Covid : la maison neuve tire-t-elle son épingle du jeu ?

Avec le confinement, les envies de maisons se seraient décuplées ; mais qu’en est-il vraiment pour le marché de la maison neuve en diffus comme en lotissement ? Eléments de réponses avec le bilan chiffré du Pôle Habitat FFB.

Peut-on dire que la maison neuve résiste ? Alors que les ventes d’appartements neufs aux particuliers reculent de 24,2 %, on pourrait croire que la maison neuve en diffus résiste mieux avec un revers de « seulement » 8,5 % en 2020. De plus, l’attrait pour la maison se serait envolé avec les confinements ; mais l’avenir reste incertain pour la construction de maisons.  

 

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Moins de 115 000 maisons neuves en 2020

 

D’après les chiffres du Pôle Habitat FFB, « la maison neuve en secteur diffus dévisse » en 2020. Après s’est redressé de 5,1 % en 2019 grâce aux excellentes conditions du crédit immobilier, qui avaient permis de solvabiliser un grand nombre de ménages modestes, le marché de la maison neuve en secteur diffus a donc de nouveau dévissé de 8,5 % en 2020.

L’année dernière a bien sûr été marquée par la crise de la Covid-19, deux confinements et leurs conséquences sur les ménages : incertitudes sur l’avenir et baisse du moral des ménages, mais aussi par un durcissement des conditions d’octroi des prêts immobiliers induit notamment par les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière, HCSF. Recommandations qui ont imposé un taux d’effort maximum de 33 % et sur une durée de 25 ans maximum, mettant à mal la solvabilisation des ménages les plus modestes, clientèle cible de la maison individuelle en diffus. 

Un contexte compliqué donc pour la maison neuve qui affiche pour 2020 seulement 114 900 ventes, niveau bien en-deçà de la moyenne annuelle de long terme à 125 050 unités. Il s’agit du coup du quatrième plus mauvais exercice de ces quinze dernières années, même si, selon Pôle Habitat FFB, « la demande ne faiblit pas avec un appétit toujours confirmé des Français pour cette forme d’habitat ».

 

La maison neuve a su rebondir en 2020

 

Pour preuve, l’évolution des ventes de maisons neuves en diffus au cours de l’année 2020. Le premier trimestre a enregistré un recul de - 15,9 % des ventes en comparaison du premier trimestre 2019 : « en dépit de la vivacité de la demande observée jusqu’au premier confinement, les ventes ont enregistré un coup d’arrêt dès le 17 mars », détaille Pôle Habitat FFB. Une chute « brutale et sans précédent » : entre février et mars 2020, le niveau des ventes a reculé de 34,8 %, écroulement encore plus brutal que celui observé entre octobre et novembre 2008, - 26.8 %, lorsque le marché encaissait le choc de la crise des subprimes. 

Durant le premier confinement, là encore, la demande a lourdement dévissé : - 43,2 % par rapport au niveau de 2019, puis le rebond s’est produit : + 68,2 % en mai, puis de 50,3 % en juin, grâce notamment à la réalisation de nombreux projets mis en sommeil. 

Un rattrapage qui s’est prolongé au troisième trimestre : + 8 % avec notamment un mois d’aout 2020 « exceptionnel ». Même le dernier trimestre 2020 affiche de bons résultats : + 2,2 % en comparaison de fin 2019. « En dépit de l’épuisement du phénomène de rattrapage constaté au troisième trimestre 2020, de l’instauration d’un second confinement et d’un nouveau resserrement du crédit, l’activité semble avoir profité d’un effet d’anticipation des ménages pour la concrétisation de leurs projets de construction », analyse Pôle Habitat FFB. 

 

Des régions, moteur pour la maison neuve

 

Si la contraction des ventes annuelles à l’échelle nationale s’est concrétisée sur la quasi-totalité des régions, deux régions parviennent à être en croissance sur l’exercice 2020 : le traditionnel marché de la maison neuve en Bretagne : + 0,8 % et la Normandie : + 2,5 %. 

Ailleurs, la moitié des régions affichent un recul des ventes supérieur à 10 % comme en PACA-Corse : - 15,6 %, en Auvergne-Rhône-Alpes : - 13,4 %, Centre-Val de Loire - 11,6 %, Nouvelle Aquitaine : - 11 %, Hauts-de-France : - 10,9 % et Pays de la Loire : - 10,5 %. Quatre régions résistent mieux : Occitanie : - 8,6 %, Grand Est : - 6,6 %, Bourgogne-Franche-Comté : - 5,4 % et Île-de-France : - 3,7 %. 

 

La part de marché des constructeurs de maisons progresse

 

Toutes filières de production confondues, le prix moyen d’une maison en secteur diffus, hors foncier, ressort à 181 000 € pour une surface moyenne de 123 m² en 2020, contre 141 000 € et 124 m², il y a 10 ans, en 2010. Pour les seuls constructeurs de maisons individuelles, le prix moyen ressort à 172 000 € pour une surface moyenne de 114 m².

 

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Deux-tiers des maisons neuves réalisées par un constructeur

 

La part de marché des constructeurs de maisons individuelles dans le secteur diffus continue de progresser à 65 %, contre 64 % en 2018 et 59 % en 2010. Au moment où la profession vient de célébrer les 30 ans de la loi de 1990 sur le CCMI, « cette évolution positive témoigne de l’attractivité que constitue pour les ménages le cadre très sécurisé et très protecteur qu’est celui du Contrat de Construction de Maison Individuelle ».

 

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Reste maintenant à savoir quelle sera la tendance en 2021 ? Alors que la zéro artificialisation nette met toujours à mal le foncier disponible pour aménager des lotissements et des terrains à bâtir, alors qu'une nouvelle Réglementation Environnementale, RE 2020, se prépare pour le 1er janvier 2022. Une nouvelle norme thermique qui engendrera un nouveau surcoût financier pour les ménages.

A noter qu’en 2020, le ministère chargé du logement annonce que 165 000 maisons neuves, individuelles ou groupées, ont obtenu une autorisation à construire, chiffre en recul d’environ 10 %. 

Par Céline Coletto