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Logement neuf dans les Alpes : un marché destiné aux accédants

immobilier neuf Annemasse
A proximité du lac Léman et de la Suisse, le marché du logement neuf dans le Grand Genevois redécolle depuis la mi-2016. © Stéphane Couchet

Tags : Immobilier neuf Grenoble, immobilier neuf Annecy, FPI


Particularité du marché du logement neuf dans le sillon alpin, de Grenoble jusqu’au Genevois français en passant par Annecy et Chambéry, il attire avant tout des accédants à la propriété. Explications avec les chiffres de l’année 2016 fournis par la FPI des Alpes.

Que ce soit à Grenoble, Chambéry, dans le Genevois français et surtout à Annecy, l’immobilier neuf dans le sillon alpin attire majoritairement des accédants à la propriété, loin de la tendance nationale où les investisseurs sont en général plus nombreux en proportion. 
La FPI des Alpes, Fédération des Promoteurs Immobiliers, vient de présenter son bilan pour l’année 2016 et une nouvelle fois, les acquéreurs occupants trustent en majorité les bulles de vente. En tout, 5 900 logements neufs ont été vendus en 2016 dans le sillon alpin : avec des ventes en progression de 15 %, le Grand Genevois reste le plus gros marché avec 2 400 ventes, devant désormais le Grand Annecy et ses 1 333 ventes, qui dépasse Grenoble Alpes Métropole et ses 1 300 ventes. Les villes de Chambéry et d’Aix-les-Bains deviennent d’importants marchés secondaires au-delà des 440 ventes chacune, c’est-à-dire plus qu’à Saint-Etienne Métropole qui reste sous la barre des 350 ventes l’an dernier. 

Reprise réellement amorcée pour le logement neuf dans le Genevois français


Le Grand Genevois, du Pays de Gex au Chablais, entame une nette reprise ! Après une année 2014 catastrophique (1 722 réservations), une année 2015 de reprise timide (2 097 réservations), le marché du Genevois a connu une année 2016 en demi-teinte, avec une reprise du marché à partir du deuxième semestre 2016, soit un retard de six mois par rapport au reste de la Haute-Savoie. Avec environ 2 400 réservations enregistrées en collectif neuf en 2016, la progression est donc de 15%, un niveau comparable à celui de la région : + 13 %.
Malgré le classement des communes urbaines qui sont, pour la plupart, en zone A et avec donc des plafonds de loyers du dispositif Pinel élevés, ce secteur compte principalement des acquéreurs en accession à la propriété : 56 % pour 44 % d’investisseurs en 2016. 
Hormis dans le Pays de Gex, les mises en vente dans le Grand Genevois restent en
immobilier neuf Annecy
Avec plus de 1300 réservations en 2016, le marché du neuf du Grand Annecy dépasse celui de Grenoble Métropole pour la première fois.
retrait : - 24 %, permettant de faire redescendre le délai d’écoulement théorique à 13.8 mois. 
Côté prix, la hausse de + 2 % enregistrée en 2016 permet de compenser la forte baisse enregistrée en 2014, plaçant ainsi le Grand Genevois à la 4ème place des grandes métropoles de l’hexagone : à 4 240 €/m² habitable, juste après l’Ile-de-France, la Côte d’Azur et Annecy. 
A noter tout de même qu’il existe d’importantes variations selon les différents marchés du Genevois… avec par exemple un écart de 1000 €/m² entre le marché d’Annemasse et celui du Pays de Gex. Le prix moyen d’un logement neuf à Annemasse et son agglomération est en effet à « seulement » : 3 638 €/m².

Belle croissance de l’immobilier neuf à Annecy


Sur Annecy et son agglomération, soit 34 communes et plus de 200 000 habitants désormais, le FPI a enregistré 1 333 réservations en 2016, soit un plus haut depuis 10 ans, avec une moyenne depuis 2011 de 914 ventes. 
Cela représente une progression de presque 30 %. A Annecy, encore davantage qu’ailleurs dans le sillon alpin, les accédants à la propriété sont très présents : 64 %, contre seulement 36 % d’investisseurs, « ce qui est lié au maintien du classement de l’agglomération annécienne en zone B1 (10,07€). Un classement qui pénalise le rendement locatif par le biais d’un plafond de loyer trop bas alors que les prix de vente restent élevés », précise la FPI.
Le marché du neuf annécien fait donc désormais jeu égal avec le marché grenoblois qui lui est sur une tendance baissière. On compte en effet de plus en plus de promoteurs présents sur Annecy et donc de pression sur le foncier. 
Malgré une forte augmentation des mises en vente : + 64 %, l’offre disponible diminue de 13 %, ainsi que le stock théorique qui passe sous les 9 mois : 8.9 mois précisément, ce qui signifie que le marché de la promotion privée est de plus en plus tendu. 
Niveau prix, le corolaire d’un marché tendu, c’est la pression sur les prix ! Les prix sont en légère hausse : + 1 % en 2016. Annecy reste la seule agglomération du sillon alpin qui affiche une hausse des prix depuis 2014 : + 2 % sur 3 ans à désormais 4 417 €/m² habitable. 

L’immobilier neuf à Grenoble progresse de nouveau


Après trois années de crise (2012, 2013 et 2014), une année de rattrapage (2015), le marché de l’immobilier neuf à Grenoble et
immobilier neuf Grenoble
Même s'il retrouve des couleurs comparé aux années précédentes, le marché de l'immobilier neuf à Grenoble peine à s'imposer dans le sillon alpin.
son agglomération affiche en 2016 un certain dynamisme. Avec 1 300 réservations enregistrées en collectif neuf en 2016, contre 1084 en 2015 et 878 en 2014, le marché connaît une belle impulsion : + 48 % comparativement à l’année 2014 et + 20 % par rapport à l’année 2015.
Le marché du logement neuf grenoblois est repassé en 2016 au-dessus de la moyenne des réservations qui, entre 2007 et 2015, était de 1 144 logements… ce qui n’était pas arrivé depuis 2011 ! A noter que le stock théorique est sous les 10 mois, mais que certaines opérations, dans certains quartiers, peinent tout de même à se commercialiser. 
Même si leur proportion augmente en un an, le nombre d’investisseurs, notamment grâce au dispositif Pinel, reste sous le seuil des 50 %, à 44 % précisément, ce qui fait donc 56 % d’acquéreurs occupants sur Grenoble et son agglomération. En matière de prix, la stabilité domine avec un prix moyen qui revient au niveau de 2014 à 3 486 €/m² habitable.
Même s’ils ont des caractéristiques différentes, la FPI des Alpes est plutôt optimiste pour 2017. Le marché du sillon alpin étant porté aujourd’hui par des taux d’intérêt qui restent bas, par le dispositif Pinel et le nouveau PTZ, tous deux reconduits sur l’année 2017.

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