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Alexandra François-Cuxac, FPI : « le métier de promoteur est en train de profondément changer »

Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI
Réélue pour un deuxième mandat, Alexandra François-Cuxac évoque l'actualité de la promotion immobilière et notamment les changements dans son métier.

Tags : Immobilier neuf, logement neuf, FPI, promoteur immobilier


A l’occasion du 48ème Congrès de la Fédération des Promoteurs Immobiliers qui s’est tenu à Biarritz, Alexandra François-Cuxac, présidente réélue pour un second mandat, évoque le métier de promoteur immobilier et les changements auxquels il doit faire face.

- Premier changement à venir : la fin annoncée du dispositif Pinel de soutien à l’investissement locatif, fin 2021, dans 4 ans, comment s’adapter ?

« Nous avons la chance d’avoir quatre ans de visibilité pour les dispositifs de soutien à l’investissement locatif et deux ans pour l’accession à la propriété avec le Prêt à Taux Zéro. Nous avons donc remercié le ministre lors de sa venue sur le Congrès pour son implication sur ce dossier car il sait que cela représente 50 000 logements sur la totalité de la production de logements neufs en France.
S’il ne devait plus y avoir de dispositifs, c’est la question que l’on se pose à chaque fin de dispositif et au final, il y a toujours quelque chose. C’est un peu tôt pour savoir s’il y aura un dispositif de relais ou pas mais on a le droit aussi d’envisager l’activité de la production de logements neufs sans système de défiscalisation. Encore faut-il donner une vraie capacité collective à faire baisser le coût du logement. Vous savez bien que la défiscalisation attachée à l’investissement locatif, ce n’est qu’une manière de compenser la fiscalité lourde qui existe en France sur le logement aujourd’hui. Il s’agirait simplement de réduire cette fiscalité-là.
On peut le faire de plusieurs manières : par le biais de la TVA en la baissant, en agissant sur les coûts intermédiaires, c’est beaucoup plus difficile car nous sommes sur un marché concurrentiel : agir sur les coûts de travaux, cela semble difficile, agir sur l’innovation, nous l’avons vu pendant ces deux jours de congrès, on a plutôt envie d’en mettre plus que moins, agir sur le coût des fonciers, à moins de collectiviser la France, nous avons quand des terrains qui appartiennent à des propriétaires privés… ce que l’on peut plutôt imaginer et ce sera l’objet de nos travaux à la rentrée de septembre, c’est la création d’un statut de bailleur privé qui permettrait de rendre l’investisseur ménage français, acteur économique, comme une micro-entreprise qui pourrait investir dans un logement, l’amortir, le rendre aussi en quelque sorte plus liquide pour faciliter la cession, mais aussi son financement. Ce sont des pistes de réflexion. C’est une bonne piste car on s’aperçoit que les ménages investisseurs ont une véritable appétence pour la pierre et cela ne faiblit pas. Alors que d’autres opportunités d’investissements existent vers les start-ups ou les énergies renouvelables par exemple, ils restent attirés vers la pierre, donc il faut leur offrir les moyens de le faire.
A côté des investisseurs institutionnels, il faut que les ménages aient une vraie place. Selon moi, le parent pauvre de la loi ELAN, qui ne pouvait pas s’atteler à tous les sujets en même temps, c’est justement l’acquisition des ménages, que ce soit de l’investissement pour louer ou pour habiter. Aujourd’hui, ce n’est pas satisfaisant. »

- Est-ce que ce statut de bailleur privé pourrait se créer en lien avec d’autres fédérations qui en parlent également ?

« Nous, on en parle car nous sommes des producteurs directement reliés aux consommateurs. Nous avons nos clients en face de nous. On connait leur demande et leurs besoins. Nous travaillerons avec ceux qui le voudront mais surtout avec ceux qui sont en lien direct avec l’utilisateur. Notre métier a le soutien des institutionnels, avec la SNI par exemple, mais il ne faut pas oublier le troisième pilier du logement neuf qui reste les ménages. Il ne faut pas donner l’impression que l’on ne s’intéresse plus à leur attrait pour la pierre. Il faut accompagner les Français dans l’acte d’acquérir. Il faut un équilibre entre des clients locataires et des clients propriétaires dans les statuts d’occupation.
D’autres se créeront à mon avis. Nous aurons de grandes entreprises qui achèteront des immeubles pour y loger leurs équipes. On voit bien de l’innovation dans les usages qui crée de nouveaux statuts d’occupation comme avec le coliving et WeWork qui dédie aux États-Unis des immeubles entiers à des appartements qui deviennent très petits par soucis de densification et de contraintes urbaines au bénéfice d’espaces très partagés, où les utilisateurs attendent qu’une autre vie s’organise. C’est un usage encore différent. C’est de l’expérimentation mais il faut que les usagers, les clients prennent l’habitude de répondre à ce type de projet. Pour l’heure, le grand public n’imagine même pas que cela puisse exister. »

- Comment réinventer le métier de promoteur face à ces enjeux, ces nouvelles formes d’habitat ?

« Avec nos partenaires, on phosphore, on travaille, on va chercher des experts dans l’automobile, dans tout un tas d’autres secteurs parce que, nous, dans l’immobilier, on a longtemps à cause de contraintes de toutes sortes : juridiques, urbaines, administratives, prototyper, standardiser des appartements qui aujourd’hui, enfin, grâce à l’innovation technique et d’usage, vont pouvoir s’ouvrir, sortir de leur coquille et prendre des formes très différentes d’un lieu à un autre, mais aussi au sein d’un même immeuble, d’un utilisateur ou à un autre.
C’est pareil pour le bâtiment
concours des pyramides d'or
Le concours des Pyramides d'Or récompense 8 lauréats sur 400 dossiers en compétition. Preuve du dynamisme des promoteurs partout en France.
: il va s’ouvrir sur la ville, prendre des formes différentes. Il y aura d’autres formes de contraintes ; mais ce sera davantage choisi comme la sobriété, en travaillant l’impact sur la santé. Il y a de grandes différences entre les contraintes choisies et celles subies comme les contraintes juridiques et administratives que l’on vit mal en tant que promoteur.
Il faut nourrir notre filière, la faire perdurer et la rendre pérenne. Construire des immeubles de logements ou de bureaux, on le fait depuis toujours et on a toujours su transmettre ce savoir à la génération d’après ; mais nous sommes dans une rupture très forte. Il faut que l’on continue en intégrant ces innovations, il faut réussir à intégrer ces générations très différentes et ces nouveaux entrants comme des sociologues ou anthropologues, il faut les intégrer à la filière du bâtiment.
Notre profession, cela fait 30 ans que je la pratique, mon métier est en train de changer profondément, le comportement des utilisateurs est en train de changer, notre filière doit prendre ce virage pour devenir attractive pour ces nouveaux entrants, ces nouveaux talents, sinon, nous les perdrons. C’est un risque. Il y a pourtant des opportunités à saisir. »

- N’y a-t-il pas justement un clivage parmi vos adhérents : des promoteurs qui construisent des immeubles et d’autres qui réfléchissent à faire une ville, le tout face à des start-ups et autres pure-player très innovants, comment intégrer ces nouveaux promoteurs ?

« Je ne sens pas de clivage entre acteurs. Tous les promoteurs sont ici car ils sont curieux et formés, présents pour avoir une meilleure compréhension des enjeux. Nous représentons 600 groupes de promotion en France, ce qui est très large.
Pour preuve, dans le concours des Pyramides d’Or, il y a 8 lauréats au final, mais derrière, ce sont 400 dossiers dans toutes les régions. Partout, dans tous les territoires, il y a des innovations : ici un bâtiment connecté, là un batiment RSE, ailleurs, un projet qui fait de la mixité urbaine avec plusieurs fonctions au sein d’un bâtiment.
Ce n’est pas une question d’acteurs ; mais c’est plus une question d’échelles et de territoires. Il y a plusieurs échelles. Quand nous travaillons sur la reconstruction de la ville, nous travaillons sur de petits bâtiments qui doivent s’insérer dans des villes qui n’ont pas la même capacité à intégrer les nouvelles technologies et innovations.
Quand on travaille sur un territoire de couronne, un peu vierge, autour d’une grande ville, il y a un phénomène d’adaptation car la métropole a capté les innovations et les infrastructures et les territoires sont dépourvus, parfois négligés sur ces sujets. Il y a donc un travail à faire quelque-soit la taille du promoteur autour des énergies par exemple parce que le réseau s’arrête à quelques kilomètres de là. Il y a une nécessité à travailler pour éviter cette rupture territoriale pour permettre à ces projets. Ce sera d’ailleurs un des sujets à venir avec la politique Action Cœur de Ville et l’aménagement des villes moyennes, des centres bourgs…
Dernière échelle, les grands projets, via les partenariats publics d’aménagement, où l’on construit de nouveaux quartiers de toutes pièces qui seront là pour fédérer une multitude d’innovations, car ils intègrent de la logistique, du logement. Mais il n’y a pas que ces derniers qui font la ville. Tous les promoteurs font la ville, ce n’est qu’une question de périmètre. »

- Ce congrès a été l’occasion de demander au ministre des précisions sur les 10 % de logements adaptés créés dans le projet de loi ELAN, pourquoi cette question ?

« Sur l’accessibilité, c’est l’actualité parlementaire. Nous sommes dans l’attente d’un décret, mais il faut que l’on se concerte pour savoir où seront ces logements ? Comment les préserver ? Personne n’a d’informations. Je vous rappelle que nous vendons sur plan, donc comment savoir quels seront les logements concernés ? Sur quelles typologies ? Cela semble insoluble pour le moment. D’où notre proposition de se mettre autour d’un table pour cette question complètement transversale. »

- Quelle est votre réaction aux mesures prises par le gouvernement dans la loi ELAN pour lutter contre les recours envers les permis de construire ?

« Nous sommes très satisfaits. Depuis les amendements Macron, on a eu de cesse de voir des gouvernements qui cherchaient à dissuader les requérants à déposer des recours mais cela ne suffisait pas. Nous sommes à 35 000 logements neufs bloqués dans la promotion immobilière ; mais en tout, il y a 50 000 logements attaqués toutes productions confondues en France. Il est urgent d’agir.
Il nous a semblé que la manière la plus efficace de lutter contre ces recours, c’était de raccourcir le délai d’instruction, que les magistrats acceptent d’avoir leur délai d’instruction capé à 10 mois. C’est un progrès. Il faut collectivement expliquer que le fait de plafonner à 10 mois, c’est dissuasif pour les requérants de bloquer le projet car nous resterons en place et nous attendrons le jugement.
Deuxième progrès : s’il y a préjudice, non plus excessif comme le disait la loi, préjudice tout court, il y aura des dommages et intérêts pour les recours jugés abusifs. Toute cette mécanique sera plus efficace à mon avis. Le gouvernement a pris très au sérieux cette problématique et nous espérons que cela va faire rapidement bouger les choses. »

- Au nom de la FPI, vous demandez également la mise en place d’une TVA particulière pour les ménages privés ?

« Nous allons commencer à travailler en septembre sur le PLF 2019 et c’est une mesure, déjà présentée l’année dernière car je considère que les classes moyennes sont insuffisamment bien traitées en matière de fiscalité sur le logement. Les investisseurs institutionnels bénéficient d’une TVA à 10 %, le logement social bénéficiait d’une TVA à 5.5 %, 10 % maintenant, alors que les ménages privés pâtissent encore pour l’accession à la propriété d’une TVA à 20 %.
Ma proposition consiste à proposer aux familles une TVA à 10 % en capant nos prix, ce que l’on appelle l’accession maîtrisée ou accession intermédiaire. On rentrera dans le vif du sujet au moment des débats sur le Projet de Loi de Finances pour 2019. C’est très important de bien traiter les ménages. Les promoteurs que nous sommes doivent défendre nos accédants, nos ménages parce que ce sont des citoyens que nous logeons au quotidien. »

- A propos de la gouvernance dont on a beaucoup parlé pendant ce congrès, existe-t-il déjà de bonnes pratiques avec les collectivités avec les acteurs de la Smart Building, en matière de co-construction ?

« C’est peut-être un des sujets sur lequel nous sommes les moins en avance. Les compétences se mettent en place de part et d’autres, notamment à l’échelle d’un territoire ; mais cela reste encore assez expérimental, notamment à l’échelle d’un projet ou d’un grand projet. Il y a des projets moteurs comme Réinventer Paris ou Réinventons la Métropole du Grand Paris ; mais l’étape d’après est peut-être l’opérationnalité dans les territoires, pourquoi pas créer un lot « Smart » dans les appels d’offres des promoteurs comme cela a été évoqué dans ce congrès. Il faut aller plus loin en intégrant un monsieur « Smart City » dans les collectivités pour relier tous les acteurs du « Smart », dans les villes et pas que dans les grandes métropoles. »

A retenir


- Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI, souhaite dans les prochains mois participer à la création d'un statut de bailleur privé pour mieux soutenir l'investissement locatif, en dehors des dispositifs de défiscalisation.
- Pour soutenir l'accession à la propriété, la FPI aimerait une TVA plus incitative pour les ménages autour d'une accession intermédiaire ou maîtrisée.
- Les promoteurs attendent beaucoup des nouvelles mesures portées dans la loi ELAN pour encadrer les recours contre les permis de construire, alors que 50 000 logements neufs sont attaqués chaque année en France.

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