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Conseils pratiques Edition du

La surélévation pour créer du logement neuf

surélévation Paris
Dans la sky-line parisienne, les possibilités de surélévation ne manquent pas pour les copropriétés afin de construire du logement neuf.

Tags : Logement neuf, surélévation, copropriété, Syneval


Alors que le foncier disponible est de plus en plus difficile à trouver dans les grandes métropoles, la surélévation des copropriétés existantes peut être une bonne solution pour construire du logement neuf, tout en offrant des avantages aux copropriétaires. Explications avec Syneval.

Quand les espaces pour augmenter le nombre de logements neufs dans les grandes métropoles se font de plus en plus rares et chers, faire surélever un immeuble existant est une bonne alternative, d'autant que cela offre certains avantages fiscaux aux copropriétaires et leur donnent l'occasion de faire d'autres travaux permettant de réduire les charges. Syneval, courtier en syndic, fait le point sur les avantages, les inconvénients et les risques potentiels de la surélévation.

Monétiser des droits à construire


La surélévation offre la possibilité au syndicat des copropriétaires de monétiser leur droit à construire. Dans des zones denses et très demandées comme Paris, la valeur du droit à construire oscille entre 1 000 et 2 000 €/m² en fonction de l'état du bâtiment et des travaux de structure nécessaires. « La création d'un étage supplémentaire de 250 m² peut donc générer un profit s'élevant à plusieurs centaines de milliers d'euros à répartir entre les copropriétaires », explique Rachid Laaraj, fondateur de Syneval. Oui, jusqu'à 500 000 € pour un tel exemple !

Une carotte fiscale pour construire du logement neuf


La promotion par les pouvoirs publics des opérations de surélévation s'accompagne, comme souvent, d'une carotte fiscale. Dans le cas de la surélévation, cet avantage s'apparente quasiment à une niche fiscale. En effet, le syndicat des copropriétaires bénéficie d'une exonération d'imposition lors de la cession du droit à construire : l'administration fiscale n'appliquera pas de taxe sur la plus-value immobilière réalisée. Idem pour le copropriétaire qui à titre individuel n'est pas imposé sur le revenu lorsque le produit de la vente lui est reversé.

Tout en finançant d’importants travaux dans sa copropriété


Surélever, c’est aussi une opportunité unique de réaliser des travaux importants qui valorise le patrimoine des copropriétaires. La copropriété peut effectivement profiter des travaux de surélévation pour réaliser des travaux importants : réfection de la cage d'escalier, ravalement de façade, remplacement des canalisations, mise en place d'une isolation par l'extérieur… Ces travaux permettent par ailleurs de limiter la consommation énergétique de l'immeuble et donc en diminuer les charges. Conseil de Syneval : la réalisation de ces travaux annexes est confiée à la société chargée de la surélévation et vient en diminution du prix de cession du droit à construire.

La surélévation : des contraintes bien réelles


Attention toutefois à ne pas oublier les inconvénients qui peuvent surgir d’un projet de surélévation. Un tel chantier génère des travaux d'importance au sein de la copropriété alors que les copropriétaires y habitent toujours. Cela créé donc des nuisances sonores pour les résidents. « Un chantier de surélévation dure en moyenne entre 10 et 12 mois, en sachant que le gros œuvre, partie générant le plus de nuisances, dure environ 2 mois », indique Vincent Furer, président de Valerty, société spécialisée dans la surélévation d'immeubles.

Un projet de surélévation : vers quel opérateur se tourner ?


La surélévation représente un large marché, mais les opérations sont petites ne représentant que quelques centaines de mètres carrés par immeuble et techniques à réaliser, ce qui explique la quasi-absence des promoteurs nationaux. Les principaux acteurs qui interviennent sur ce créneau se sont donc pendant longtemps limités à des architectes ou des marchands de biens. Mais cela évolue, et Syneval constate l'apparition depuis quelques années, de sociétés spécialisées. Ces acteurs proposent une offre dédiée et intègrent notamment les parties techniques, financières et commerciales du projet. Ces spécialistes assument également l'intégralité des frais liés au projet, y compris l'étude de faisabilité, ce qui n'est pas forcément le cas des architectes, précise le courtier en syndic.

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