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Bordeaux : les ventes de logements neufs ont presque doublé en deux ans !

vente immobilier neuf Bordeaux
Les ventes d'immobilier neuf à Bordeaux et son agglomération ont augmenté de 85 % en deux ans, entraînant la métropole dans une pénurie. © Thomas Sanson / Mairie de Bordeaux

Tags : Immobilier neuf Bordeaux, immobilier neuf Arcachon, FPI, OISO


Au troisième trimestre 2017, les ventes de logements neufs sur Bordeaux Métropole ont quasiment doublé, créant une pression sur l’offre et les prix. Comment éviter la bulle immobilière ? S’interroge l’OISO, Observatoire Immobilier du Sud-Ouest.

Sur le seul troisième trimestre 2017, les ventes dans l’immobilier neuf à Bordeaux Métropole ont presque doublé, progressant de 85 %, comparé au troisième trimestre 2015. En effet, selon l’OISO, Observatoire Immobilier du Sud-Ouest, on comptait 724 ventes en 2015 pour 1 341 entre juillet et septembre 2017. Une envolée des ventes qui n’a pas que des bons côtés.

Déjà plus de 5 000 ventes sur l’aire urbaine bordelaise cette année


Si l’on prend l’ensemble de la région bordelaise, jusqu’à Arcachon, ce sont près de 1 680 ventes de logements neufs qui ont été enregistrées, soit une hausse de 7 % par rapport à 2016 et 89 % depuis 2015 ! Avec un troisième trimestre des plus dynamiques de l’année, cela porte le nombre de ventes à déjà plus de 5 030.
Pour Laurent Mathiolon, président de l’OISO, « l’année 2017 devrait atteindre un niveau d’activité assez comparable à celui de 2016 si effectivement le quatrième trimestre conserve la même intensité que l’année dernière. L’investissement locatif ne devrait pas être impacté par les dernières mesures gouvernementales, l’immense majorité des communes étant classées en zone B1. Et par ailleurs, le marché bordelais est particulièrement solide grâce à un socle de propriétaires-occupants, dont le volume est régulièrement en progression ».
Sur Bordeaux Métropole uniquement, plus de 4 200 ventes ont été réalisées depuis le début de l’année, soit une progression de 16 %, par rapport à 2016. Paradoxalement, ce sont en effet les ventes aux propriétaires occupants qui tirent le marché du neuf à Bordeaux : + 53 % au troisième trimestre, soutenue par la vente aidée, devenue un vecteur pérenne de commercialisation, avec une progression de 6 % du nombre de ventes aidées par rapport au troisième trimestre 2016.
Dans le même temps, les ventes aux investisseurs reculent de 11 %. Une tendance qui se confirme sur l’ensemble de l’année. Les investisseurs restent pourtant toujours majoritaires : ils représentent encore fin septembre 6 acheteurs sur 10.

Une forte pression sur les prix de l’immobilier neuf à Bordeaux


Bordeaux-Métropole, scindé en quatre secteurs : Bordeaux - rive droite - rive gauche sud - rive gauche nord, affiche des disparités en termes de prix au mètre carré. La ville de Bordeaux représente plus de 30 % des ventes avec un prix moyen à 4 200 €/m². Les rive gauche sud et nord ont quasiment le même poids sur les 9 premiers mois de 2017 : environ 30 % des ventes et un prix moyen à 3 780 €/m², hors stationnement. Enfin, la rive droite reste plus accessible à 3 320 €/m² et « seulement » 10 % des ventes de la métropole.
Tous secteurs confondus, la hausse moyenne de + 6,4 % correspond à un prix du neuf atteignant 3 870 €/m². Cette hausse s'explique en partie par le fait que la ville de Bordeaux représente à elle-seule 30 % des ventes sur les 9 premiers mois de 2017, sur le périmètre de Bordeaux-Métropole.

Pénurie de logements neufs à Bordeaux


Alors qu'idéalement le marché devrait disposer de 9 à 12 mois de stock, et que pour les professionnels la limite critique s'établit à 6 mois, l'offre dans le neuf ne représente plus que 5 mois de commercialisation sur Bordeaux Métropole, selon l’OISO.
Sur Bordeaux-Métropole, le volume de l’offre a enregistré une baisse de 24 % par rapport au troisième trimestre 2016. La baisse est encore plus marquée sur le Bassin d’Arcachon : - 34 % et seulement 4 mois de stock théorique de vente. L’activité a tendance à se concentrer sur le cœur de la métropole bordelaise expliquant en partie seulement la tension sur les prix, mais ce sont aujourd’hui les communes de la rive gauche sud qui sont le plus en tension : 30 % des ventes pour 23 % de l’offre. Le marché du neuf bordelais n'a pas fini de faire parler de lui !

Quelles solutions pour éviter la bulle immobilière ?


Face au risque d'une « poudrière socio-économique et politique », Jacques Mangon, monsieur urbanisme à la métropole, a alerté les promoteurs, bailleurs, collectivités, sur l'urgence et la nécessité qu'il y a à coopérer afin de sortir de la zone de danger qui s'annonce. « On ne peut que se réjouir de cette avancée et du foisonnement intellectuel qu'il y a chez les promoteurs immobiliers, mais ayons conscience qu'il faut construire du logement abordable. Construire des logements à 2 500€/m², cela fait frémir les promoteurs, mais cela correspond à peu près aux moyens des habitants de Bordeaux Métropole et nous ne pouvons pas créer une métropole uniquement pour les nouveaux arrivants. Pour le foncier, il va falloir réfléchir à un système nouveau. Vous allez, nous allons devoir tous nous impliqué, sinon l'effet bulle va finir par devenir une réalité. Nous devons absolument maîtriser les facteurs de risques. Des logements à 4 800€/m², parking compris, ce n'est plus possible pour les populations. On ne peut pas surfer sur cette vague, sinon elle va se fracasser ».
Parmi les solutions envisagées par la FPI Aquitaine, après une série d’ateliers, Pierre Aoun évoquait de l’accession à prix maîtrisés, avec en contrepartie le remplacement par paliers d’une partie de la servitude de mixité sociale. « Nous pourrions également proposer de nouvelles typologies en réfléchissant à la création de T3 compacts de moins de 60 m² à 170 000 €, des T4 compacts de 75 m² à 225 000€… ce qui permettrait in fine de proposer ces logements à des prix de vente qui correspondraient aux prix de vente du secteur des 50 000 logements (2500 à 2600 €/m²). Il pourrait être également envisagé de diminuer le nombre de places de parking dont la construction, en raison du sous-sol bordelais, est un facteur aggravant du coût de la construction ». L’organisation des Assises du prix maîtrisé est aussi envisagée afin d'étudier tout ce qui peut conduire à construire moins cher et durablement des biens de qualité sur la métropole bordelaise. A suivre !

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