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Une pression de toutes parts sur l'immobilier neuf en Ile-de-France

immobilier neuf Ile-de-France
Malgré des ventes en hausse au-delà des 34000 réservations en 2018, l'immobilier neuf en Ile-de-France subit des pressions de toutes parts. © Stocklib

Tags : Immobilier neuf Ile-de-France, immobilier neuf Paris, FPI, promoteur


Alors qu’un manque d’offre encore plus criant se profile en Ile-de-France, l’immobilier neuf en région francilienne a pourtant enregistré des ventes en hausse en 2018. Tour d’horizon du marché du logement neuf à Paris et sa région, tandis que se profilent le Grand Paris Express et les JO de 2024.

Alors que dans l’immobilier ancien, malgré un cru exceptionnel dans l’hexagone, les transactions ont reculé de 2 % en Ile-de-France en 2018, les ventes de logements neufs ont, elles, progressé à un très haut niveau en région parisienne l’an dernier. « Avec 34 500 ventes, la tendance est haute et en hausse », précisait Marc Villand, président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers en Ile-de-France lors du dernier « Club Notarial Immobilier » sur les enjeux du métier de promoteur en Ile-de-France.

Stabilité des ventes en accession en Ile-de-France


Les ventes en accession qui représentent 62 % des réservations sont stables à 21 500 ventes, tandis que les ventes aux investisseurs reculent à 13 000 ventes. Un investisseur type qui a 75 000 € de revenus, âgé de 45 ans, en couple, avec deux enfants, détaillait Marc Villand.
A noter les 1 500 logements neufs vendus en résidence services dont 59 % en résidences étudiantes, « ce qui reste assez peu, compte-tenu de la volonté politique affichée ».
En revanche, l’année 2018 est aussi marquée par un fort recul des mises en vente : - 15 %, niveau le plus faible depuis 2014. Les deux-tiers se situent dans le Grand Paris, en hausse de 5 %, quand les mises en vente en grande couronne ont diminué de 36 % l’an dernier.
Pourtant, « le neuf est un outil de régulation », rappelait Thierry Delesalle, notaire à Paris, spécialiste des statistiques franciliennes, dans une région dynamique économiquement en créant des emplois et donc des besoins de logements. Des besoins en petits logements, pour répondre aux 60 000 nouveaux habitants, qui s’installent chaque année en Ile-de-France, quand les collectivités réclament toujours de grands logements, au grand dam des promoteurs.
Même en grande couronne, où les prix sont moindres, la part de deux-pièces vendus est de 36 %, niveau le plus élevé d’Ile-de-France. « Alors qu’il faut désormais entre 7 ou 8 ans pour porter une opération neuve, le promoteur doit anticiper ces futures attentes en typologies de logements », détaille Marc Villand.

Anticiper sur l’atout à terme du Grand Paris Express


Les promoteurs qui doivent aussi anticiper les évolutions de prix face au nouveau réseau de transports qu’est le Grand Paris Express. « Quid des prix du neuf en troisième couronne à l’avenir mais avec une gare du futur super-métro francilien ? », s’interroge le président des promoteurs parisien. Un président qui a d’ailleurs profité de l’occasion pour s’exprimer fermement sur le coût et le calendrier du GPE. « La prévision financière a été multipliée par trois et le surcoût doit s’appuyer sur une taxe sur les bureaux neufs renforcée, quand les délais de chantier semblent tout bonnement intenables ».
Les promoteurs sont inquiets également des risques techniques accrus par l’augmentation des normes, sur la biodiversité ou la loi sur l’eau… et la future Réglementation Environnementale pour 2020, sans oublier « l’enchaînement de risques qu’impose la ville dense ». Exemple donné avec la construction de ce programme neuf à Courbevoie vers le data center le plus dense d’Europe et donc les réseaux (souterrains) qui vont avec.
Des risques qui vont faire encore grimper les coûts de construction en Ile-de-France, quand la production est faite pour construire quelque 350 000 logements neufs en France mais que l’on en produit 400 000 ces dernières années, tout cela en parallèle des projets accompagnants les JO de 2024.

Pression sur les prix des logements neufs


Une pression déjà visible sur les prix de l’immobilier neuf en Ile-de-France : + 1.9 % sur l’ensemble de l’année 2018, avec un prix moyen au-delà désormais des 5 000 €/m², 5 019 €/m² précisément. Une pression qui fait qu’à Paris même, « un mur, c’est un terrain » ou toute surface représente un potentiel. Pour preuve, l’appel à projets urbains innovants Réinventer Paris 2 qui a pour thème les sous-sols parisiens.


D’ailleurs, Marc Villand rappelait que « le seul rentier dans l’immobilier, c’est le propriétaire foncier » car la charge foncière flambe ces dernières années, prenant pour exemple un terrain en première couronne acheté 370 000 € en 2002 qui s’est vendu cette année à 7.5 millions, le tout avec des exonérations fiscales pour le propriétaire pour libérer son foncier.

Nécessité de soutenir les maires bâtisseurs


Dans un contexte de mille-feuille administratif très français, les promoteurs immobiliers s’adaptent pour « s’assurer du oui de celui qui peut dire non et le seul qui a ce pouvoir en France, c’est le maire, tout en empêchant tout ceux qui assortissent ce oui de faire grimper la note ». Face des maires qui ne connaissent pas encore et pour la première fois leurs opposants politiques aux prochaines municipales : macronistes ? Gilets jaunes ?, le président des promoteurs immobiliers franciliens rappelait l’intérêt de construire car « ne rien construire, c’est se retrouver avec des friches, alors que construire, c’est transformer sa ville, c’est l’embellir, valoriser l’existant, maintenir les équipements publics… ». D’où son soutien aux maires bâtisseurs, avec des exemples comme Châtenay-Malabry ou Asnières-sur-Seine, qui ne reçoivent plus assez d’aides pour bâtir.
Moins de constructions neuves, l’offre commerciale a reculé de 5 % ne représentant plus que 9.7 mois de stock, c’est donc une situation de pénurie qui se profile et donc une montée des prix à prévoir et donc une désolvabilisation de la clientèle, un problème à terme pour les ventes. Du coup, Marc Villand est prudent pour 2019 avec un recul des ventes entre 31 000 et 33 000 réservations cette année. « Un volume haut mais en baisse », conclut-il.
Par Céline Coletto

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