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Congrès des promoteurs : comment mieux loger une société en mutation ?

congrès FPI 2017
La ville de demain devra s'adapter aux mutations de la société dont le réchauffement climatique, a précisé Carlos Moreno lors du congrès de la FPI.

Tags : Immobilier neuf, logement neuf, FPI, promoteur immobilier


Cela faisait 16 ans que le Congrès de la Fédération des Promoteurs Immobiliers, FPI, ne s’était pas tenu à Paris et pour ce retour dans la capitale, les débats étaient « décoiffants ».

Les promoteurs immobiliers au cœur des mutations des villes, mais surtout au cœur des mutations des vies, voilà comment résumer les deux jours de débats et tables rondes du 47ème Congrès de la Fédération des Promoteurs Immobiliers, qui se tenait à Paris en ce début juillet.
Les promoteurs vont devoir s’adapter aux évolutions de la société et vite, notamment en raison du réchauffement climatique, précise Carlos Moreno, expert international Smart City, pour « ne pas accroître la vulnérabilité climatique et urbaine ».
Alors que 12 % de la population mondiale vit dans « seulement » 35 villes rappelle-t-il, l’expert franco-colombien plaide pour l’hyper-proximité et la création de vrais liens sociaux. Selon lui, la ville de demain doit être une « ville du quart d’heure. Ses habitants doivent tout avoir à proximité pour répondre à tous leurs besoins : primaires, secondaires et tertiaires ».

Vers toujours plus de densification ?

 
Un constat qui va dans le sens du témoignage d’Alain Taravella, président d’Altarea Cogedim, qui ne croît pas en l’étalement ; mais à la densification : « vaut-il mieux habiter une tour de 15 ou 20 étages intra-muros ou résider à 50 km de Paris ? Oui, pour habiter loin du centre, si tous les services sont autour », explique-t-il.

Lire aussi l'interview d'Alain Taravella, président d'Altarea Cogedim : "faire vivre la ville"

Car oui, les fractures territoriales existent toujours. Quid des 40 % de la population française qui restent obligés d’utiliser leur voiture pour se déplacer et accéder aux services, à un emploi, une école… s’interroge le sociologue Bruno Marzloff. Quid des dizaines de milliers de franciliens qui font en moyenne de 2h30 de transport par jour pour se rendre au travail quand on met désormais seulement 2 heures de TGV pour relier Paris à Bordeaux ?
Le sociologue note d’ailleurs avec fascination la rapidité des promoteurs à s’être emparés de ce sujet de la mobilité du quotidien. Et de citer ce projet immobilier au nord de Paris où les collectivités ont demandé un scénario sans voiture, ce qui lui apparaît comme un « retournement complet ».

Imaginer des villes inclusives et généreuses


Mais face à des métropoles qui deviennent plus puissantes que des états : Shanghai et ses plus de 50 millions d’habitants, le Grand Paris qui compte autant d’habitants que la Suède, les grandes villes cristallisent l’attractivité et elles ont donc de nouvelles responsabilités, détaille Manuelle Gautrand, architecte et présidente de l’académie d’architecture. « Elles doivent être inclusives et généreuses », précise-t-elle.
Pour cela et notamment en France, l’architecte plaide pour un urbanisme de projet dans une logique de donnant-donnant entre collectivités et promoteurs, plutôt que
logement neuf Paris
Dans le cadre de Réinventer Paris, l'architecte Manuelle Gautrand a imaginé le projet Edison, un immeuble sans charges de copropriété.
par des PLU trop stricts et restrictifs, et où ainsi la logique participative trouve toute sa place. Et de citer son projet Edison dans le 13ème arrondissement de Paris dans le cadre de Réinventer Paris où 25 familles participent à la « fabrication » de cette opération immobilière, où 30 % des surfaces seront partagées, notamment sur les toitures pour offrir de la hauteur à tous…
Car oui, il va falloir repenser le logement (et donc les normes). Alors qu’il faudra loger 4.5 millions de familles supplémentaires dans les 20 ans à venir en France, détaille Alain Dinin, PDG de Nexity, « pas question de créer des villes nouvelles dans la Creuse ou la Corrèze ». Ce sont donc dans les centres urbains qu’il va falloir faire de la place, « plus de place », ajouterait même l’urbaniste Gwenaëlle D’Aboville. « A quand la Logan du logement ? », s’interroge-t-elle pour produire moins cher et donc plus grand, car, selon elle, la taille des logements dans ces métropoles est une « urgence de société à prendre à bras le corps » : comment faire cohabiter deux adolescents dans une chambre de 11 m² ? Comment accepter dans une même salle de bain les membres d’une famille recomposée ?

Des logements neufs qui doivent mieux s’adapter


Les promoteurs travaillent déjà sur ces problématiques avec des logements modulables et évolutifs, explique Beatriz Ramoz, fondatrice de Star Strategies + Architecture. « Il faut sortir de ces réglementations et de ces plans standard jour / nuit et mieux les optimiser, par exemple en supprimant les couloirs inutiles… Un seul plan ne peut pas répondre à toutes les formes de ménages et leurs modes de vie ».
Au classique trois-pièces et ses espaces jour/nuit, l’architecte a imaginé pour un grand promoteur un T3 de 59 m² avec deux salles de bain, en récupérant 8 % de la surface d’un couloir. Attention tout de même précise Gwenaëlle D’Aboville en paraphrasant Auguste Perret, qui a reconstruit Le Havre : « l’ingéniosité ne pourra pas toujours compenser la taille critique d’un logement ».
Pour pouvoir construire plus grand, il faudra donc que les politiques acceptent aussi davantage de densité. Une densité qui sera, elle, acceptée par les riverains « si les équipements publics et notamment les espaces verts sont à la hauteur », explique l’urbaniste, qui voient les espaces verts comme « des joints de dilatation, essentiel à la densité », confirmant la réflexion d’Alain Dinin : il faut « penser le bien-vivre ensemble dans la densité ».
Pour y parvenir, ils ont été nombreux sur la scène de l’auditorium du musée du Quai Branly à invoquer : le droit à l’erreur, la nécessité de valoriser les tests, les tentatives, « même si ce sont des échecs », précise le PDG de Nexity. « Il faut accepter de se tromper ensemble, notamment avec les collectivités ».
Une ambition qui va (peut-être) dans le sens de Nicolas Ferrand, le directeur général de l’EpaMarne/EpaFrance, plus grand aménageur de France à Marne-la-Vallée. « Décoiffez-nous ! »,
Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI
Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI, a exhorté le ministre d'offrir une nouvelle donne aux promoteurs pour construire mieux.
a-t-il lancé provocateur aux promoteurs un peu médusés dans la salle, « vous avez la connaissance des usages et des clients, alors proposez-nous d’autres choses. Pourquoi les écoquartiers de Dunkerque, Nice et Marne-la-Vallée se ressemblent-ils tous désormais ? ».

Est-ce la fin de la ritournelle « l’achat d’une vie » ?


Si comme le dit Alain Taravella de Cogedim, « il faudra en effet toujours loger les familles », il va falloir offrir autres choses aux nouvelles générations. Les membres de la génération Z savent déjà qu’ils auront plusieurs vies, alors quid de ce que les promoteurs appellent « l’achat d’une vie » ? interpelle la flamboyante Sonia Lavadinho, fondatrice de Bfluid.
Acheter en vue de transmettre ? Avec l’allongement de la durée de la vie, les petits-enfants ou arrières petits-enfants de la génération Z habiteront certainement sur Mars d’ici là ! explique la chercheuse suisse. D’où la nécessité, selon elle, pour les promoteurs d’être de « vrais faiseurs de ville pour anticiper et changer la vie des gens et surtout leur permettre de trouver leur propre bonheur ». Le télétravail, le e-learning, le commerce en ligne... devant permettre à chacun d'habiter où il veut.
Un message bien entendu par la présidente de la FPI, Alexandra François-Cuxac, qui lors de la clôture du congrès, à l’adresse du nouveau ministre de la Cohésion des territoires, Jacques Mézard, a lancé cette supplique « Nous sommes des créateurs, des entrepreneurs, des innovateurs, donc laissez-nous bâtir mieux, plus vite et moins cher. Faites-nous confiance ! ».

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