut naviguer avec succès vers la propriété, transformant ainsi son statut de locataire en celui d'heureux propriétaire.
Voilà de quoi passer le cap pour en finir avec son statut de locataire, réussir son premier achat immobilier et enfin devenir propriétaire d'un logement ! Ne reste plus qu'à trouver votre coup de coeur !
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