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Belle performance de l’immobilier neuf à Toulouse

immobilier neuf Toulouse
Grâce aux ventes en bloc et à l'accession aidée, l'immobilier neuf à Toulouse enregistre une année 2019 positive. © Fotolia

Tags : Immobilier neuf Toulouse, FPI, Observer, immobilier neuf Castanet-Tolosan


Que ce soit intra-muros ou dans l’aire urbaine toulousaine, belle réussite pour l’immobilier neuf à Toulouse qui enregistre des ventes de logements neufs en hausse en 2019. Retour sur le marché du neuf à Toulouse.


Malgré une offre de logements neufs en baisse, l’immobilier neuf à Toulouse parvient à voir progresser ses ventes en 2019, que ce soit au cœur de la ville rose ou dans l’ensemble de l’aire urbaine toulousaine et ses 453 communes, grâce au boost des ventes en bloc et de l'accession aidée. Bilan 2019 et perspectives 2020 pour le logement neuf à Toulouse.

4 720 logements neufs vendus à Toulouse


Si l’on ajoute ventes en bloc et ventes aux particuliers, l’immobilier neuf à Toulouse termine 2019 sur une belle dynamique. Les ventes totales de logements neufs à Toulouse progressent de 6 % pour représenter 4 720 ventes, les ventes dans l’ensemble de l’aire urbaine représentent 8 533 ventes, soit + 2 % en un an, selon les chiffres fournis par l’Observer, observatoire de l’immobilier neuf toulousain, présidé par Jean-Philippe Jarno. Dans le détail, cette tendance positive marque tout de même plusieurs problématiques et de fortes disparités.


Logement neuf Toulouse : moins de ventes aux particuliers 


Au sein de l’aire urbaine de Toulouse, le marché de la promotion immobilière poursuit sa baisse en 2019, en lien avec une nouvelle diminution des mises en vente : 6 666 logements commercialisés en 2019 contre 7 200 en 2018, soit un recul de 7 %. « Les 1 365 nouveaux logements lancés à la commercialisation, sur le dernier trimestre 2019, ne permettent pas d’inverser la tendance d’une année 2019, déjà mal engagée », précise le président de l’Observer. 
Cette baisse a engendré une contraction des ventes avec 6 853 logements vendus en 2019 contre 7 176 en 2018, soit une diminution de 5 %. « Un fléchissement de l’activité moins important que sur les mises en vente, signe d’une demande toujours aussi forte sur le territoire », analyse Jean-Philippe Jarno. 
Si les investisseurs représentent encore deux-tiers des acquéreurs des ventes de logements neufs au détail dans l’aire urbaine, ce sont les ventes aux accédants à la propriété qui progressent beaucoup en 2019 : + 15 % et presque 2 400 ventes. « De bons résultats commerciaux qui s’expliquent par une augmentation des ventes en accession « aidée » : 1 112 ventes aidées en 2019, dont la moitié réalisées en location-accession et 40 % via le dispositif de « prix maîtrisé », contre 890 en 2018 », tandis que les ventes en accession libre se maintiennent, détaille l’Observer.
Reste que l’immobilier neuf dans l’aire urbaine de Toulouse est pénalisé par le manque d’offre, avec 500 logements neufs en moins en vente en un an et seulement 9,3 mois de stock théorique d’écoulement. Cela entraîne une forte hausse des prix des logements neufs : + 5 % et 3 866 €/m², hors stationnement et hors logements aidés, soit 200 €/m² de plus en un an.


Immobilier neuf Toulouse : une tendance encore accentuée


Les tendances repérées dans l’aire urbaine sont accentuées pour l’immobilier neuf à Toulouse. A la bonne nouvelle liée à la dynamique des ventes, le constat est alarmiste au regard d’un niveau de stock toujours au plus bas ! Ainsi, le marché du logement neuf à Toulouse représente toujours plus de 3 700 ventes aux particuliers, volume record toujours stable. Les investisseurs restent majoritaires avec deux-tiers des ventes, l’attrait de la loi Pinel à Toulouse continuant d’être localement fort, tandis que les ventes aux propriétaires occupants enregistrent une belle progression : + 16 %. Cela représente 1 226 ventes à occupants en 2019, un record sur une année ! 

Le logement neuf abordable à Toulouse soutient les ventes


Ces ventes ont été portées, là encore, par l’accession aidée à travers le dispositif de « prix maîtrisés », le PSLA et les ventes en TVA réduite à 5,5 %. Elles représentent au total 54 % des ventes à occupants, soit 665 logements aidés vendus. Il s’agit là également d’un volume record de ventes aidées à propriétaires-occupants au sein de la ville de Toulouse.
Si le volume des ventes aux particuliers reste bon, l’Observer estime qu’il aurait pu être encore meilleur si le marché avait été mieux alimenté en offre nouvelle. En effet, les mises en vente de logements neufs à Toulouse sont en baisse de - 2 % en 2019 par rapport à 2018. Une diminution toutefois moins importante que celle enregistrée au sein de l’aire urbaine, en lien avec une bonne alimentation sur la ville au dernier trimestre 2019, au-delà des 850 logements neufs commercialisés. Cela n’empêche l’offre de se réduire fortement : - 16 % et moins de 2 500 logements neufs disponibles à la vente à Toulouse à fin 2019, soit moins de 8 mois de délai théorique d’écoulement. 

Des prix de l’immobilier neuf à Toulouse en hausse


Une tension qui fait naître une « autre zone d’ombre » sur le marché du logement neuf à Toulouse : la hausse des prix : + 5 % en un an, au-delà des 4 000 €/m², hors stationnement.
Au final, selon Jean-Philippe Jarno, « le bilan de l’année 2019 confirme les premiers signes d’inquiétudes avec une nouvelle baisse des mises en vente et de l’offre commerciale disponible ainsi qu’une hausse des prix de vente et rien de laisse penser que cette hausse va s’arrêter en 2020 ».
Par Céline Coletto

L’immobilier neuf autour de Castanet-Tolosan


Selon les données fournies par l’Observer, l’immobilier neuf dans le sud-est de Toulouse, sur le territoire des 36 communes du Sicoval se porte, lui, plutôt bien. Grâce à la forte alimentation du marché en 2018, 790 logements neufs mis en vente, un record, les ventes de logements neufs de Castanet-Tolosan à Labège se sont bien comportées et ont été réactives. Ainsi, sur l’année 2019, le marché du neuf sur le Sicoval a enregistré un volume record de vente avec 588 logements vendus : + 33 % porté à plus de 70 % auprès de la clientèle d’investisseurs. A noter qu’en 2019, l’approvisionnement est en baisse avec 358 mises en vente, soit un volume comparable aux années précédentes. 
Même constat pour le stock d’offre qui chute à 291 logements disponibles à la vente, - 46 % comparé à 2018, soit un stock proche des années 2015-2017. A l’image du territoire toulousain, les prix de vente sont en hausse de 4 % par rapport à 2018 : 3 867 €/m², hors stationnement.

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